Welche gesetzlichen Regelungen bzw. Pläne gibt es für den Immobilienmarkt 2022?

Im Folgenden finden Sie eine kleine Auswahl an gesetzlichen Änderungen, die bereits in Kraft getreten sind oder 2022 in Kraft treten werden. Hinzu kommen die Regelungen und Pläne der Berliner Landesregierung als auch der Bundesregierung. Durch Kombination aus bereits verabschiedeten Gesetze und den Plänen aus den beiden Koalitionsverträgen auf Bundesebene und Landesebene gibt es zahlreiche Themen, die für Sie interessant sein werden.

 

a. Die Mietpreisbremse wird verlängert.  

Im Bereich “Schutz der Mieterinnen und Mieter” des Koalitionsvertrags legt die neue Bundesregierung die Novellierung Mieterschutzregelungen fest und verlängert diese bis zum Jahr 2029. Des Weiteren wurde beschlossen, dass

  • die Miete innerhalb von 3 Jahren maximal um 11 % erhöht werden darf. Qualifizierte Mietspiegel sollen gestärkt, verbreitert und rechtssicher ausgestaltet werden.
  • der Zeitraum der Mietverträge, die zur Berechnung des Mietspiegels herangezogen werden sollen, wird auf 7 Jahre erweitert.
  • die Nebenkostenabrechnungen transparenter werden sollen. [1]

Am 01.07.2022 tritt die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft. Die Reform sorgt für eine Erstellung anhand einheitlicher Regeln bei qualifizierten Mietspiegeln. Daten, welche in den Mietspiegel einfließen, werden regelmäßig durch Umfragen erhoben. Eine Teilnahme an dieser Umfrage ist für Mieter als auch Vermieter Pflicht.

b. Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten der Stadt Berlin wurde in Teilen gekippt!

Am 09.11.2021 hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass für die Bewertung des Vorkaufsrechtes in Milieuschutzgebieten der tatsächliche Zustand herangezogen werden muss. Eine Vermutung, dass der Käufer die Mieter aus ihrem Gebiet verdrängen möchte, reicht für ein Vorkaufsrecht nicht aus.

Die Richter entschieden, dass ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen sei, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.[2]  Mit diesem Urteil wurde die Berliner Praxis der Ausübung des Vorkaufsrechtes weitgehend gekippt. Dadurch dürften die Fälle, bei denen das Vorkaufsrecht ausgeübt wird oder eine Abwendungsvereinbarung geschlossen wird, stark zurückgehen. Zur Info:

2019 gab es insgesamt 27 Vorkaufsfälle und 61 Abwendungsvereinbarungen. 2020 gab es 18 Vorkaufsfälle und 143 Abwendungsvereinbarungen.

c. Enteignung von Gesellschaften mit großem Immobilienbesitz.

Im September wurde zusammen mit den Wahlen zur Bundestagswahl und Senatswahl auch ein Volksbegehren abgestimmt. Die Initiative “Deutsche Wohnen & Co enteignen” strebt mit diesem Volksbegehren ein Gesetz an, welches dem Senat ermöglicht, Gesellschaften mit mehr als 3.000 Wohnungen zu enteignen. Dem Volksbegehren hat eine Mehrheit von 57,6 % zugestimmt[3]. Die neue Regierung wird in den nächsten 2,5 Monaten eine Expertenkommission einberufen. Ziel ist es, in einem ersten Schritt die Verfassungskonformität zu prüfen. Sollten die Ergebnisse dieser Prüfungen es zulassen, soll  in 2023 ein entsprechendes Gesetz vorgelegt werden. Hierüber hat dann der Senat final zu entscheiden. Am Ende wird das Bundesverfassungsgericht entscheiden müssen, ob der eingeschlagene Weg, mit der Verfassung vereinbar ist[4].

d. Schaffung von Wohnraum ist ein zentrales Anliegen in beiden Koalitionsverträgen.

Entsprechend dem Koalitionsvertrag der Bundesregierung ist Wohnen ein Grundbedürfnis. Um diesem Grundbedürfnis Rechnung zu tragen, möchte die neue Bundesregierung 400.000 (100.000 öffentlich geförderte) Wohnungen pro Jahr schaffen.

