Immobilienpreisentwicklung in Berlin

Wie werden sich die Immobilienpreise in Berlin entwickeln? 

Diese Frage stellt sich natürlich jeder, der an Immobilien interessiert ist. Käufer und Verkäufer möchten wissen, wie sich eine ihrer größten Investitionen entwickelt. Jedoch ist eine Antwort auf diese Frage sehr schwer. Die Inflation, der Zinsanstieg, die Energiekrise in Kombination mit den Regulierungen am Markt sind Einflussfaktoren und machen eine verlässliche Prognose unmöglich.

Niemand weiß, wie sich die Inflation, die Zinsen oder der Ukrainekrieg entwickeln. 

In den vergangenen Jahren waren sich die Experten in der Regel einig, was die Immobilienpreisentwicklung anging. Alle Prognosen haben stets ein Wachstum prognostiziert. Das hat sich seit 2021 geändert. Durch die neuen Einflüsse kommen die Analysten teilweise zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen bzw. nicht mehr so eindeutigen Ergebnissen. Klar ist aber, dass die Entwicklung der Immobilienpreise sehr lageabhängig bzw. objektabhängig geworden ist. In jeder Region und bei jedem Objekt kommt es auf die einzelnen Lagen und die Besonderheiten einer Wohnung an. Wie genau sich der Immobilienpreis in den einzelnen Lagen entwickeln wird, können wir derzeit noch nicht sagen.  

Einigkeit scheint darüber zu herrschen, dass die Immobilienpreise nicht mehr so stark steigen werden wie in der Vergangenheit. Geringe Preissteigerungen in bestimmten Lagen, bis leicht sinkende Preise in schlechteren Lagen bzw. Randlagen sind zu erwarten oder aber schon eingetreten. 

Wie haben sich die Immobilien in den letzten Jahren entwickelt? 

Der Immobilienmarkt war die letzten Jahre durch stetiges Wachstum geprägt. Jahr für Jahr sind die Preise gestiegen. Auch Krisen, wie z. B. die Corona-Pandemie oder aber der Ukrainekrieg haben bisher keine Preissenkungen bewirkt.

In Berlin hatten wir 2012 im Durchschnitt noch Quadratmeterpreise von 1.826,- €. Jetzt liegen wir inzwischen bei 5.413,- €/qm für das 1. Quartal 2022. Dieses kontinuierliche Wachstum hat sich im 2. Quartal 2022 nicht fortgesetzt.1

Im 2. Quartal 2022 haben sich die Preise für Immobilien in Deutschland langsamer bzw. rückläufig entwickelt. Bis zu 1 % Preisrückgang zum Vormonat gem. einer Analyse der Interhyp AG bezogen auf die abgeschlossenen Finanzierungen. 2 Berlin gehört zu den wenigen Städten, die mit + 2,5 % über dem deutschlandweiten Mittel liegen. Aufgrund des niedrigen Ausgangsniveaus ist Berlin immer noch eine der günstigsten Millionenstädte. 3

Ob sich die derzeitige Preis-Stagnation fortsetzt oder nur einen Schockmoment darstellt, muss abgewartet werden. Hier spielen die weitere Zinsentwicklung und die Inflation eine wesentliche Rolle. 

Welche Reaktionen gibt es aufgrund der Zinsentwicklung und Inflation? 

Die Zinswende hat derzeit wohl den größten Einfluss auf den Immobilienmarkt. Die Banken haben sehr schnell auf die gestiegene Inflation und auf die Ankündigung der EZB 4 im Juni 2022, den Leitzins zu erhöhen, reagiert. Angefangen bei viel längeren Bearbeitungszeiten für ein Finanzierungsangebot von bis zu 6 Wochen. Des Weiteren sind die Zinsen angestiegen. Derzeit (Anfang September 2022) haben sich die Zinsen bei ca. 3 % bei 10 Jahren Zinsbindung eingependelt. 

