Calcul Période de spéculation

La vente d’un bien immobilier détenu à titre privé est généralement exonérée d’impôt en Allemagne. Cependant, il existe des exceptions importantes qui rendent imposable la plus-value de la vente d’un bien appartenant à un particulier. Nos clients nous demandent souvent quand la vente d’une propriété ou d’un bien foncier est exonérée d’impôt.

En règle générale, nous ne répondons pas nous-mêmes à ces questions, mais faisons appel à des partenaires commerciaux qui se feront un plaisir de nous fournir les réponses, à nous ou à vous en tant que conseiller fiscal. Chaque cas doit être considéré individuellement et comporte des risques de mauvaise appréciation de la situation. Il est donc toujours conseillé de consulter un professionnel. 

Nous souhaitons toutefois vous donner une vue d’ensemble et avons donc fait appel à un expert. Nous avons demandé à M. Hans-Joachim Beck , de nous résumer la situation fiscale et de vous l’expliquer.

M. Beck est l’ancien président du Tribunal des finances de Berlin-Brandebourg, il dirige le département fiscal du bureau fédéral de l’IVD (Association allemande de l’immobilier) à Berlin et il a été en mesure de clarifier de nombreuses questions difficiles pour nous.

Plus-value provenant de transactions de vente privées (plus-values spéculatives) §23 EstG

Le bien fait partie du patrimoine privé

Si le bien ne fait pas partie du patrimoine d’exploitation d’une entreprise, mais du patrimoine privé, la plus-value de la vente du bien est généralement exonérée d’impôt. Les plus-value ne font pas partie des revenus locatifs et de la mise en gage (§ 21 EStG), car ce type de revenu ne couvre que la rémunération du transfert d’utilisation. Une exception s’applique uniquement conformément au § 23 EStG si le bien est revendu dans les 10 ans suivant son acquisition. Dans ce cas, les plus-value sont imposables ; elles sont soumises au taux d’imposition normal, dit standard. Contrairement à d’autres pays, il n’existe pas en Allemagne de taux d’imposition réduit pour les bénéficies provenant de transactions de ventes privées.

Le calcul de la période de spéculation de 10 ans pour les biens immobiliers

Les contrats de vente sous le droit des obligations

Les deux contrats de vente relevant du droit des obligations sont déterminants pour le calcul du délai de 10 ans. Par souci de clarté, on parle souvent de « contrats notariés ». Le moment où le transfert des avantages et des charges a lieu et où l’acheteur est inscrit au registre foncier en tant que propriétaire est sans importance. 

Exemple

M. A a acheté un bien par contrat en date du 10 juin 2005. Il revend le bien en vertu d’un contrat daté du 5 juin 2015. Le changement de charge est convenu pour le 1er août 2015. A est inscrit au registre foncier le 12 octobre 2015. 

Solution

La période de 10 ans commence à la date de la conclusion du contrat, le 10 juin 2005. La vente est imposable si le contrat de vente est conclu dans les 10 ans. Conformément au § 108 du code fiscal allemand (AO), le délai est calculé selon les dispositions du code civil allemand (§§ 187 alinéa 1, 188 alinéa 2 et 3 BGB) et expire donc à la fin du jour qui, selon son numéro, correspond au jour de la conclusion du contrat d’achat.  La date limite est donc le 10 juin 2015. Il est donc peu probable que A signe le contrat de vente du bien avant le 11 juin 2015 s’il veut éviter d’être soumis à l’impôt. Comme il a conclu le contrat d’achat au préalable, la plus-value est imposable. Le fait que le transfert des avantages et des charges n’ait lieu qu’après l’expiration des dix ans n’est pas pertinent. Le transfert des avantages et des charges n’ont d’importance que dans la mesure où A ne peut plus déduire l’amortissement du bâtiment et les frais d’exploitation comme des dépenses liées au revenu. 

Contrat d’achat qui lie légalement les deux parties.

Le contrat d’achat n’est pertinent pour le calcul du délai que lorsqu’il est juridiquement contraignant pour les deux parties. Cela s’applique tant à l’achat qu’à la vente de la propriété. 

La donation et l’héritage ne sont pas une vente

Le transfert d’un bien à titre gratuit n’est pas une vente au sens du § 23 EStG et ne peut donc donner lieu à aucune obligation fiscale.

