Lohnt sich ein Gutachter beim Hauskauf?
Um sich vor bösen und kostspieligen Überraschungen zu schützen, sollten Sie beim Hauskauf grundsätzlich einen Gutachter zur Bewertung der angebotenen Immobilie hinzuziehen. So kann ein Gutachter dabei helfen, eventuelle verborgene Mängel aufzudecken, die nicht auf den ersten Blick sichtbar sind. Dies kann teure Folgekosten vermeiden.
Der Gutachter prüft das Kaufobjekt auf seinen Zustand, mögliche Schäden und Mängel und überprüft darüber hinaus, ob die Angaben im Exposé der Richtigkeit entsprechen. Er wird für Sie Sachmängel identifizieren und auf anfallende Reparaturen und Kosten hinweisen. Ein Gutachter kann auch dazu beitragen, dass der Käufer einen fairen Preis für das Haus erhält. Den Zustand der Immobilie sowie eine neutrale Bewertung für Ihren Hauskauf fasst der Gutachter in einem Gutachten schlüssig zusammen und ermittelt für Sie einen realistischen, aktuellen Verkehrswert.
Welche Arten von Gutachten für den Hauskauf gibt es?
Immobiliengutachten können in unterschiedlicher Form und verschiedenem Leistungsumfang erstellt werden. Je nach Anlass sind grundsätzlich zwei Arten von Gutachten für Ihren Hauskauf möglich oder rechtlich vorgeschrieben.
Kurzgutachten
Ein Kurzgutachten liefert vor allem eine knappe Einschätzung über den Wert einer Immobilie. Es umfasst lediglich ein paar Seiten und ist zur Unterstützung beim Kauf einer neuen Immobilie geeignet, bei welchem keine Rechtsstreitigkeiten bestehen. Ein solches Gutachten kann von einem freien Gutachter oder aber auch von einem Immobilienmakler ohne weitere Zertifizierung erstellt werden und ist entsprechend kostengünstig. Im Gegensatz zum Vollgutachten hat es aber vor Gericht keine Gültigkeit.
Verkehrswertgutachten (Vollgutachten)
Die umfangreichste und genaueste Möglichkeit zur Immobilienbewertung ist die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens. Es enthält neben der Berechnung des Verkehrswertes z. B. auch Begründungen und Auszüge aus öffentlichen Registern und umfasst mindestens 20 Seiten. Es benötigt zur Ausfertigung ca. zwei bis vier Wochen Bearbeitungszeit und kann nur von einem vereidigten Sachverständigen erstellt werden. Im Gegensatz zum Kurzgutachten kann es bei Streitigkeiten vor Gericht Anwendung finden.
Der wesentliche Unterschied zwischen einem Kurzgutachten und einem Vollgutachten liegt also in der Ausführlichkeit, der gerichtlichen Relevanz und den Kosten.
Aufgaben eines Immobiliengutachters
Nicht nur bei alten Häusern können Mängel auftreten. Auch Neubauten können unter Umständen Baumängel aufweisen. Diese können von einem Gutachter identifiziert werden und können zu Ihrer Entscheidungsfindung beitragen.
Bei älteren und alten Häusern ist es oft nicht leicht, eine komplette Mängelliste auf Anhieb zu erstellen. Potenziell notwendige Bau- und Renovierungsmaßnahmen können den eigentlichen Kaufpreis erheblich erhöhen.
Häufig auftretende Mängel sind:
- Asbest: Bei Verwitterung kann dieses in den 90er Jahren oft verwendete Material für Bewohner äußerst gesundheitsgefährdend sein. Der Gutachter wird sie mit Sicherheit darauf hinweisen und Ihnen vorrechnen, mit welchen Beseitigungskosten sie zu rechnen haben.
- Weitere Chemikalien: In vielen alten Häusern wurden Holzschutzmittel genutzt, die heute als giftig bewertet sind. Inwieweit diese zu entfernen sind – oder nicht, wird Ihnen der Gutachter erläutern.
