Der Immobilienmarkt in Berlin scheint in voller Blüte zu stehen: In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise verdoppelt und die städtische Bevölkerung wächst von Jahr zu Jahr. Wenn Sie bereits eine Wohnung in Berlin besitzen, gibt es Situationen, in denen Sie möglicherweise ausziehen müssen. Es kann zum Beispiel sein, dass eine Familienzugehörigkeit sich ändert oder die Notwendigkeit besteht, wegen der Arbeit umzuziehen. So stellt sich schnell die Frage: Sollten Sie Ihre Wohnung in Berlin verkaufen oder vermieten?

Zwei Dinge gleichzeitig zu machen, ist immer ein kompliziertes Abenteuer, insbesondere für Immobilieninvestitionen. Ihr früheres Zuhause zu behalten, mag auf lange Sicht rentabel erscheinen. Aber diese Entscheidung stellt auch eine große Belastung und Zeitaufwand dar, die Sie bewältigen müssen. Bevor Sie Entscheidungen treffen, sollten Sie eine gründlich planen und alle Elemente in Betracht ziehen. ADEN IMMOBILIEN führt Sie durch eine Liste mit Fragen, die Ihnen helfen zu bestimmen, ob Sie Ihre Berliner Wohnung verkaufen oder vermieten sollten. Wie bei den meisten Immobilienfragen handelt es sich dabei nicht um universelle „richtige oder falsche“ Fragen. Aber sobald Sie die Optionen und den aktuellen Immobilienmarkt in Berlin verstanden haben, können Sie die beste Wahl für Ihre Situation treffen.

Erzielt Ihre Wohnung in Berlin einen monatlichen Gewinn oder Verlust?

Das erste Element bei der Entscheidung, ob Sie Ihre Wohnung vermieten oder verkaufen möchten, ist eine finanzielle Schätzung des monatlichen Ergebnisses. Sie möchten eine realistische Vorstellung davon haben, wie viel von den Mieteinnahmen übrigbleibt, nachdem Sie alle damit verbundenen Kosten abgezogen haben. Denken Sie daran, sowohl die laufenden als auch die außergewöhnlichen Ausgaben zu berücksichtigen. Denken Sie auch an bevorstehende Renovierungsarbeiten im Gebäude, auch als Kapitalkosten bezeichnet!

  • Hypothek: Wie hoch sind Ihre monatlichen Rückzahlungen und wie lange dauert es bis Sie den Gesamtkredit Ihrem Finanzinstitut zurückerstattet haben? Hüten Sie sich vor dem Moment, in dem Ihre Zinssätze nach der Zinsbindung neu berechnet werden. Schauen Sie sich unseren Artikel zum Hypothekensystem in Deutschland
  • Steuern: Alle Immobilien in Deutschland unterliegen der Grundsteuer, die in der Miete enthalten sein kann. Der Verkauf von Immobilien unterliegt ebenfalls einer Reihe von Steuern. Werfen Sie einen Blick auf unseren vollständigen Leitfaden zu Immobiliensteuern in Berlin.
  • Nebenkosten: Die meisten Nebenkosten spiegeln sich in der Miete wider und werden daher von den Mietern übernommen. Dazu gehören Heizkosten, Wasserversorgung, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung usw.
  • Versicherung: In Deutschland müssen alle Immobilien mit der Feuerversicherung versichert sein. Es gibt jedoch noch weitere Versicherungen, die Sie abschließen können (Überschwemmungen, Wasserschäden, Diebstahl usw.).
  • Gebäudemanagement: in der Regel macht dies die Hausverwaltung
  • Vakanzen: Denken Sie bei Ihren Berechnungen daran, dass Ihre Wohnung möglicherweise nicht zu jeder Zeit von Mieter hat. In Berlin können Wohnungen ohne langfristigen Mietvertrag legal für drei Monate leer gelassen werden. Längere Zeiträume sind mit Strafen verbunden
  • Reparaturen: Möglicherweise müssen Sie einige Dinge in der Wohnung reparieren, zum Beispiel Wassersysteme, Fußböden und Fenster. Diese Kosten liegen in der Verantwortung des Eigentümers. Bedenken Sie, wie viel Geld Sie in Ihre Berliner Wohnung investieren!
  • Investitionen: Sowohl Häuser als auch Stadtgebäude müssen häufig repariert werden, was für die Vermieter hohe Kosten verursachen kann. Zum Beispiel kann eine Fassadensanierung oder ein neues Dach schnell zu 6-stelligen Rechnungen führen. Daher ist es wichtig, dass Sie wissen, wie Ihr Gebäude verwaltet wird (monatliche Einzahlungen in einen Sammelfonds, die Rücklage, oder pünktliche Barzahlungen, die Sonderzahlung). Werfen Sie einen Blick in den Leitfaden für den Vermieter in Berlin.

Stellen Sie all diese Zahlen in einer Excel-Datei zusammen und ziehen Sie sie von Ihren Mieteinnahmen ab. Sie brauchen einen positiven Cashflow, bei dem die Immobilie jeden Monat einen Gewinn erzielt. Es ist wichtig, alle Elemente im Auge zu behalten! Etwas zu vergessen – wie zum Beispiel Investitionen – kann sich für Ihre Finanzen als katastrophal erweisen. Wenn Sie beispielsweise glauben, dass Ihr Cashflow (Gewinn) 2.000 Euro pro Jahr betragen wird, müssen Sie in zwei Jahren einen Betrag von 5.000 Euro in das Miteigentum einbringen, um das Dach zu renovieren. Ist dies ein guter Deal?

Wie viel sollten Sie für die Miete berechnen?

