Ein Jahr Mietendeckel: welche Folgen hat der Mietendeckel?

Der Berliner Mietendeckel (offiziell: Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln)) ist am 23.02.2020 in Kraft getreten. Aufgrund der rasant wachsenden Mieten der vergangenen Jahre, habe sich der Berliner Senat gezwungen gesehen, den Mietern eine Verschnaufpause zu geben, so Sebastian Scheel (Wohnsenator, Linke).

Das Gesetz, welches in Deutschland einmalig ist, betrifft ca. 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin. Es begrenzt die Mieten, die verlangt werden dürfen, auf eine bestimmte Höhe [1] (unter diesem Link finden Sie eine genauere Erklärung sowie den „Mietendeckelrechner“). Erst ab dem Jahr 2022 dürfen die Mieten wieder steigen und das höchstens um 1,3 % gem. der Inflationsrate.

Was aber hat der Berliner Mietendeckel in den letzten 12 Monaten bewirkt?

Der Mietendeckel ist ein sehr umstrittenes Gesetz. Nicht nur weil es in hohem Maße in den Markt eingreift, sondern auch weil die Gültigkeit, also Rechtmäßigkeit von vielen Juristen schon immer bestritten wurde. Aus diesem Grund warten viele gespannt auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichts und des Landesverfassungsgericht Berlin. Es gibt zahlreiche Verfassungsbeschwerden gegen den Mietendeckel. Es werden einzelne Regelungen, aber auch das Gesetz im Ganzen in Frage gestellt. Durch die Ausgestaltung des Gesetzes und aufgrund der Rechtsunsicherheit, die der Mietendeckel verursacht, gibt es unterschiedliche Folgen, die zu erkennen sind.

  1. Seit Inkrafttreten des Gesetzes sind die Angebotsmieten von Wohnungen mit Baujahr vor 2014, nur um 7,8 % [2] gesunken. Durch das Gesetz und der damit entstandenen Rechtsunsicherheit sind sogenannte Schattenmieten entstanden.
  2. 80 % der Angebotsmieten befinden sich oberhalb des Mietendeckels [3]. Die entstandenen Schattenmieten liegen oberhalb des Mietendeckels und geben die Miete wieder, die man bekommen könnte, wenn der Mietendeckel vom Gericht als unrechtmäßig beurteilt wird.
  3. Nicht regulierte Neubaumieten sind um 17 % gestiegen.[4]
  4. Das Angebot an Mietwohnungen im reglementierten Segment ist um 30 % gesunken [5]. Der Einbruch lag im September 2020 sogar bei 59,1 % [6], nachdem die zweite Stufe des Mietendeckels inkraft trat.
  5. Hingegen sind Kaufangebote im selben Segment um 19 % gestiegen.[7]
  6. Nachfrage an Mietwohnungen ist gestiegen. Von ca. 130 auf ca. 220 pro Mietwohnung.[8]
  7. Die Anzahl an Baugenehmigungen für Eigentumswohnungen ist um 21,7 % gesunken.[9]

Diese Folgen des Mietendeckels beschäftigen uns täglich und machen inzwischen einen Großteil unserer Aufklärungsarbeit aus. Im Verkauf als auch in der Vermietung. Die Anzahl der Wohnungen, die wir pro Monat vermieten, ist stark gesunken. Von 10-20 Wohnungen vor dem Mietendeckel auf 1-4 Wohnungen pro Monat. Hingegen ist die Zahl der Anfragen von Mietinteressenten stark gestiegen, ebenso die Verzweiflung.

So können wir unsere Mietwohnungen (im reglementierten Segment) oft nur 30 Minuten im Internet inserieren, da wir in dieser kurzen Zeit oft über 250 Anfragen erhalten; das Telefon steht nicht mehr still.  Die Verzweiflung auf Seiten der Mieter ist gewachsen. Zwar hat der Mietendeckel dafür gesorgt, dass die Mieten eingefroren wurden, hat aber auch dazu geführt, dass der Mietmarkt generell eingefroren wurde. Diejenigen, die bereits vor Inkrafttreten eine Wohnung hatten, können sich freuen und profitieren als einzige Gruppe vom Mietendeckel. Für alle anderen ist der Mietendeckel nicht von Vorteil.

Die Eigentümer einer Wohnung sind ebenfalls verunsichert und kommen auf uns zu, da sie nicht wissen, was sie tun sollen. Es stellen sich viele Fragen.

  • Sollte ich meine Wohnung jetzt verkaufen?
  • Unter welchen Bedingungen kann ich meine Wohnung vermieten und was ist dieser Mietendeckel?
  • Was ist die häufig in den Medien zu lesende Schattenmiete?
  • Macht eine Renovierung vor der nächsten Vermietung Sinn?
  • Sollte ich meine Wohnung erstmal selbst nutzen?
  • Soll ich meine Wohnung leer stehen lassen, bis ich weiß, wie es weiter geht?

Es gibt also viele Fragen, die der Mietendeckel hervorgerufen hat. All diese Fragen von Seiten der Eigentümer, aber auch viele andere von Seiten der Mieter, erreichen uns täglich. Und wir stehen gerne jedem mit Rat und Tat zur Seite.

Mit all seinen Folgen hat der Mietendeckel nicht geschafft, was er schaffen wollte. Eine Verschnaufpause für die Berliner Mieter ist nicht eingetreten. Zwar wurde die Miete für wenige Mieter gesenkt, aber eine drastische Senkung der Angebotsmieten ist nicht eingetreten. Auch sorgt die Rechtsunsicherheit des Mietendeckels für massive Probleme beim Finden einer neuen Wohnung. Die klaren Verlierer des Mietendeckels sind diejenigen, die eine neue Wohnung benötigen.

Haben Sie Fragen rund um den Mietendeckel und rund um die Vermietung? Unser Team steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite. Kontaktieren Sie uns einfach unter:

E-Mail: contact@aden-immo.com
Telefon: +49 30 61 67 51 15

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

____________________________________________________________

[1] https://mietendeckel.berlin.de
[2] https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
[3] https://www.presseportal.de/pm/24964/4845589
[4] https://www.presseportal.de/pm/24964/4845589
[5] https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
[6] https://www.presseportal.de/pm/31321/4737434
[7] laut einer Untersuchung von Immoscout24 https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
[8] laut einer Untersuchung von Immoscout24 https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
[9] https://ivd.net/2020/11/baugenehmigungszahlen-2/

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