Wie kann ich den Preis meiner Wohnung in Berlin richtig einschätzen?

Die Bewertung Ihrer Immobilie ist ein grundlegender Schritt bei der Entscheidung, ob Sie Ihre Wohnung verkaufen wollen oder nicht. Denn Sie müssen Ihre Immobilie zum „richtigen Preis“ bewerten, um den Immobilienpreisen in Berlin so gut wie möglich zu entsprechen. Das Ziel ist es, sich so fair wie möglich zu positionieren, um im Wettbewerb mit anderen Eigentümern in Berlin bestehen zu können. Wenn Sie in Berlin wohnen und den Berliner Immobilienmarkt kennen, ist das eine Sache, aber wenn Sie nur wenig Ahnung von den Immobilienpreisen pro m² in Berlin haben, von den aufstrebenden Stadtviertel…., sollten Sie sich wirklich auf diese Phase konzentrieren. Es ist nicht so einfach, eine Immobilie zu bewerten, die man verkaufen will, und es ist ein wichtiger und entscheidender Schritt, um Unannehmlichkeiten zu vermeiden. 

Um Ihnen zu helfen, empfehlen wir Ihnen folgende vier Themen: 


Warum sollten Sie Ihre Immobilie in Berlin schätzen lassen? 

Damit der Verkauf Ihrer Immobilie in Berlin möglichst reibungslos und schnell abläuft, sollten Sie unbedingt von Anfang an den Preis Ihrer Immobilie schätzen. Dabei sind viele Faktoren zu berücksichtigen, wie z. B. 

  • die Lage und der Kiez in Berlin
  • die Umgebung
  • die Art der Immobilie
  • die Helligkeit
  • die Merkmale

Nach zwei Jahren COVID hat sich der Immobilienmarkt in Berlin stark verändert, die Preise sind zwar gestiegen, aber nicht gleichmäßig in allen Bezirken.

Die Schätzung selbst vorzunehmen, ohne sich auf vorhandene Daten zu stützen, kann daher zu Fehlern führen, die Ihren Verkauf verlangsamen. Seien Sie vorsichtig, denn es gibt zwar einen Preistrend pro Stadtviertel, aber auch innerhalb eines Stadtviertels gibt es große Unterschiede zwischen den einzelnen Straßen. Ein im Vergleich zum Markt zu hoher Preis wird daher potenzielle Käufer abstoßen und Ihre Glaubwürdigkeit auf dem Markt schmälern, während ein zu niedriger Preis für Sie einen Gewinnverlust bedeuten würde.

Eine gute Schätzung Ihrer Immobilie in Berlin ist daher von größter Bedeutung. Der Erlös aus dem Verkauf wird Ihnen sicherlich helfen, neue Pläne zu schmieden, zum Beispiel ein neues Haus zu kaufen. Daher ist es wichtig, dass Sie sich bei der Höhe des Betrags, den Sie aus dem Verkauf erhalten, nicht irren.

Von wem sollte man seine Immobilie schätzen lassen? 

Sie können eine Immobilie also auf mehrere mögliche Arten schätzen. 

1. Selber machen: 

Um den Preis Ihrer Immobilie zu schätzen, müssen Sie diese mit den Verkaufspreisen von Immobilien in Ihrer Nachbarschaft vergleichen. 

Es gibt neue Online-Tools, die Ihnen helfen können. Sie können die Preise pro Stadtteil auf der Website von immo-kompass einsehen. Vorsicht auf dieser Website, es handelt sich nur um globale Trends pro Stadtteil ohne nähere Angaben zu den Eigenschaften der Wohnungen.

Anschließend können Sie eine Analyse durchführen, indem Sie auf deutschen Immobilienseiten wie Immobilenscout24 oder Immowelt nach aktuellen Verkäufen in Ihrer Nachbarschaft suchen. Es ist wichtig, dass Sie versuchen, Wohnungen zu finden, die Ihrer Wohnung ähnlich sind und selbst dann ist es nicht sicher, dass diese Wohnungen in Berlin letztendlich zu dem Preis verkauft werden, der in der Anzeige angegeben ist! 

Achtung, bei ihrer eigenen Schätzung neigen viele Eigentümer oft dazu, den Kaufpreis ihrer Wohnung oder sogar den Preis ihres neuen Immobilienprojekts zu berücksichtigen und überschätzen daher den Wert ihrer Immobilie. Seien Sie realistisch, wenn Sie einen schnellen Verkauf Ihrer Berliner Wohnung anstreben, listen Sie die Vorteile und Mängel Ihrer Wohnung auf, um eine echte Schätzung mit den Eigenschaften Ihrer Wohnung zu erstellen.

