Immobilien, die sich auf deutschem Gebiet befinden, werden jährlich dem deutschen Steuersystem unterstellt. Selbst wenn die Eigentümer im Ausland wohnen, müssen sie örtliche Steuern zahlen, einen Steuerbericht ausfüllen und herausfinden, was Grundsteuer, Grunderwerbsteuer und Abgeltungsteuer für Kapitalgewinne für sie bedeuten! ADEN IMMOBILIEN erklärt Ihnen in diesem schnellen Überblick die Immobiliensteuern in Deutschland.

Das Steuerrecht für Immobilien in Berlin ändert sich oft. Die Stadt wächst schnell und die Regierung versucht, die Immobilienspekulation zu minimieren. Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die Kapitalertragsteuer in Deutschland. Er basiert auf der Erfahrung von ADEN IMMOBILIEN als echter Broker. Wir sind jedoch nicht für Fehler, Auslassungen oder Abweichungen verantwortlich. Bitte informieren Sie sich zusätzlich in den Publikationen des Berliner Senats oder fragen Sie einen Steuerberater, wenn Sie detaillierte Informationen benötigen.

Immobilien kaufen: Immobiliensteuern und Registrierung

Wenn ein Immobilienkauf abgeschlossen ist, muss der Käufer in der Regel etwa 15% auf den Immobilienpreis als Gebühren und Steuern zahlen. Dazu gehören: die Maklergebühren (7,14% mit Steuer), die Notargebühren (0,5%), die Kosten für die Anmeldung beim Katasteramt (1%) und die Grunderwerbsteuer (international auch RETT genannt). Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Berlin berechnet zum Beispiel 6,5% des Immobilienwertes, in Bayern sind es 3,5%. Für die Registrierung des Immobilienkaufs in den Katasterämtern der Stadt, den sogenannten Grundbucheintrag, wird ebenfalls eine Gebühr erhoben. Diese zahlen Sie direkt an den Notar. Hinzu kommen natürlich noch die Gebühren für den Notar und den Immobilienmakler. Weitere Informationen finden Sie in unserem kompletten Guide für den Kauf einer Immobilie als Ausländer (PDF).

Diese beiden Steuern sind einmalige Gebühren, die zum Zeitpunkt der Transaktion zu zahlen sind. Der Eigentümer hat aber auch eine jährliche Steuer, die sogenannte Grundsteuer, zu tragen.

Kommunale Immobiliensteuer – die Grundsteuer

In Deutschland werden Immobiliensteuern an die Gemeinde gezahlt und jährlich berechnet (obwohl sie in der Regel jedes Trimester gezahlt werden). Die Grundlage für die Berechnung des Steuersatzes ist nach wie vor kompliziert. Er hängt noch immer davon ab, ob sich die Liegenschaft in West- und Ostdeutschland befindet. Ein System, das derzeit überprüft wird und sich wahrscheinlich bald ändern wird. Dennoch ist diese Immobiliensteuer, die Grundsteuer, recht niedrig. Es gibt sehr wenige Umstände, bei denen die Grundsteuer erlassen wird. Für eine Standardwohnung in Berlin liegt die Grundsteuer je nach Lage und Größe der Wohnung zwischen 80 und 150 Euro pro Jahr.

Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie unterliegen ebenfalls der Einkommensbesteuerung. Weitere Informationen finden Sie in unserem umfassenden Guide zu Immobiliensteuern in Deutschland (PDF).

Kapitalgewinne – die Kapitalertragssteuer

Die Immobilienpreise steigen bundesweit jedes Jahr, aber vor allem in den Städten sind sie in den letzten zehn Jahren stark angestiegen. Wenn Sie jetzt eine Immobilie verkaufen, ist es also sehr wahrscheinlich, dass Sie damit eine gute zusätzliche Einnahme erzielen. Diese werden als Kapitalgewinne bezeichnet, die darauf beruhende Steuer heißt Kapitalertragssteuer. Doch unter welchen Bedingungen wird in Deutschland eine Kapitalertragsteuer erhoben? In diesem kurzen Leitfaden gehen wir nur auf Wohnimmobilien von Privatpersonen ein.

● Erstens: der Gewinn aus dem Verkauf von Privatimmobilien, der für zwei volle Kalenderjahre (Januar bis Dezember) der Hauptwohnsitz des Eigentümers war, ist von der Kapitalertragsteuer befreit.
● Zweitens: der Gewinn aus dem Verkauf von privaten Immobilien, die zehn vollständige Jahre in Ihrem Besitz waren, ist von der Kapitalertragssteuer befreit.
● In allen anderen Fällen gilt der Gewinn zwischen dem Verkaufspreis und dem Anschaffungspreis als Teil Ihres Einkommens in dem Geschäftsjahr, in dem Sie die Immobilie verkaufen. Dabei ist der entscheidende Zeitpunkt, der, wenn der Käufer den Kaufpreis bezahlt und nicht das Datum des Kaufvertrages. Für eine Wohnung, die 2010 für 100.000 € gekauft und 2015 für 150.000 € verkauft wurde, beträgt der Kapitalgewinn 50.000 €. Dies ist ein grobes Beispiel, da viele Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Verbesserung der Immobilie von der Berechnung abgezogen werden können (z. B. Makler- und Notargebühren).

Die Kapitalgewinne gelten dann als Teil Ihres Einkommens in dem Geschäftsjahr, in dem die deutsche Immobilie verkauft wird, genauer gesagt, in dem der Käufer den Kaufpreis bezahlt. Immobilien sind am Ende weiterhin von der Kapitalertragsteuer befreit, wenn sie länger als zehn Jahre gehalten werden. Deutschland hat jedoch 2009 eine sehr strikte Kapitalertragsteuer für Finanzprodukte wie Aktien, Fonds, Zertifikate usw. eingeführt, die Abgeltungsteuer. Wird das System der deutschen Immobiliensteuern für Sie von Vorteil sein?

Quelle: https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/cn/Documents/international-business-support/deloitte-cn-ibs-germany-tax-invest-en-2016.pdf

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