IIn Berlin sind die Mieten eher niedrig. Weitere Informationen finden Sie in unserem Leitfaden für Berliner Immobilienpreise und -trends im Jahr 2018. Beachten Sie, dass es einen Mietspiegel gibt, der bestimmt, wie die Miete jeder Immobilie sein soll. Sie können ihn online auf der Website der Stadt Berlin berechnen. Und vor kurzem wurde ein Gesetz verabschiedet, die Mieterpreisbremse, die die Mietpreise drosselt. Nachfolgend finden Sie die Berliner Mietmap, die mit Daten, die 2015 aus Online-Inseraten von Mietwohnungen in Berlin erhoben wurden, erstellt wurde.

Average rental prices (Kaltmiete) in Berlin, organised by metro station.
Source: Immobilien Scout 24

Wie hoch wäre Ihr Return of Invest (ROI)?

Die nächste Frage lautet: Wie hoch wäre Ihr Profit, wenn Sie heute Ihre Wohnung in Berlin verkaufen würden? Erinnern Sie sich daran, dass die meisten Transaktionskosten (Maklergebühren, Steuern und Notarkosten) zu Lasten des Käufers gehen, so dass Sie mit dem Verkauf wahrscheinlich einen Gewinn gegenüber Ihrer ursprünglichen Investition erzielen, insbesondere seit den Immobilienpreisen in Berlin steigen. Aber wäre es vielleicht besser, die Wohnung zu behalten und zu vermieten? Die Mietpreise in Berlin sind recht niedrig und es gibt viele andere Arten von Investitionen, die höhere Renditen erzielen. Weitere Informationen zum Return on Investment von Immobilien finden Sie in diesem Leitfaden zur Analyse von Mietobjekten.

Durchschnittliche Immobilienverkaufspreise im Großraum Berlin (2017).
Source: Statistischen Landesamtes

Berücksichtigen Sie die Befreiung von der Kapitalertragssteuer

Die Immobilienpreise steigen bundesweit jedes Jahr, im letzten Jahrzehnt vor allem in den städtischen Gebieten.  Daher ist es möglich, dass Sie durch den Verkauf von Immobilien zusätzliche Einnahmen erzielen. Dies wird als Kapitalgewinn bezeichnet. Unter welchen Bedingungen wird in Deutschland eine Kapitalertragsteuer für Wohnimmobilien wie Ihre Berliner Wohnung erhoben?

Wenn die Wohnung für zwei vollständige Kalenderjahre (Januar bis Dezember) Ihr Hauptwohnsitz war, sind die Gewinne von der Kapitalertragsteuer befreit.

Immobilien, die seit über 10 Jahren im Besitz sind, sind von der Kapitalertragsteuer befreit.

In allen anderen Fällen werden die Veräußerungsgewinne als zusätzliche Einkünfte besteuert.

Denken Sie daran, dass ADEN IMMOBILIEN kein Steuerberater ist und diesen Artikel nur zu Ihrer Information bereitstellt. Er basiert auf unseren Erfahrungen als Immobilienmakler in Berlin und kann Fehler und Auslassungen enthalten.

Sind Sie bereit, ein Vermieter zu sein?

Einige Mieter sind einfach zu verwalten, aber in anderen Situationen bedeutet die Vermietung Ihrer Berliner Wohnung viel Zeit und Geduld. Abgesehen davon, dass Ihre Mieter die Miete nicht pünktlich bezahlen, können andere Probleme durch das schlechte Verhalten einiger Mieter entstehen.  Nachbarn können sich gestört fühlen, Mieter könne Wohnungen ruinieren und vieles mehr. Das Internet ist voller Geschichten über „verrückte Mieter“! Das ist natürlich eher die Ausnahme, aber dennoch etwas, das man beachten muss. Weitere Informationen in unserem Leitfaden für Vermieter in Berlin.

Verkauf einer vom Mieter bewohnten Wohnung: der reduzierte Preis

Beachten Sie außerdem, dass das deutsche Recht die Mieter sehr schützt. Die meisten Mietverträge sind unbefristet. Sobald dies festgelegt ist, gibt es nur sehr wenige Bedingungen, unter denen Sie einen Mieter legal bitten können, die Wohnung zu verlassen, wenn Sie Ihre Wohnung nach einigen Jahren verkaufen möchten. Weitere Informationen zur Kündigung eines Mietvertrages finden Sie in unserem Leitfaden für Vermieter in Berlin.

Die meisten Menschen auf dem Berliner Immobilienmarkt suchen aus genau diesem Grund nach leeren Wohnungen. Sie wollen ganz selbstverständlich in ihre eigene Wohnung umziehen, anstatt sich mit dem aktuellen Mieter zu beschäftigen. Am Ende sind diejenigen, die bereit sind, bereits bewohnte Wohnungen zu kaufen, auf der Suche nach einem guten Geschäft. Sie streben nach einer höheren Rendite ihrer Investition und bieten daher nur reduzierte Preise für Ihre Wohnung an.

ADEN IMMOBILIEN hat festgestellt, dass im Durchschnitt eine Wohnung, die bereits einen Mieter hat, normalerweise um 30% günstiger verkauft wird, als eine gleichwertige Immobilie.

Wenn Sie Ihre derzeitige Wohnung verlassen und beispielsweise eine größere Wohnung kaufen möchten, die Ihrer Familie Platz bietet, sollten Sie die Wohnung jetzt verkaufen, anstatt sie zu vermieten. Es ist wahrscheinlich, dass die Renditen aus den Mieteinnahmen recht niedrig sein werden, und wenn Sie Mieter in Ihrer Wohnung haben, haben Sie möglicherweise nicht die gleiche Verkaufsmöglichkeit!

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