Maklerkosten: Wer zahlt wie viel?
Wird beim Verkauf von Immobilien oder einer Vermietung ein Vermittler beauftragt, entstehen Maklerkosten. Wir erklären, wer wie viel bezahlen muss.
Allgemeine Voraussetzung für die Fälligkeit einer Provision
Damit ein Makler für seine Tätigkeit eine Provision erheben kann, sind bestimmte Voraussetzungen erforderlich:
- Ein Maklervertrag wurde rechtswirksam in Textform geschlossen.
- Es wurde entweder ein Kauf- oder Mietvertrag geschlossen, das bedeutet, die Grundlage des Maklervertrages wurde erfüllt.
- Die Ursache für den Abschluss dieses Vertrages war die Maklertätigkeit.
- Der Maklervertrag ist nicht unwirksam aufgrund eines Mangels.
REGELN ZUR MAKLERPROVISION
Maklervertrag bei Mietverträgen
Bei Abschluss von Mietverträgen gilt das Bestellerprinzip. Hier bezahlt ausschließlich derjenige die Maklergebühren, der den Vertrag geschlossen hat.
Maklervertrag bei Immobilienkauf
Seit dem 23.12.2021 ist die Aufteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer gesetzlich geregelt. Ziel dieser Regelung war, dass der Käufer einer eigengenutzten Immobilie nicht die Maklergebühren alleine oder in mehrheitlicher Höhe zu tragen hat.
Für den Immobilienkauf gilt die Neuregelung nach § 656a – d BGB demnach nur für Verbraucher, also Privatpersonen. Eine Ausnahme bildet die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, solange sie zum Zweck einer selbstgenutzten Eigentumswohnung oder eines selbstgenutzten Einfamilienhauses geschlossen wird.
Für Gewerbetreibende, also auch Käufer von Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Immobilien, gilt diese Regelung nicht.
Die einzige Ausnahme bilden Einfamilienhäuser mit einer Einliegerwohnung. Sonderfälle, wie z.B. ein Einfamilienhaus mit anschließender Gewerbeeinheit, können im Einzelfall von der Neuregelung betroffen sein. Für diese Fälle wurde das Gesetz nicht direkt festgelegt.
Die Folgen, vereinfacht erklärt
Die neue Regelung zur Verteilung der Maklerkosten gemäß § 656a – d BGB betrifft nur den privaten Immobilienkäufer. In der Praxis sind drei Möglichkeiten denkbar:
1. Eine Partei bezahlt den Makler
Das ist die einfachste Form des Vertrages. Hier schließt entweder der Verkäufer oder der Käufer als Suchender einen Vertrag mit dem Makler seiner Wahl. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ist die Gegenpartei noch nicht bekannt.
Ein Beispiel: Der Verkäufer schließt einen Vertrag mit einem Makler, damit dieser sein Einfamilienhaus verkauft. Erst nach Abschluss dieses Vertrages wird der Makler mit der Suche des Käufers beschäftigt. Die Maklerkosten trägt in dem Fall der Verkäufer alleine.
2. Eine Partei macht den Vertrag, beide Parteien vereinbaren die Bezahlung
In diesem Fall schließt nur eine Partei den Vertrag mit dem Makler. (Für die gesetzliche Regelung spielt es keine Rolle, ob der Verkäufer oder der Käufer den Vertrag abschließen.)
In den Preisverhandlungen wird eine Teilung der Maklerkosten zwischen den Parteien festgelegt. Diese Vereinbarung wird zur Sicherung der Parteien in den Kaufvertrag aufgenommen.
Bei dieser Regelung bestimmt das Gesetz, dass der direkte Vertragspartner mindestens die Hälfte der Maklerkosten übernehmen muss. Es dürfen also maximal 50 Prozent der Kosten auf die zweite Partei abgewälzt werden.
Dieser abgewälzte Teil wird auch erst dann fällig, wenn die Zahlung des verbliebenen Anteils nachgewiesen wurde.
Der Nachweis kann über die Vertragspartei selbst oder über den Makler erfolgen.
3. Beide Parteien machen einen Vertrag
Bei dieser Möglichkeit schließt der Verkäufer einer Immobilie einen Vertrag mit dem Makler, der Käufer macht das Gleiche. In diesem Fall muss die Maklerprovision gleich aufgeteilt werden, das heißt, jeder zahlt die Hälfte.
Sollte hier also der Makler mit einer Partei einen kostenfreien Vertrag schließen, so ist die Vermittlung für die andere Partei ebenfalls kostenfrei.
Weil die Maklerprovision derzeit bundesweit einheitlich geregelt ist, ist die Höhe der Kosten für beide Seiten kalkulierbar. Da beide Seiten einen eigenständigen Vertrag mit dem Makler haben, ist der Nachweis der Zahlung durch die andere Partei nicht erforderlich.
Auf den ersten Blick sparen der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ohne Makler eine Menge Geld. Stellt sich also die Frage, für wen ist es überhaupt sinnvoll, einen Makler zu beauftragen?
Vorteile für den Käufer einen Makler zu beauftragen
Ein Suchauftrag kann helfen, die Wunschimmobilie angeboten zu bekommen, bevor sie dem Markt zur Verfügung gestellt wird. Außerdem kann der Makler auf mögliche Schwachstellen oder nötige Reparaturen hinweisen, er kann vorab Recherchen über die Wohnlage und Werthaltigkeit einleiten und Kaufpreise vergleichen. In der Regel sind ihm dazu andere Quellen bekannt als dem “Normalbürger”.
Wenn man bedenkt, dass der Kauf einer eigengenutzten Immobilie in den meisten Fällen die größte Investition des Lebens ist, kann es von großer Bedeutung sein, wenn sich das vermeintliche Wunschobjekt im Nachhinein als wesentlich zu teuer herausstellt.
Vorteile für den Verkäufer, einen Makler zu beauftragen
Für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, den Marktpreis zu kennen. Eigentümer neigen dazu, den Wert der eigenen Immobilie als zu hoch einzuschätzen. Unnötig lange Verkaufszeiten und hohe Folgekosten können auf diese Weise entstehen. Wenn ein Verkäufer einen Preis im Laufe des Verkaufsprozesses korrigiert, wird der Markt das als Notverkauf wahrnehmen.
Ein unterschätzter Aspekt ist obendrein die Rechtssicherheit des Inserates. Zahlreiche Fehler können Verbraucherschützern und professionellen Abmahnern die Möglichkeit geben, durch ein unvollständiges Inserat Dritter Geld zu verdienen.
Fazit
Privatpersonen sehen Kosten oftmals anders als Geschäftsleute, für die es völlig normal ist, arbeitsintensive und umfangreiche Tätigkeiten an Profis auszulagern und dadurch Zeit oder Geld zu verdienen. Die Zusammenarbeit mit einem Makler rentiert sich: den Maklerkosten stehen immense Vorteile gegenüber: Sowohl Käufer als auch Verkäufer können so nicht nur Zeit und unerwartete Kosten sparen, sondern sich auch viel Stress ersparen.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
