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Umwandlungsverbot von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

Die Regierungskoalition hat sich auf einen Kompromiss zum Baulandmobilisierungsgesetz verständigt. Dieser Gesetzentwurf ist am 23.06.2021 in Kraft getreten. Damit wurde das umstrittene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten eingeführt. Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete als „angespannte Wohnungsmärkte“ festzulegen. In diesen Gebieten kann eine Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum dann grundsätzlich nur noch mit Genehmigung der Behörde erfolgen. Die Genehmigungspflicht soll zunächst bis zum 31.12.2025 gelten.

Das Umwandlungsverbot wird als Instrument für bezahlbares Woh­nen bezeichnet. Eigentümer mit wenigen und kleinen Wohngebäuden sollen aber auch künftig die Möglichkeit haben, ihre Mietwohnungen ohne Genehmigung in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Die Aus­nahme gilt für Vermieter von drei bis 15 Wohnungen – je nach Bun­desland unterschiedlich. Ausgenommen vom Umwandlungsverbot sind zudem Erbfälle, wenn die Erben die Wohnungen selber nutzen wollen, oder Familienangehörige des Eigentümers, die selbst in die Wohnungen einziehen wollen. Die Umwandlung ist auch zulässig, wenn mindestens zwei Drittel der gegenwärtigen Mieter die Eigentumswohnungen erwerben wollen. Das bedeutet für den Eigentümer, dass er 7 Jahre lang die Wohnungen an die Mieter verkaufen darf. Erst nach Ablauf der Frist von 7 Jahren, nach einer Aufteilung, dürfen die Wohnungen auch anderen Parteien zum Kauf angeboten werden.

Kritiker bemängeln, dass das Umwandlungsverbot gar nichts mit irgendeiner Form von Baulandmobilisierung zu tun habe und inner­halb des neuen Gesetzes wie ein Trojanisches Pferd wirke. Nach Ansicht von Insidern wird diese Art der Marktregulierung sogar das Gegenteil dessen bewirken, was eigentlich beabsichtigt war. Nicht nur die Preise für Eigentumswohnungen werden Deutschlandweit weiter steigen, son­dern auch die Wohnungsmieten.

Für Berlin bedeutet dieses Bundesgesetz eine direkte Erweiterung der in Berlin bereits existierenden Milieuschutzgebieten, in denen bereits ein Vorkaufsrecht und Genehmigungsvorbehalt existiert. Nach Ansicht der auf Immobilienrecht spezialisierten Anwaltskanzlei Bethge & Partner stellt diese Regelung einen schweren Eingriff in das Eigentumsgrundrecht dar. Wer über eine Immobilie in begehrter Wohnlage verfügt, sollte jetzt zügig handeln.

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