Exemple

M. A a acheté un bien pour 1,0 million d’euros en vertu d’un contrat d’achat daté du 15 octobre 2009. Il a fait don de ce bien à sa fille le 8 juillet 2015. La valeur marchande du bien est actuellement de 1,2 million d’euros

Solution

L’augmentation de valeur de 200 000 € n’est pas imposable en vertu du § 23 EStG. Le don ne constitue pas une vente car il s’agit d’un transfert à titre gratuit.

Date d’acquisition en cas d’acquisition à titre gratuit par succession ou donation

Si le vendeur a acquis le bien à titre gratuit par le biais d’un héritage ou d’une donation, cela ne constitue pas non plus une acquisition puisque l’achat est gratuit. Dans ce cas, conformément au § 23 alinéa 1 phrase 3 EStG, l’acquisition par le testateur ou le donateur est déterminante tant pour le calcul du délai que pour le montant de la plus-value.

Retrait du patrimoine d’exploitation

Le transfert d’un bien du patrimoine d’exploitation au patrimoine privé par le retrait ou la cessation de l’entreprise est également considéré comme une acquisition.

Exonération fiscale pour les propriétaires-occupants

Durée de l’occupation par le propriétaire

Même si le bien est vendu au cours de la période de 10 ans, le bénéfice est exonéré d’impôt conformément au § 23 alinéa 1 n° 1 phrase 3 EStG si le bien était utilisé à des fins d’habitation personnelle. L’utilisation à des fins résidentielles propres doit avoir eu lieu 

  • pendant toute la période comprise entre l’acquisition (ou l’achèvement) et la vente,
    ou
  • l’année de la vente et les deux années précédentes.

sans interruption.

Exemple

A achète une maison individuelle au promoteur en vertu d’un contrat daté du 7 juillet 2013. Le bâtiment sera achevé le 1er mars 2014. A s’installe dans la maison avec sa famille. Par contrat du 4 octobre 2015, A vend à nouveau la maison car il doit déménager pour des raisons professionnelles. Le changement de charge est convenu au 1er décembre. 

Solution

La plus-value de la vente est exonérée d’impôt. Toutefois, la seconde des deux conditions n’est pas remplie. A ne pouvait utiliser la maison l’année de la vente et au cours des deux années précédentes, car la maison n’a été achevée que l’année précédant la vente. Toutefois, A a rempli la première des deux conditions parce qu’il a occupé de manière continue la maison elle-même depuis son achèvement jusqu’à sa vente. Cependant, la condition d’exonération fiscale ne serait pas remplie si A louait la maison avant de la vendre. Le facteur décisif à cet égard est le changement de charge.

Exemple

Variation du cas

A loue encore la maison à un maître de conférences pour le mois de novembre 2015.

Solution

Dans ce cas, la plus-value ne serait pas exonérée d’impôt car la maison n’était pas exclusivement occupée par son propriétaire jusqu’au changement de charge. L’administration fiscale interprète cette disposition exclusivement comme signifiant que l’occupation par le propriétaire doit avoir été ininterrompue. En revanche, il serait non préjudiciable qu’A quitte la maison le 1er novembre et la laisse vide jusqu’au 1er décembre. La première des deux alternatives est destinée à couvrir les cas où la période entre l’acquisition ou l’achèvement est plus courte que dans la deuxième alternative. On peut toutefois en déduire le principe selon lequel une maison qui n’a jamais été louée et qui n’a jamais été utilisée que par soi-même peut toujours être vendue en franchise d’impôt. Si le bâtiment a été initialement loué, il est important qu’il ait été utilisé – sans interruption – par le propriétaire l’année de la vente et au cours des deux dernières années avant la vente. L’utilisation propre doit se poursuivre jusqu’au changement de charge. Dans ce contexte, une vacance est également considérée comme une utilisation propre par le propriétaire si le bien est toujours disponible pour le vendeur. L’utilisation propre ne doit pas nécessairement avoir eu lieu pendant toutes les années, mais il doit s’agir d’une période continue. 

Exemple

A a acheté un appartement en propriété loué en 2009. Le locataire a déménagé le 1er octobre 2013, et A et sa famille ont donc emménagé dans l’appartement le 1er novembre 2013. Par un contrat de vente daté du 4 octobre 2015, A vend de nouveau l’appartement. Le changement de charge aura lieu le 1er décembre 2016. 