Die Darstellung der Zinsentwicklung basiert auf den Zinssätzen der Konditionsangebote, die von unseren Produktpartnern über die Interhyp AG im ausgewählten Zeitraum im Rahmen einer Vermittlung eines Darlehensvertrages angeboten wurden. Trotz ausgewählter Sorgfalt kann die Interhyp AG für die vorliegende Darstellung keinerlei Haftung übernehmen. Die aktuellen Zinssätze für Ihre individuelle Baufinanzierung erfahren Sie bei Ihrem Finanzierungsberater oder Ihrer Finanzierungsberaterin.5

Der Zinsanstieg hat für viele Käufer, aber auch Verkäufer für ein Umdenken gesorgt. Die Käufer sind verunsichert und müssen ihre Pläne teilweise aufgeben bzw. überdenken. Die Anfragen von Kaufinteressenten sind spürbar zurückgegangen. Ein Käufer kann sich durch die Preisentwicklung weniger Immobilie leisten. Durch den Zinsanstieg müssen Käufer bis zu 1.100,- € pro Monat (München) mehr für eine Finanzierung zahlen. In Berlin sind es durchschnittlich 620,- € pro Monat mehr. 6

Datenbasis für die Berechnung des Kaufpreises waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die im Januar und Juni 2022 angeboten wurden. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben den Kaufpreis für eine beispielhafte Bestandswohnung mit 75 Quadratmetern (1. Stock, 3 Zimmer, Baujahr: 90er Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise. Die Annuitätenrate wurde für eine 90-Prozent-Finanzierung auf 10 Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von 2 Prozent berechnet. Dabei wurde ein marktüblicher Zinssatz von Anfang Januar 2022 von 1,38 % und ein marktüblicher Zinssatz im Juni von 3,34 % angenommen.

Aber auch die Eigentümer überlegen, wie es nun weitergeht. Finde ich die richtige Anschlussfinanzierung, oder ist jetzt der richtige Zeitpunkt, zu verkaufen? Viele unserer Kunden kommen auf uns zu und wünschen hier eine Beratung vom Experten, da die Folgen bereits zu erkennen sind. 

  1. Wir sehen deutlich mehr Inserate auf dem Markt. So sind in Berlin die Angebote bei Immobilienscout24 um 9,4 % gestiegen. 
  2. Im selben Zeitraum sind die Anfragen für Wohnungen im Durchschnitt deutlich zurückgegangen.  
  3. Längere Vermarktungszeiten für Immobilien sind die Folge. 
  4. Kaufinteressenten nehmen teilweise Abstand vom Kauf und entscheiden sich, eine Wohnung zu mieten. Die Mietanfragen sind weiter gestiegen. 
  5. Eigentümer, die ihre Wohnung bis dato vermietet haben, entscheiden sich zum Verkauf oder warten ab. Das Angebot an Mietwohnungen sinkt laut Immoscout 24 um knapp 30 %. 
Nachfrage und Angebot von Wohnungen und Einfamilienhäusern bei ImmoScout24 Vergleich von Juli 2022 mit Juni 2022 7

Des Weiteren kam es zu Preiskorrekturen auf dem Immobilienmarkt. Hierzu äußerte sich Thomas Schroeter, der Chef von Immoscout 24 wie folgt: „Wir sehen, dass tatsächlich die Angebotspreise zu fallen beginnen, das gilt insbesondere für die Metropolen“, so Schroeter. „Berlin ist relativ stabil, aber in Düsseldorf, Hamburg, Köln, München, Stuttgart sehen wir Preisrückgänge: je nach Metropole von bis zu fünf Prozent.“ Der Marktanalyst Sprengnetter spricht bei Eigentumswohnungen von einem deutschlandweiten Rückgang von 1,3 % gegenüber dem Vorquartal 2022. 8

Wie könnte eine Prognose zum Immobilienmarkt aussehen? 

Wie bereits geschrieben, ist eine stichhaltige Prognose kaum möglich. Zumal die EZB letzte Woche, am 08.09.2022, eine weitere Zinserhöhung beschlossen hat.9 Der Leitzins liegt nun bei 1,25 %. 