- Schimmelbefall: Ein Gutachter kann die Feuchtigkeit von Außen- und Zwischenwänden berechnen und somit die Gefahr von möglicher und tatsächlicher Schimmelgefahr berechnen.
- Elektroleitungen: Nach 30 bis 40 Jahren sollten Elektroleitungen getestet und eventuell ersetzt werden. Der Gutachter berechnet Ihnen die Kosten.
- Heizkessel: Ob und inwieweit die Heizungsanlage, insbesondere Heizkessel, nach Maßgaben der Energieeinsparverordnung (ENEV) erneuert oder ausgetauscht werden muss und was Sie das kostet, wird ebenso vom Gutachter beziffert.
- Substanzschäden: Ein Gutachter bemerkt Setzungsrisse, aufsteigende Feuchtigkeit oder Hausschwamm am Kaufobjekt. Ebenso Schädlingsbefall am Dachstuhl oder einer Treppe.
- Kalkschäden: Die Wasserleitungen sind mehr als 50 Jahre alt und an Verschraubungen und Ventilen finden sich Kalkspuren? Der Gutachter wird Ihnen erklären, wie dringend Sanierungs- und Handlungsbedarf besteht und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.
- Umbaumaßnahmen und Anbauten: Der Gutachter ermittelt, ob solche Optionen baurechtlich oder auch statisch möglich sind.
Um zu einer realistischen Gesamtbewertung zu kommen, greifen Gutachter oft auf das sogenannte Sachwertverfahren zurück. Da dieses Verfahren einer hohen Kompetenz bezüglicher Markt- und Sachkenntnis bedarf, sollten Sie möglichst immer einen zertifizierten Sachverständigen als Gutachter beauftragen.
Warum sollte man einen Gutachter beim Hauskauf beauftragen?
Der Wert einer Immobilie ist für Laien schwierig zu benennen. Ein Immobiliengutachter gibt Ihnen detailliert Auskunft über den Zustand des Kaufobjektes und bewertet dabei unterschiedliche Aspekte.
Somit hilft er Ihnen, einen tatsächlichen Wert der Kaufimmobilie zu definieren und verschafft Ihnen Sicherheit bei Ihrer Kaufentscheidung.
Die Erkenntnisse des Gutachters, schriftlich im Gutachten festgehalten, spielen auch eine wichtige Rolle für Ihre Kauffinanzierung und die Höhe Ihres zu verhandelnden Darlehens.
Sie bekommen die Möglichkeit besserer Planung und wissen genau, welche finanziellen Mittel zu notwendigen Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind.
Ein Gutachter weist außerdem darauf hin, ob der vom Hausverkäufer geforderte Preis angemessen ist. Das Gutachten ist eine wichtige Argumentationshilfe für Ihre Kaufverhandlungen.
Kosten für einen Gutachter beim Hauskauf
Da der Leistungsumfang für ein Gutachten beim Hauskauf sehr unterschiedlich sein kann, schwanken die Kosten für ein Gutachten entsprechend. Ob Kurzgutachten oder Vollgutachten, abhängig von der Schwierigkeitsstufe und dem Verkehrswert – all das sind Faktoren für unterschiedliche Preise.
Ein Gutachter kann sein Honorar frei verhandeln. Maßstäblich sollte er sich aber an der Honorarverordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) orientieren. Je nach Leistungsumfang müssen Sie für ein Verkehrswertgutachten von 500 Euro bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes bezahlen.
Fazit
Abschließend gilt, dass guter Rat zwar teuer sein kann, aber die Beauftragung eines Gutachters sich grundsätzlich als lohnend erweist. Ganz sicher sogar, wenn Sie beabsichtigen, ein älteres Haus zu kaufen.
Wer aber auch hier Kosten sparen möchte, kann ein Kurzgutachten beauftragen.
Bei der Wahl des Sachverständigen sollten Sie immer auf dessen Kompetenzen und Zertifizierungen achten und auf die Neutralität des Gutachters für ihren Hauskauf Wert legen.
Sie suchen Unterstützung beim Hauskauf in Berlin? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
