Quels sont les changements légaux et les projets pour le marché immobilier en 2022 ?

Vous trouverez ci-dessous une petite sélection de changements légaux déjà entrés en vigueur ou qui seront introduits en 2022. Il faut y ajouter les réglementations et les projets du gouvernement du Land de Berlin et du gouvernement fédéral. Lorsque l’on prend à la fois les lois déjà adoptées et les projets découlant des deux accords de coalition à l’échelon fédéral et du Land, on relève un grand nombre de thèmes susceptibles de vous intéresser.

 

a. Le blocage des loyers est prolongé.  

Au chapitre « Protection des locataires » de l’accord de coalition, le gouvernement fédéral annonce son intention d’amender la législation de protection des locataires, qu’il prolonge jusqu’en 2029. Par ailleurs, il a également été décidé que

  • les loyers peuvent augmenter de maximum 11 % dans un délai de 3 ans. Les aperçus locatifs qualifiés (« qualifizierte Mietspiegel ») doivent être renforcés, élargis et rendus juridiquement sûrs ;
  • la durée des baux servant au calcul de l’aperçu locatif des loyers est allongée à 7 ans ;
  • les calculs des frais annexes doivent être plus transparents. [1]

La réforme de la législation sur l’aperçu locatif entrera en vigueur le 1er juillet 2022. Elle prévoit l’établissement de règles uniformes pour les aperçus locatifs qualifiés. Les chiffres utilisés pour calculer l’aperçu seront collectés régulièrement par le biais de sondages. La participation à ceux-ci sera obligatoire tant pour les locataires que pour les bailleurs.

b. Le droit de préemption de la ville de Berlin dans les zones de protection naturelle a été en partie annulé !

Le 9 novembre 2021, la Cour administrative fédérale a décidé qu’il convient de tenir compte de la situation réelle pour évaluer le droit de préemption dans les zones de protection naturelle. Une présomption selon laquelle l’acheteur souhaite évincer les locataires de la zone ne suffit pas à justifier un droit de préemption.

Les juges ont arrêté qu’un droit de préemption était exclu si le terrain est construit et utilisé conformément aux objectifs ou aux finalités des mesures d’urbanisme et si une construction érigée sur ce terrain ne présente pas de défauts ou de vices au sens de l’article 177, paragraphes 2 et 3, première phrase, du Code de la construction.[2]  Ce jugement a largement annulé la pratique berlinoise en matière d’exercice du droit de préemption. Il devrait faire nettement reculer le nombre de situations dans lesquelles le droit de préemption est exercé ou un contrat de renonciation conclu. Pour en savoir plus :

En 2019, il y a eu en tout 27 cas de préemption et 61 contrats de renonciation. En 2020, on a dénombré 18 cas de préemption et 143 contrats de renonciation.

c. Expropriation des sociétés possédant de nombreux biens immobiliers.

En septembre, une initiative citoyenne a été soumise au vote parallèlement aux élections du Bundestag et du Sénat. L’initiative « Deutsche Wohnen & Co enteignen » souhaite ainsi faire adopter une loi autorisant le Sénat à exproprier les sociétés qui possèdent plus de 3 000 logements. Elle a obtenu une majorité de 57,6 % de votes favorables.[3]. Le nouveau gouvernement mettra en place un comité d’experts au cours des deux mois et demi à venir. L’objectif est, dans un premier temps, de vérifier que ce projet est conforme à la Constitution. Si cet examen conclut qu’il peut être poursuivi, une loi correspondante devra être présentée en 2023. Le Sénat devra alors prendre une décision finale à ce sujet. Enfin, la Cour administrative fédérale devra statuer sur la constitutionnalité de la voie adoptée.[4].

d. La création de logements est une préoccupation centrale dans les deux accords de coalition.

Comme l’indique l’accord de coalition du gouvernement fédéral, se loger est un besoin fondamental. Pour répondre à ce besoin, le nouveau gouvernement fédéral souhaite créer 400 000 logements (dont 100 000 bénéficiant d’une aide publique) par an.

Dans son accord de coalition , le gouvernement du Land de Berlin vise la création annuelle de 20 000 logements à Berlin.

Des aides seront élaborées pour permettre à davantage de personnes d’acquérir un logement. À cet effet, le gouvernement fédéral accordera par exemple des prêts destinés à remplacer les fonds propres. Les ménages seuil, c’est-à-dire les ménages qui ne peuvent accéder à la propriété sans aide, doivent également être soutenus à long terme[5], par exemple au moyen de subventions au remboursement et de réductions des intérêts.[6] Les frais annexes à l’achat doivent être diminués et les droits de mutation modifiés à cette fin. 

e. Modification des droits de mutation.

Le gouvernement fédéral prévoit de modifier les droits de mutation afin de faire baisser les frais annexes dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier. Des incitants devraient être créés pour rendre l’achat plus intéressant et augmenter le taux de propriété. Pour ce faire, les Länder auraient à l’avenir la possibilité d’adapter les droits de mutation ou d’exonérer certains montants. Les droits de mutation représentent une part importante des frais annexes d’acquisition étant donné que beaucoup de Länder appliquent un taux d’imposition qui atteint le plafond de 6,5 %. À Berlin, les droits de mutation se montent actuellement à 6 %. Reste à savoir si le nouveau gouvernement berlinois profitera de cette possibilité et voudra adopter des mesures incitatives.

Les coûts d’une telle modification des droits de mutation et de l’introduction d’exonérations devraient être compensés par la suppression des possibilités d’éluder l’impôt via les « Share-Deals ». En général, ces transactions ne donnent pas lieu au paiement de droits de mutation parce qu’elles consistent à acheter des parts (Shares) dans une entreprise et non directement un bien immobilier. Il y a lieu de mettre un terme à cette pratique et de financer l’introduction des abattements grâce aux recettes supplémentaires générées.

f. L’impôt foncier a été revu.  