2. Immobilienmakler

In den meisten Fällen können Immobilienmakler Ihnen kostenlos eine Schätzung Ihrer Immobilie anbieten. Seien Sie vorsichtig, Makler können den geschätzten Preis manchmal absichtlich zu hoch ansetzen, um Ihnen zu gefallen und Sie dann dazu zu bringen, einen Auftrag zu unterschreiben. Sie können sich auch an mehrere Makler wenden, um einen Durchschnitt ihrer Schätzungen zu bilden. 

Was ADEN Immobilien in Berlin rät.

Bei uns ist jede Schätzung das Ergebnis von drei verschiedenen Methoden

  • Preisanalyse über Immobiliendatensoftware 
  • Marktforschung mit den derzeit zum Verkauf stehenden Wohnungen
  • Bewertungen von 2 Immobilienmaklern von ADEN Immobilien

Diese drei Methoden führen zu einer Immobilienbewertung Ihrer Wohnung in Berlin, die Ihnen ausführlich erläutert wird, damit Sie den lokalen Immobilienmarkt verstehen. Diese Methode hat sich bewährt, da 98% unserer Mandate im Jahr 2021 zum Schätzpreis verkauft wurden.

Unser Ziel bei diesen Schätzungen ist es nicht, Ihnen einen Gefallen zu tun, sondern Ihnen den wahren Wert Ihrer Immobilie zu nennen, damit Sie bei Ihren zukünftigen anderen Immobilienprojekten nicht in Schwierigkeiten geraten. 

Die Schätzung vorbereiten und sich auf dem Berliner Immobilienmarkt positionieren

Unabhängig davon, ob Sie Ihre eigene Schätzung vornehmen oder dies über einen Immobilienmakler tun möchten, empfehlen wir Ihnen zunächst, Ihre Unterlagen vorzubereiten. In einem ersten Schritt geht es darum, die Stärken und Schwächen Ihrer Immobilie zu erfassen, um den Preis pro m² möglichst genau zu bestimmen. Wenn Sie Ihre Wohnung nicht gut kennen, weil es sich um eine Mietinvestition handelt, können wir diesen Teil bei der Schätzung für Sie übernehmen.

Hier sind also die wichtigsten Stärken, die eine Wohnung haben kann:

  • Ihre Ausrichtung
  • Ihre Lage und Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln
  • Das Vorhandensein von „Nebengebäuden“ wie einer Garage oder einem Keller
  • Das Vorhandensein eines Balkons, einer Terrasse oder eines Zwischengeschosses, die nicht zur Nettowohnfläche gezählt werden. 
  • Das Ausstattungsniveau des Gebäudes (Aufzug, Garten, etc.)

Hier sind die wichtigsten Schwachpunkte einer Immobilie:

  • Eine geringe Helligkeit 
  • Eine laute Umgebung (Straße, Nachbar, etc.) 
  • Es sind Arbeiten zu erledigen (Renovierung, Auffrischung). Denken Sie daran, bestimmte Arbeiten vor dem Verkauf durchzuführen.
  • Hohes Hausgeld

Die folgenden Aspekte können je nach Situation einen Vor- oder Nachteil in Ihrem Verkauf darstellen:

  • Die Etage Ihrer Wohnung: Das Erdgeschoss und der erste Stock sind unattraktiv, während die oberen Etagen attraktiver sind (vorausgesetzt, es gibt einen Aufzug) ;
  • Die Aussicht von Ihrer Unterkunft (eine schöne Aussicht oder ein Blick auf Mülltonnen haben nicht denselben Effekt).
  • Der Energieausweis. Denn eine Wohnung mit einem schlechten Energieausweis wird zu einem niedrigeren Preis verkauft. Unter energetischer Sanierung versteht man z. B. die Isolierung, den Austausch von Fenstern und die Nutzung erneuerbarer Energien. Es ist zu beachten, dass in Berlin der Energieausweis für das gesamte Gebäude und nicht für jede einzelne Wohnung erstellt wird. Die Hausverwaltung kann Ihnen dieses Dokument zur Verfügung stellen.

In einem zweiten Schritt empfehlen wir Ihnen, alle für die Schätzung erforderlichen Dokumente zusammenzustellen (dies ist nicht unbedingt erforderlich, hilft aber bei der Schätzung): 

  • Protokolle der Eigentümerversammlung
  • Grundriss Ihrer Immobilie
  • Eigentumsnachweis für Ihre Immobilie
  • Erhebung der Nebenkosten für Ihre Immobilie
  • Kopie der Grundsteuer für Ihre Immobilie
  • Baugenehmigung bei Vergrößerungen Ihrer Immobilie

Während vor einigen Jahren eine Flächenmessung nicht notwendig war, stellen wir fest, dass immer mehr deutsche Banken ein Dokument verlangen oder einen Sachverständigen einschalten, um die Wohnung zu vermessen. 

Seien Sie beruhigt: Wenn Sie nicht alle diese Dokumente haben, können wir Ihnen helfen, einen Teil davon von Ihrer Hausverwaltung zu erhalten.