Die Berliner Landesregierung strebt in Ihrem Koaltionsvertrag 20.000 Wohnungen pro Jahr für Berlin an.

Es werden Förderungen erarbeitet, die es mehr Menschen ermöglicht, Wohnraum zu erwerben. Hierzu sollen von der Bundesregierung z.B. Darlehen ausgegeben werden, die das Eigenkapital ersetzen sollen. Auch sollen Schwellenhaushalte, also Haushalte, die ohne Förderung kein Eigentum bilden können[5], langfristig z. B. mit Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen unterstützt werden.[6] Die Erwerbsnebenkosten sollen gesenkt werden und dafür die Grunderwerbsteuer geändert werden. 

e. Änderung der Grunderwerbsteuer.

Die Bundesregierung plant eine Änderung der Grunderwerbsteuer, um die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienerwerb zu senken. Es sollen Anreize geschaffen werden, um einen Immobilienerwerb attraktiver zu machen und die Eigentumsquote zu steigern. Hierfür sollen in Zukunft die Länder die Möglichkeit bekommen, die Grunderwerbsteuer anpassen zu können bzw. Freibeträge zu schaffen. Die Grunderwerbsteuer macht einen großen Anteil der Erwerbsnebenkosten aus, denn viele Bundesländer haben einen Steuersatz, der bis an die Höchstgrenze von 6,5 % reicht. Berlin hat derzeit einen Grunderwerbsteuersatz von 6 %. Ob die neue Regierung in Berlin diese Möglichkeit aufgreift und Anreize schaffen möchte, bleibt offen.

Die Kosten für eine solche Änderung der Grunderwerbsteuer bzw. Einführung von Freibeträgen sollen durch das Schließen von Steuerschlupflöchern bei sogenannten Share-Deals getragen werden. Bei solchen Share-Deals fallen in der Regel keine Grunderwerbsteuern an, da Anteile (Shares) einer Firma erworben werden, aber nicht direkt Immobilien. Dies soll gestoppt werden und durch die Mehreinnahmen die Einführung von Freibeträgen finanziert werden.

f. Die Grundsteuer ist neu geregelt worden.  

Am 26.11.2019 wurde mit dem Grundsteuerreformgesetz eine Änderung in der Erhebung der Grundsteuer angeordnet. Diese war nötig, da das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, dass die bisherige Praxis anhand einer Einheitsbewertung nicht verfassungskonform sei. Ab dem 01.01.2025 wird die Grundsteuer mit neuen Grundsteuerwerten berechnet. Die neue Grundsteuer wird in Zukunft in Abhängigkeit des Grundstückwertes berechnet.[7][8] Es werden die Grundstückswerte zugrunde gelegt, die zum 01.01.2022 gültig sind. Hierfür werden bei den Eigentümern verschiedene Werte erfragt, wie z.B. die Lage, Bodenrichtwert, Grundstücksgröße, Art des Gebäudes, Wohnfläche, Miteigentumsanteil sowie das Baujahr.[9]

[10]

 

Um die Werte entsprechend an die Finanzämter zu übermitteln, muss ein Eigentümer eine Steuererklärung bis zum 31.10.2022 abgeben. Die notwendigen Feststellungserklärungen liegen derzeit aber noch nicht überall vor. Berlin möchte die notwendige Erklärung aber rechtzeitig zur Verfügung stellen. Eigentümer haben die Möglichkeit ab dem 01.07.2022 entsprechende Feststellungserklärungen abzugeben und sind verpflichtet, diese bis zum 31.10.2022 abzugeben.[11]

g. Die Geldwäsche soll gestoppt werden. 

Die Möglichkeiten, eine Immobilie illegal zu finanzieren, sollen gestoppt werden. Zukünftig wird bei jedwedem Immobilienerwerb  aus dem Ausland ein Versteuerungsnachweis vorgelegt werden müssen. Dies betrifft sowohl private als auch gewerbliche Immobilienkäufer. Die Bezahlung von Kaufpreisen in bar wird verboten. [12]

h. Für Immobilienmakler und Verwalter wird ein Sachkundenachweis eingeführt.