Solution

Dans ce cas également, la plus-value résultant de la vente de l’appartement est exonérée d’impôt. Toutefois, A ne satisfait pas à la première condition, car il n’a pas occupé lui-même le logement de manière continue depuis son acquisition, mais l’a initialement loué. Cependant, A a utilisé lui-même le logement « l’année de la vente et les deux années précédentes ». En effet, il a utilisé lui-même l’appartement en 2015 et - de manière ininterrompue - en 2014 et 2013. Il n’est pas nécessaire qu’il ait occupé lui-même le logement pendant toute l’année 2013. En effet, la deuxième alternative de l’exonération fiscale ne contient aucune exigence selon laquelle le logement doit avoir été exclusivement occupé par son propriétaire au cours de ces années. Par conséquent, il n’est pas nécessaire que l’occupation par le propriétaire couvre la totalité des trois années civiles précédant la vente. Toutefois, il doit s’agir d’une période continue – ininterrompue. Par conséquent, l’exonération fiscale ne s’applique pas si le logement est loué pendant cette période.

 

Co-utilisation professionnelle

Si le contribuable utilise une partie du bâtiment à des fins professionnelles, par exemple dans le cadre d’une activité commerciale ou indépendante, l’exonération fiscale ne s’applique pas à cette partie. En effet, la condition préalable est l’utilisation à des fins résidentielles propres. De l’avis de l’administration fiscale, cela vaut également si le contribuable a fait usage de son droit d’option conformément au § 8 EStDV et n’a pas inclus cette partie de l’habitation dans le patrimoine d’exploitation malgré son utilisation à des fins professionnelles parce qu’elle est d’une importance mineure (la valeur de la partie du bien utilisée à des fins professionnelles n’excède pas un cinquième de la valeur de l’ensemble du bien et ne dépasse pas 20 500 €)  L’exonération fiscale ne s’applique pas non plus à un employé dans la mesure où il utilise l’appartement comme bureau. Car, à cet égard également, l’appartement ne sert pas à des fins résidentielles. Selon les autorités fiscales, cela s’applique également si les frais pour la pièce de travail sont exclus de la déduction en tant que dépenses liées au revenu conformément au § 4 alinéa 5 n° 6 EStG. 

Co-utilisation par une autre personne

Il y a utilisation propre si le propriétaire habite dans le logement 

  • seul,
  • avec les membres de sa famille ou
  • avec des tiers. 

conjointement habité

Exemple

A a acheté un appartement en propriété le 22 août 2010 et l’a revendu le 7 juillet 2015. Il vivait dans l’appartement avec sa compagne. La plus-value de la vente est exonérée d’impôt parce que A a - également - occupé lui-même la totalité de l’appartement.

Utilisation temporaire

Une utilisation à des fins résidentielles propres existe également si le logement n’est utilisé par le propriétaire que temporairement à des fins résidentielles propres, mais qu’il est à sa disposition à des fins résidentielles pendant le temps restant. Par conséquent, les logements utilisés dans le cadre d’un double foyer sont également considérés comme des logements occupés par leur propriétaire. Il en va de même pour les appartements de vacances qui ne sont pas mis à la disposition à la location mais sont utilisés exclusivement par le propriétaire. 

Cession gratuite

La cession gratuite du logement ne constitue une occupation par le propriétaire que si le logement est laissé à un enfant pour lequel le propriétaire a droit à des allocations familiales ou à l’allocation exonérée d’impôt conformément au § 32 alinéa 6 EStG. Conformément au § 32 alinéa 4 EStG, un enfant est pris en compte au maximum jusqu’à l’âge de 25 ans.

Exemple

A vit avec sa famille à Stuttgart. Lorsque son fils déménage à Constance pour y faire ses études, A achète un appartement en copropriété en 2013, qu’il laisse gratuitement à son fils. Le 22 août 2015, A vend à nouveau cet appartement. La plus-value de la vente est exonérée d’impôt car A a droit aux allocations familiales pour son fils. Il convient de noter à cet égard que les enfants sont pris en compte au maximum jusqu’à ce qu’ils atteignent l’âge de 25 ans et que le traitement spécial du transfert de l’usage aux enfants prend fin au moment où le droit aux allocations familiales cesse. Si A avait loué l’appartement à son fils, la plus-value serait imposable. Dans ce cas, cependant, A aurait pu faire valoir les coûts de l’appartement, notamment les intérêts de la dette et l’amortissement, comme des dépenses liées au revenu.

 

Information légale : Cet article n'est pas juridiquement contraignant et ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique susceptible de donner lieu à une responsabilité. Pour obtenir des informations fiables applicables à votre cas particulier, veuillez contacter les avocats ou les conseillers fiscaux désignés pour vous conseiller.

 

VRFG a.D. Hans-Joachim Beck

Conseiller juridique Unité fiscale

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