Sobald Sie die Stärken und Schwächen Ihrer Wohnung kennen, können Sie den Preis schätzen, indem Sie die Auswirkungen der verschiedenen Punkte, die Sie festgestellt haben, und ihre Vorteile im Vergleich zu anderen Immobilien auf dem Markt berücksichtigen.

Wie kann ich den Verkaufspreis meiner Immobilie in Berlin optimieren?

Wenn Sie möchten, dass der Schätzpreis für Ihre Wohnung nach oben korrigiert wird, ist es möglich, den Preis Ihrer Immobilie zu erhöhen, ohne den Bereich des „fairen Preises“ zu verlassen. Hier sind drei Techniken dafür: 

  • Home Staging oder kleine Arbeiten durchführen 

Mithilfe von Home Staging können Sie Ihrer Wohnung zu vergleichsweise geringen Kosten ein neues Aussehen verleihen. Das Ziel ist es, einfache, oberflächliche Arbeiten durchzuführen, die den Look Ihrer Wohnung auffrischen. Beispielsweise ist es ratsam, die Wände in neutralen Farben zu streichen. Dadurch können sich Käufer, die die Wohnung besichtigen oder sich die Fotos ansehen, leichter etwas vorstellen. Aber auch Räume wie die Küche oder das Badezimmer sollten nicht vernachlässigt werden, da sie für den Verkauf strategisch wichtige Räume sind. Zögern Sie nicht, ein größeres Budget für die Renovierung dieser Räume bereitzustellen, da sie häufig technische Diagnosen erfordern, die für die Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen notwendig sind. So ist dies eine erste Möglichkeit, den Verkaufspreis Ihrer Immobilie zu optimieren, was sich wiederum auf die Schätzung des Preises für Ihre Immobilie auswirken wird. Selbst wenn Sie in kleinere Arbeiten investieren, werden Sie einen höheren Wert erzielen. 

  • Die Wohnfläche vergrößern

Um den Preis Ihrer Immobilie zu erhöhen, können Sie ihre Wohnfläche vergrößern, indem Sie kleine Räume wie z. B. einen Dachboden oder eine Garage umbauen. Die Schaffung dieser Räume wertet Ihre Immobilie auf, aber da Sie mehr Quadratmeter Wohnfläche schaffen, erhöhen Sie auch die Grundsteuer, die sich aus der Wohnfläche berechnet. 

Optimieren Sie die Räume. Zögern Sie nicht zu prüfen, inwieweit Sie einen zusätzlichen Raum oder ein zusätzliches Zimmer schaffen können, indem Sie zum Beispiel die Küche oder das Badezimmer verlegen, um ein Schlafzimmer zu schaffen. Achtung: Dies ist nicht in allen Bezirken Berlins möglich, da das Gesetz „Milieuschutzgebiete“ die Bauarbeiten einschränkt. Wir sind darauf spezialisiert und haben Partnerfirmen, also schreiben Sie uns eine E-Mail, wenn Sie wissen möchten, ob Ihre Adresse betroffen ist oder nicht: Klicken Sie hier.

  • Ihre Immobilie mit qualitativ hochwertigen Fotos hervorheben 

Der 3. Punkt, auf den Sie sich verlassen können, um den Verkaufspreis Ihrer Immobilie zu optimieren, ist die Qualität der Fotos in Ihrer Anzeige (und generell der gesamten Anzeige). Laut einer Studie, die Redfin 2015 in den USA durchgeführt hat, verkauft sich eine Immobilie mit schönen Fotos in der Anzeige schneller und teurer als eine Immobilie mit schlechten Fotos in der Anzeige. Machen Sie also schöne Fotos, um Ihre Immobilie gut zur Geltung zu bringen und so eine höhere Schätzung des Immobilienpreises zu ermöglichen. 

Es ist wichtig, seine Wohnung gut zu bewerten, aber ebenso wichtig ist es, sie aufzuwerten, um den Verkaufspreis zu erhöhen. Dazu gehören Home Staging, die Vergrößerung der Wohnfläche, die Verbesserung der Energieeffizienz und qualitativ hochwertige Fotos für Ihre Anzeige. 

Bei ADEN Immobilien haben wir den Vorteil, dass wir drei lokale Niederlassungen in verschiedenen Bezirken Berlins haben und daher die Immobilienpreise in jedem dieser Bezirke sehr gut kennen.
ADEN Immobilien führt jährlich etwa 200 Wohnungsverkäufe in Berlin durch. Unsere Teams, unsere Immobilienmakler haben alle mindestens 5 Jahre Erfahrung, was ihnen ein echtes Verständnis für den Markt und die Käufer verleiht. 

Alle unsere Schätzungen sind kostenlos und unverbindlich, also zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir können Sie über die Schätzung und vor allem über das gesamte Verkaufsverfahren beraten.

 

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © Gina Sanders – Depositphotos

 

 

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