Höhe der steuerlichen Belastung bei der Besteuerung Immobilienverkauf
Frankreich: grundsätzlich steuerpflichtige Veräußerungsgewinne
In Frankreich ist die Veräußerung einer Immobilie grundsätzlich steuerpflichtig, unabhängig davon, wie lange das Objekt gehalten wurde. Nach Artikel 150 U des französischen Code général des impôts (CGI) unterliegt jede entgeltliche Veräußerung einer Immobilie (mit Ausnahme vom Hauptwohnsitz) oder von Anteilen an immobilienhaltenden Gesellschaften grundsätzlich der Besteuerung.
Allerdings sieht das französische Recht zeitabhängige Steuervergünstigungen vor:
- vollständige Befreiung von der Einkommensteuer nach 22 Jahren Haltedauer
- vollständige Befreiung von Sozialabgaben nach 30 Jahren Haltedauer
Damit nimmt die Steuerbelastung mit zunehmender Haltedauer schrittweise ab. Folglich kann bereits vor Ablauf der 22 / 30 Jahre Haltedauer die Veräußerung bei geringem Veräußerungsgewinn aufgrund der zeitlichen Abschläge interessant sein. Eine Simulation der Steuerbelastung des zu versteuernden Gewinns ist in jedem Fall vor Abverkauf zu empfehlen.
Deutschland: Steuerfreiheit nach zehn Jahren
Private Immobilienverkäufe sind nur steuerpflichtig, wenn sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb erfolgen. Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Diese Regel ergibt sich aus § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) und wird als sogenannte Spekulationsfrist bezeichnet. Wird das Investitionsobjekt nach Ablauf dieser Frist verkauft, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich vollständig steuerfrei.
Höhe der steuerlichen Belastung
Besteuerung in Frankreich
Der steuerpflichtige Gewinn unterliegt:
- einer pauschalen Einkommensteuer von 19 %
- sowie Sozialabgaben.
Die Sozialabgaben betragen:
- 17,2 % für in Frankreich sozialversicherte Personen
- 7,5 % für Personen, die einem Sozialversicherungssystem in der EU, im EWR, in der Schweiz oder im Vereinigten Königreich angehören.
Zusätzlich kann bei hohen Gewinnen eine Sonderabgabe zwischen 2 % und 6 % erhoben werden, wenn der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn über 50.000 Euro liegt.
Besteuerung in Deutschland
Wenn der Immobilienverkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt, wird der Gewinn in Deutschland zum persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Dieser kann – je nach in Deutschland steuerpflichtigem Gesamteinkommen – bis zu 45 % betragen.
Steuerbefreiung für selbstgenutzte Immobilien
Sowohl Frankreich als auch Deutschland sehen eine Steuerbefreiung für die eigene Wohnimmobilie vor.
Frankreich
Der Verkauf der Hauptwohnung (résidence principale) ist vollständig steuerfrei, wenn die Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs tatsächlich selbst genutzt wird.
Deutschland
Auch in Deutschland kann eine Steuerbefreiung greifen, wenn die Immobilie
- während der gesamten Besitzzeit selbst genutzt wurde oder
- im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
In beiden Ländern sind auch die Verwaltungsmeinungen der Finanzverwaltungen und die Rechtsprechung zur Auslegung der jeweiligen Qualifizierung als Hauptwohnsitz und des Zeitverlaufs bis zum Abverkauf zu beachten.
Ermittlung der steuerpflichtigen Veräußerungsgewinne
Grundsätzlich berechnet sich der Veräußerungsgewinn als die Differenz zwischen Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten. Feinheiten sind die Unterschiede der abzugsfähigen Veräußerungskosten oder notwendigen Ausgaben im Zusammenhang mit der Anschaffung in der Vergangenheit.
Umso höher die historischen Anschaffungskosten einschließlich Erwerbsnebenkosten, umso geringer der Veräußerungsgewinn. Zu den Erwerbsnebenkosten gehören insbesondere:
- Notarkosten
- Maklerprovision
- Grunderwerbsteuer.
Als Besonderheit kann in Frankreich der Anschaffungspreis kann unter anderem um Pauschalen (ohne Belegnachweise) erhöht werden um:
- pauschal 7,5 % Erwerbsnebenkosten
- einen 15-%-Pauschalbetrag für Renovierungen nach fünf Jahren Haltedauer.
Grenzüberschreitende Fälle: Deutschland–Frankreich
Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten kommt zusätzlich das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Frankreich zur Ertragsbesteuerung (“DBA)zur Anwendung. Danach werden grundsätzlich Immobiliengewinne im Staat der belegenen Immobilie besteuert. Allerdings ist der Ansässigkeitsstaat, in dem der Investor sitzt, zur Besteuerung des Welteinkommens berechtigt, wonach auch Immobilieneinkünfte in die Besteuerung einzubeziehen sind. Diese Doppelbesteuerung wird nach dem DBA über Anrechnungs- oder Freistellungsmechanismen vermieden.