Wer zukünftig in Deutschland als Immobilienmakler oder Verwalter tätig sein möchte, muss seine Sachkunde, seine Fähigkeiten nachweisen. Da die Verwaltung und die Vermittlung von Vermögenswerten/Immobilien eine hohe Verantwortung mit sich bringt, ist ein Nachweis über die notwendige Fachkenntnis und Erfahrung wichtig. Dadurch soll Verbrauchern der notwendige Schutz geboten werden. Die notwendige Professionalität soll durch die Einführung eines echten Sachkundenachweises gestärkt werden.

i. Zukünftig können Kabelgebühren nicht mehr umgelegt werden.

Mit der Novelle des Telekommunikationsgesetzes soll auch das Mietrecht gestärkt werden. Die Kosten für den Kabelanschluss sollen künftig nicht mehr auf den Mieter umgelegt werden können. Dem Mieter soll so die Wahl gegeben werden, was für einen Anschluss der

Mieter möchte. Diese Regelung gilt für Anschlüsse, die nach dem 01.12.2021 errichtet wurden. Bei Bestandsimmobilien gilt diese Regelung ab dem 01.07.2024.[13]

j. Zukünftig sollen Mieter monatlich über Heizkosten und Verbrauch informiert werden.  

Die neue Heizkostenverordnung ist am 01.12.2021 in Kraft getreten. Ein großes Thema ist hier die fern ablesbare Haustechnik bzw. Messtechnik. Neu installierte Zähler für z.B. die Heizung müssen ab Inkrafttreten des Gesetzes aus der Ferne ablesbar sein. Alle älteren Geräte müssen bis Ende 2026 ausgetauscht werden.

Sofern bereits fern ablesbarer Messgeräte eingebaut sind, ist der Eigentümer verpflichtet, seinem Mieter mindestens monatlich Informationen zur Abrechnung und Verbrauch zukommen lassen. 

Sollten Ihnen Themenbereiche fehlen oder Sie Fragen haben, so wenden Sie sich bitte an uns.

Tel: + 49 03 61 67 51 15
Mail: contact@aden-immo.com

[1] https://www.bundesregierung.de/resource/blob/974430/1990812/04221173eef9a6720059cc353d759a2b/2021-12-10-koav2021-data.pdf?download=1

[2] https://www.bverwg.de/pm/2021/70

[3] https://www.haufe.de/immobilien/wirtschaft-politik/berlin-debatte-um-enteignungen-geht-weiter_84342_487722.html

[4] https://www.berlin.de/rbmskzl/regierende-buergermeisterin/senat/koalitionsvertrag/

[5] https://www.ifsberlin.de/data/_migrated/news_uploads/F16_Lang.pdf

[6] https://www.bundesregierung.de/resource/blob/974430/1990812/04221173eef9a6720059cc353d759a2b/2021-12-10-koav2021-data.pdf?download=1

[7] https://ivd.net/2021/02/bundestag-entscheidet-ueber-reform-der-grundsteuer/#:~:text=2019%20neu%20zu%20regeln.,auf%20den%201.1.2025%20angeordnet.

[8] https://www.berlin.de/sen/finanzen/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung.1035646.php

[9] https://www.berlin.de/sen/finanzen/steuern/informationen-fuer-steuerzahler-/faq-steuern/artikel.9031.php#headline_1_15

[10] https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/2019-06-21-faq-die-neue-grundsteuer.html

[11] https://www.datev.de/web/de/aktuelles/grundsteuerreform/aufgaben-fuer-kanzleien/

[12] https://www.bundesregierung.de/resource/blob/974430/1990812/04221173eef9a6720059cc353d759a2b/2021-12-10-koav2021-data.pdf?download=1

[13] https://www.haus-und-grund-vertrag.de/telekommunikationsgesetz_06-2021.html#:~:text=Vermieter%20k%C3%B6nnen%20die%20Kosten%20f%C3%BCr,der%20Novelle%20des%20Telekommunikationsgesetzes%20beschlossen.&text=Dezember%202021%20errichtet%20worden%20sind,auf%20die%20Mieter%20umgelegt%20werden.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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