Wie sich dies auf den Markt auswirken wird, bleibt abzuwarten. 

Unserer derzeitigen Erfahrung nach kommt es inzwischen sehr stark auf die Lage und die Wohnung selbst an, welchen Preis man erzielen kann. Je mehr ein Kunde monatlich für seine Finanzierung ausgeben muss, desto geringer fällt die Kompromissbereitschaft aus. Es gibt eine geringere Nachfrage und ein höheres Angebot. Das bedeutet, die Kaufinteressenten haben inzwischen die Möglichkeit zu vergleichen und sich für die Wohnung zu entscheiden, die ihren Bedürfnissen am besten entspricht. 

Ob der Verkauf einer Immobilie erfolgreich sein kann, wird maßgeblich von der Nachfrage der Immobilie beeinflusst. Die Nachfrage ist zwar zurückgegangen, aber sie ist immer noch hoch. Hierfür gibt es verschiedene Gründe: 

  • Der gestiegene Zuzug nach Berlin
  • Die geringe Anzahl an Wohnungen und eine sehr geringe Leerstandsquote in Berlin
  • Die geringe Anzahl an Neubauwohnungen und die hohe Quote an stornierten Neubauprojekten aufgrund der gestiegenen Materialkosten
  • Die immer noch sehr niedrige Eigentumsquote in Berlin/Deutschland

Weiterhin ist die Nachfrage gut. Wohnungen, mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis, werden auch weiterhin gut verkauft werden. Ob wir 25 qualifizierte Käufer für eine Wohnung haben oder 5 ist am Ende für einen guten und schnellen Verkauf unwichtig. Wie sagt einer unserer Makler immer: “Am Ende brauche ich nur einen Käufer”.  

Umso wichtiger ist es aber heute, den richtigen Preis entsprechend der Lage und des Zustandes der Immobilie zu ermitteln. Hierfür müssen alle wichtigen Faktoren beachtet und professionell analysiert werden. 

Ob Sie kaufen oder verkaufen möchten. Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite. 

Sollten Sie einen Termin mit uns wünschen, können Sie sich gerne an uns wenden. Am besten, Sie schreiben eine kurze E-Mail an: 

Email: contact@aden-immo.com

Sollten Sie eine Wohnung vermieten wollen oder eine Frage hierzu haben, so übernehmen wir dies auch gerne für Sie. 

Schreiben Sie an vermietung@aden-immo.com

Mit freundlichen Grüßen 

Ihr Lars Drewes 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © malpetr – Depositphotos

1 https://de.statista.com/statistik/daten/studie/535562/umfrage/kaufpreis-fuer-ein-und-zweifamilienhaeuser-in-berlin/

2 https://www.interhyp.de/ueber-interhyp/presse/auswertung-baufinanzierung-in-deutschland.html

3 https://www.immobilien-aktuell-magazin.de/topics/wohnen-mietmarkt-kaufmarkt-kaufpreise-mietpreise-metropolen-nachfrageentwicklung/

4 https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp220609~122666c272.de.html

5 https://www.interhyp.de/lp/zinscheck-b/?adChannel=S_Google&adCampaign=SB_Interhyp_Zinsen&adKeyword=zinschart_interhyp&adTool=SEAgenerischAllgemein&gclid=Cj0KCQjwmdGYBhDRARIsABmSEeONj4OqRvFq6dM2saSPKNCK8wPcJwRmApyMi7wHBReVpn_5dJlmQlUaAgppEALw_wcB#

6 https://www.immowelt-group.com/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2022/zinsanstieg-bei-immobilienkrediten-monatliche-mehrkosten-von-bis-zu-1100-euro-fuer-immobilienkaeufer/

7 https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/angebots-boom-fuer-kaufimmobilien/

8 https://shop.sprengnetter.de/blog/kaufpreisanalyse-bestaetigt-negativentwicklung

9 https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp220908~c1b6839378.de.html

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