Beispiel: Verkauf einer Immobilie in Berlin durch einen in Frankreich ansässigen Eigentümer
In diesem Fall steht das Besteuerungsrecht als Belegenheitsstaat Deutschland zu. Deutschland besteuert entsprechend einem progressiven Einkommenssteuersatz. Bei beschränkt Steuerpflichtigen, die im Ausland wohnen, sind Besonderheiten u.a. bei Zusammenveranlagung, Werbungskosten und Sonderausgaben zu beachten.
Als Ansässigkeitsstaat besteuert Frankreich bei in Frankreich ansässigen Steuerpflichtigen das Welteinkommen. Demnach wird der Veräußerungsgewinn aus Deutschland in Frankreich abzüglich eines Anrechnungsbetrags der tatsächlich gezahlten deutschen Steuer besteuert.
Beispiel: In Paris ansässiger Verkäufer veräußert eine Mietwohnung in Berlin
- Kaufpreis 2018: 400.000 €
- Verkaufspreis 2026: 550.000 €
- Veräußerungsgewinn: 150.000 €
Variante A1 – Haltedauer 8 Jahre, keine Eigennutzung
Da die Zehnjahresfrist des § 23 EStG noch nicht abgelaufen ist, ist der Gewinn in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig. Bei einem illustrativen persönlichen deutschen Steuersatz von 42 % ergäbe sich auf den Gewinn von 150.000 € eine deutsche Einkommensteuer von rund 63.000 € zzgl. ggf. Solidaritätszuschlag. Frankreich besteuert den Gewinn nicht nochmals voll, sondern entlastet nach Art. 20 DBA; allerdings ist im Vergleich der angewandte deutsche Steuersatz höher als der französische, weshalb ein Steuerüberhang entsteht. Das heißt, die deutsche gezahlte Steuer kann vollständig auf die französische Steuer angerechnet werden, allerdings nur bis zur Höhe der vergleichsweise nach französischen Steuerregeln berechneten Steuer. Die Sozialabgaben i.H.v. 17,2% in Frankreich sind nicht vom DBA erfasst und werden auf den Veräußerungsgewinn zusätzlich erhoben.
Variante A2 – Haltedauer 12 Jahre, keine Eigennutzung
Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Gewinn nach § 23 EStG grundsätzlich nicht mehr in Deutschland steuerbar. Deutschland erhebt daher auf den Veräußerungsgewinn regelmäßig keine Einkommensteuer mehr. Frankreich besteuert das Welteinkommen und daher auch den deutschen Immobilienveräußerungsgewinn. Nach Doppelbesteuerungsabkommen wäre grundsätzlich die Steuer im Belegenheitsstaat in Frankreich anrechenbar. Es gibt mangels Besteuerung in Deutschland kein Anrechnungspotential. Damit bleibt der Veräußerungsgewinn komplett nach französischen Regeln steuerbar.
Variante A3 – Haltedauer 4 Jahre, aber durchgehende Eigennutzung
Wurde die Berliner Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Gewinn nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG trotz kurzer Haltedauer nicht steuerbar. Dann fällt im Belegenheitsstaat Deutschland keine Einkommensteuer auf den Gewinn an. Auch Frankreich erhebt keine zweite Besteuerung auf diesen Veräußerungsgewinn, sofern die Qualifikation des Hauptwohnsitzes nach französischen Regeln zutrifft.
Beispiel: Verkauf einer Immobilie in Paris durch einen in Deutschland ansässigen Eigentümer
Hier steht das Besteuerungsrecht zunächst Frankreich zu. Deutschland verzichtet grundsätzlich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen auf eine zusätzliche Besteuerung, berücksichtigt den Gewinn jedoch ebenfalls im Rahmen des Progressionsvorbehalts bei der Bestimmung des persönlichen Steuersatzes.
Fazit
Die steuerliche Behandlung von Immobilienverkäufen unterscheidet sich in Frankreich und Deutschland teilweise erheblich. Während Frankreich grundsätzlich jede Veräußerung besteuert und die Steuerbelastung nur über lange Haltedauern reduziert wird, ermöglicht das deutsche Steuerrecht eine vollständige Steuerfreiheit nach zehn Jahren. Allerdings können die unterschiedlichen Befreiungs- und Besteuerungsnormen in Deutschland und Frankreich zu Verwerfungen und Doppelbesteuerungen führen. Eine komplette Steuerbefreiung in Deutschland heißt nicht zwangsläufig ebenfalls eine Steuerbefreiung in Frankreich e.v.v..
Für grenzüberschreitende Investoren ist daher eine vorausschauende steuerliche Planung entscheidend – insbesondere im Hinblick auf Haltedauer, Wohnsitz und Struktur der Investition.
DISCLAIMER: Diese generelle Darstellung ist keine steuerliche Beratung. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater mit internationalen Kenntnissen, um ggf. Besonderheiten im Einzelfall abzuklären. Wir können Ihnen ebenfalls im Rahmen eines Mandatsverhältnisses weiterhelfen.