Le 26 novembre 2019, la loi sur la réforme de l’impôt foncier a ordonné un changement de la perception de ce dernier. Ce changement était nécessaire : la Cour administrative fédérale a en effet décidé que la pratique actuelle, basée sur une évaluation unitaire, n’était pas conforme à la Constitution. L’impôt foncier sera établi sur de nouvelles bases à partir du 1er janvier 2025 et son calcul se fondera sur la valeur du terrain.[7][8] Les valeurs foncières au 1er janvier 2022 serviront de bases. Pour ce faire, différentes valeurs seront demandées aux propriétaires, comme la situation, la valeur indicative du terrain, la taille du terrain, le type de bâtiment, la surface habitable, la part de copropriété ainsi que l’année de construction.[9]

[10]

 

Afin de communiquer les valeurs en conséquence aux administrations fiscales, les propriétaires doivent déposer une déclaration d’impôt pour la date limite du 31 octobre 2022. Les déclarations nécessaires ne sont toutefois pas encore disponibles partout. Berlin souhaite néanmoins les mettre à disposition en temps voulu. Les propriétaires peuvent remettre leurs déclarations à partir du 1er juillet 2022 et doivent le faire pour le 31 octobre 2022 au plus tard.[11]

g. Il faut mettre fin au blanchiment des capitaux. 

Les possibilités de financer illégalement un bien immobilier doivent être supprimées. À l’avenir, il faudra présenter une preuve de déclaration au fisc lors de chaque achat d’un bien immobilier depuis l’étranger. Cela concerne aussi bien les acheteurs particuliers que professionnels. Les paiements en espèces de biens immobiliers seront interdits. [12]

h. Un certificat de compétence va être introduit pour les agents immobiliers et les gérants.

Toute personne souhaitant dorénavant exercer une activité d’agent immobilier ou de gérant en Allemagne doit prouver ses compétences et ses capacités. Comme la gestion et le courtage d’actifs/de biens immobiliers entraînent de grandes responsabilités, il est important de démontrer que l’on possède les connaissances et l’expérience nécessaires à cet effet. Cela devrait permettre d’offrir aux consommateurs la protection indispensable. L’introduction d’un véritable certificat de compétence devrait renforcer le professionnalisme que l’on est en droit d’attendre.

i. Les redevances du câble ne pourront désormais plus être répercutées.

L’amendement de la loi sur les télécommunications vise également à renforcer le droit du bail. À l’avenir, les frais de raccordement au câble ne pourront ainsi plus être répercutés sur le locataire, qui doit avoir le choix du type de raccordement qu’il souhaite.

Cette réglementation s’applique aux raccordements réalisés après le 1er décembre 2021. Elle s’appliquera à partir du 1er juillet 2024 aux biens immobiliers existants.[13]

j. Les locataires doivent dorénavant être informés chaque mois des frais de chauffage et de leur consommation.  

Le nouveau décret sur les frais de chauffage est entré en vigueur le 1er décembre 2021. L’un des grands thèmes qu’il aborde concerne la possibilité de lire à distance l’activité ou la consommation des équipements de la maison. Dès l’entrée en vigueur du décret, les nouveaux compteurs de chauffage devront pouvoir être relevés à distance, par exemple. Tous les anciens appareils devront être remplacés avant fin 2026.

Lorsque des appareils de mesure pouvant être relevés à distance sont déjà installés, le propriétaire est tenu d’envoyer au moins une fois par mois des informations sur le décompte et la consommation à son locataire. 

Ne manquez pas de nous contacter si vous auriez souhaité que nous abordions certains thèmes ou si vous avez des questions.

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[1] https://www.bundesregierung.de/resource/blob/974430/1990812/04221173eef9a6720059cc353d759a2b/2021-12-10-koav2021-data.pdf?download=1

[2] https://www.bverwg.de/pm/2021/70

[3] https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-debatte-um-enteignungen-geht-weiter_84342_487722.html

[4] https://www.berlin.de/rbmskzl/regierende-buergermeisterin/senat/koalitionsvertrag/

[5] https://www.ifsberlin.de/data/_migrated/news_uploads/F16_Lang.pdf

[6] https://www.bundesregierung.de/resource/blob/974430/1990812/04221173eef9a6720059cc353d759a2b/2021-12-10-koav2021-data.pdf?download=1

[7] https://ivd.net/2021/02/bundestag-entscheidet-ueber-reform-der-grundsteuer/#:~:text=2019%20neu%20zu%20regeln.,auf%20den%201.1.2025%20angeordnet.

[8] https://www.berlin.de/sen/finanzen/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung.1035646.php

[9] https://www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/informationen-fuer-steuerzahler-/faq-steuern/artikel.9031.php#headline_1_15

[10] https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/2019-06-21-faq-die-neue-grundsteuer.html

[11] https://www.datev.de/web/de/aktuelles/grundsteuerreform/aufgaben-fuer-kanzleien/

[12] https://www.bundesregierung.de/resource/blob/974430/1990812/04221173eef9a6720059cc353d759a2b/2021-12-10-koav2021-data.pdf?download=1

[13] https://www.haus-und-grund-vertrag.de/telekommunikationsgesetz_06-2021.html#:~:text=Vermieter%20k%C3%B6nnen%20die%20Kosten%20f%C3%BCr,der%20Novelle%20des%20Telekommunikationsgesetzes%20beschlossen.&text=Dezember%202021%20errichtet%20worden%20sind,auf%20die%20Mieter%20umgelegt%20werden.

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