Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauergutachten schätzt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes. Es geht dabei nicht um den Verkehrswert oder einen Verkaufspreis, sondern ausschließlich um die Frage:
Wie lange kann das Gebäude nach seinem heutigen Zustand noch wirtschaftlich genutzt werden?
Das Gutachten wird von qualifizierten Sachverständigen erstellt und berücksichtigt unter anderem:
- den baulichen Zustand
- den Umfang früherer Modernisierungen
- die technische Gebäudeausstattung
- energetische Eigenschaften
Ziel ist eine plausible und nachvollziehbare Prognose, keine exakte Vorhersage. Die Anwendung ist nur in begründeten Einzelfällen möglich und ersetzt nicht automatisch die pauschalen Abschreibungssätze (vgl. § 7 Abs. 4 EStG).
Wie funktioniert die Abschreibung grundsätzlich?
Steuerlich wird bei Wohngebäuden häufig mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren gerechnet. Daraus ergibt sich eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr.
Das Gesetz lässt jedoch ausdrücklich zu, von dieser Annahme abzuweichen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist und dies nachvollziehbar nachgewiesen wird (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).
Gerichte haben bestätigt, dass dieser Nachweis auch auf Basis strukturierter Bewertungsmodelle erfolgen kann, sofern sie sachgerecht angewendet und begründet werden (z. B. BFH IX R 14/23). Die Finanzverwaltung prüft solche Fälle im Einzelfall.
Warum nur der Gebäudewert abgeschrieben wird
Ein zentraler Punkt, der häufig missverstanden wird:
Abgeschrieben wird ausschließlich das Gebäude – nicht der Grund und Boden.
Der Boden gilt steuerlich als nicht abnutzbar und bleibt daher dauerhaft außerhalb der Abschreibung. Das bedeutet:
- Der Kaufpreis einer Immobilie muss aufgeteilt werden
- in einen Bodenanteil (nicht abschreibbar)
- und einen Gebäudeanteil (abschreibbar)
Nur der Gebäudeanteil ist relevant für die AfA – und damit auch für ein Restnutzungsdauergutachten. Diese Trennung ist zwingend erforderlich und wird von der Rechtsprechung klar eingefordert.
Wie erfolgt die Kaufpreisaufteilung?
In der Praxis gibt es dafür mehrere Ansätze:
- Die Finanzverwaltung nutzt häufig eine standardisierte Arbeitshilfe, bei der der Bodenwert aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche berechnet wird.
- Der im Kaufvertrag ausgewiesene Anteil kann ein Anhaltspunkt sein, ist aber nicht automatisch bindend.
- Sachverständigengutachten gelten als besonders belastbar, insbesondere bei deutlichen Abweichungen von Bodenrichtwerten.
Gerichte erkennen Gutachten regelmäßig an, wenn sie schlüssig sind und die örtlichen Gegebenheiten realistisch abbilden (u. a. FG Berlin-Brandenburg, FG Düsseldorf).
Gerade in Berlin sind die jährlich veröffentlichten Bodenrichtwerte eine wichtige Grundlage für diese Aufteilung.
Welche Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer hängt nicht vom Alter allein ab, sondern vom Zustand des Gebäudes. Relevant sind insbesondere:
- Zustand von Dach, Fassade und Tragstruktur
- Alter und Zustand von Heizung, Leitungen und Elektrik
- Umfang und Qualität früherer Sanierungen
- energetischer Standard
Fehlende oder nur teilweise Modernisierungen können die Nutzungsdauer verkürzen. Umgekehrt können umfassende Maßnahmen sie verlängern. Bewertungsmodelle nach der ImmoWertV bilden diese Aspekte systematisch ab, ersetzen aber keine individuelle Betrachtung.
Typische Fälle im Berliner Bestand
Im Berliner Markt sind Restnutzungsdauergutachten vor allem bei folgenden Konstellationen relevant:
- Altbauten aus der Zeit vor 1925 ohne grundlegende Modernisierung
- Bestandswohnungen mit veralteter Haustechnik
- Wohnungseigentümergemeinschaften mit Sanierungsbedarf im Gemeinschaftseigentum
- Gebäude, bei denen energetische Maßnahmen absehbar, aber noch nicht umgesetzt sind
In all diesen Fällen ist eine Einzelfallprüfung entscheidend.
Eigentümer mit Wohnsitz im Ausland
Auch Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb Deutschlands können betroffen sein. Mieteinnahmen aus in Deutschland gelegenen Immobilien unterliegen regelmäßig der deutschen Besteuerung.
Die Abschreibung – einschließlich einer angepassten Restnutzungsdauer – kann dabei grundsätzlich berücksichtigt werden. Wie sich dies im Wohnsitzstaat auswirkt, regeln die jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen. Eine deutsche Steuererklärung ist in der Regel erforderlich.
Worauf Finanzämter besonders achten
Finanzämter prüfen Restnutzungsdauergutachten genau. Häufige Gründe für Ablehnungen sind:
- fehlende Qualifikation des Gutachters
- keine oder nur oberflächliche Objektbesichtigung
- rein schematische Ableitungen ohne Bezug zum konkreten Gebäude
- fehlende Auseinandersetzung mit individuellen Besonderheiten
Die pauschalen AfA-Sätze bleiben der Regelfall. Abweichungen sind möglich, müssen aber sorgfältig begründet sein. Die aktuelle Rechtsprechung bestätigt diesen Ansatz, ohne ihn zu vereinfachen.
FAQ – kurz beantwortet
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten?
Die Kosten hängen vom Objekt und vom Umfang ab und sind nicht gesetzlich geregelt.
Reicht ein Bewertungsmodell aus?
Ja, wenn es sachgerecht angewendet und nachvollziehbar begründet wird.
Wie aktuell müssen Bodenrichtwerte sein?
In Berlin werden sie jährlich zum 1. Januar festgestellt.
Gilt das auch für Eigentumswohnungen?
Ja, jeweils bezogen auf den anteiligen Gebäude- und Bodenwert.
Spielt Energieeffizienz eine Rolle?
Ja, insbesondere für die Einschätzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer.
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Rechtlicher Hinweis
ADEN Immobilien bietet keine steuerliche, rechtliche oder sachverständige Beratung an und erstellt selbst keine Restnutzungsdauergutachten.
Die Informationen in diesem Artikel dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung. Die Anerkennung eines Restnutzungsdauergutachtens erfolgt stets im Einzelfall durch das zuständige Finanzamt.
Der oben verlinkte Anbieter ist ein externer, unabhängiger Geschäftspartner, der Restnutzungsdauergutachten eigenverantwortlich erstellt und anbietet. ADEN Immobilien übernimmt keine Prüfung, Bewertung oder Haftung für Inhalte, Ergebnisse oder die steuerliche Verwertbarkeit der dort erstellten Gutachten.
Für die steuerliche Umsetzung empfehlen wir ausdrücklich die Abstimmung mit Ihrer Steuerberatung.
Quellen (Auswahl)
Die in diesem Beitrag dargestellten Informationen basieren u. a. auf:
- § 7 Einkommensteuergesetz
- BFH, Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23)
- BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
- Entscheidungen der Finanzgerichte Berlin-Brandenburg und Düsseldorf
- Bodenrichtwerte Berlin (BORIS)
(Vollständige Quellenliste siehe interne Dokumentation.)
