Wohnung als Kapitalanlage: Wann lohnt das Investment?
Die Vorstellung, eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu erwerben, wird für viele Deutsche immer attraktiver. Doch was sind die Vorteile, eine Wohnung als Kapitalanlage zu nutzen und wo liegen die möglichen Nachteile? Was sollten Käufer einer Eigentumswohnung beachten? Ab wann zahlt sich eine Wohnung als Kapitalanlage aus? Diese Fragen soll der folgende Ratgeber beantworten.
Warum eine Wohnung als Kapitalanlage sinnvoll sein kann
Wer sein Vermögen sinnvoll anlegen möchte, der steht schon seit einem Jahrzehnt vor einer schwierigen Herausforderung. Sparbücher und Anleihen, welche früher bei den Deutschen die beliebteste Form der Geldanlage darstellten, werfen schon seit Jahren keine Zinsen mehr ab. Auch auf Girokonten gibt es in der Regel keine Zinsen mehr, dafür immer weiter steigende Kontoführungsgebühren. Edelmetalle waren eine zeitlang eine attraktive Alternative, aber der Goldpreis stagniert seit geraumer Zeit auf hohem Niveau. Viele Anleger sind sich unsicher, ob sie hier noch einsteigen möchten. Bitcoins galten in letzter Zeit als Geheimtipp, aber der Einbruch der Kurse hat viele Spekulanten desillusioniert. Mit Aktien lassen sich nach wie vor hohe Gewinne einfahren, aber das Anlegen in Aktien erfordert Erfahrung und birgt ein gewisses Risiko. Daher schauen viele Anleger derzeit auf Immobilien.
Dies sind die Vorteile einer Eigentumswohnung als Geldanlage
Mieteinnahmen
Eine Wohnung kann auf verschiedene Arten als Anlage sinnvoll sein. Insbesondere die Vermietung erscheint vielen Wohnungsbesitzern als eine lukrative und unkomplizierte Form, ihr monatliches Einkommen zu maximieren. Mit einer Eigentumswohnung lassen sich regelmäßige Einnahmen generieren. Vor allem in den großen Städten können diese Mieteinnahmen beträchtlich ausfallen. Je nach Wohnungsgröße sind Kaltmieten von 500 bis 1500 Euro üblich, bei größeren Wohnungen oder besonders begehrten Lagen sogar deutlich mehr. Wer über mehrere Mietwohnungen verfügt, der kann sogar nur von den Mieteinnahmen leben.
Gewinnspekulation
Daneben hat eine Wohnung aber auch einen gewissen Spekulationswert. Die Mieten und die Preise für Eigentumswohnungen sind in deutschen Städten bereits seit Jahren am steigen. Ob das Ende der Fahnenstange bereits erreicht ist, steht noch in den Sternen. Wie bei jeder Spekulation unterliegt aber auch der Wohnungsmarkt einem gewissen Risiko. Bei günstiger Stadtentwicklung können sich die Preise für Eigentumswohnungen innerhalb weniger Jahre vervielfachen, genauso sind aber auch erhebliche Wertverluste möglich.
Altersvorsorge
Zu guter Letzt kann eine eigene Wohnung auch als Altersvorsorge dienen. Dies kann entweder dadurch geschehen, dass die Eigentumswohnung im Rentenalter als eigenes Wohneigentum genutzt wird, wodurch die Rente um die Mietausgaben entlastet wird. Alternativ kann eine Wohnung im Rentenalter aber auch verkauft werden, um die Rente aufzubessern, vor allem, wenn noch weiteres Wohneigentum vorhanden ist.
Das sollten Sie bei einer Wohnung als Kapitalanlage beachten
Steuern und Versicherungen berücksichtigen
Neben den zahlreichen Vorteilen muss allerdings auch auf mögliche Risiken hingewiesen werden, die eine Wohnung als Kapitalanlage mit sich bringen. Viele Käufer unterschätzen vor allem die laufenden Kosten. Neben der Grundsteuer ist auch eine umfangreiche Versicherung notwendig, wenn die Wohnung vermietet werden soll. Natürlich können diese Kosten teilweise auf die Miete umgelegt werden, aber dies ist nicht immer einfach, wenn gleichzeitig die Mieten konkurrenzfähig bleiben sollen.
Sanierungen können teuer werden
Für den Fall, dass Sanierungsmaßnahmen anstehen, kann eine Eigentumswohnung schnell zum Groschengrab werden. Typische Sanierungsfälle sind zum Beispiel ein undichtes Dach, versteckte Schäden an der Bausubstanz oder die Notwendigkeit zur Sanierung der Fassade, auch aus energetischen Gründen. Auch die Heizungsanlage, die Wasserleitungen und die Elektrik müssen nach einigen Jahrzehnten im Dienst meist erneuert werden. Aus diesen Gründen ist es ratsam, monatlich eine gewisse Summe für ein Sanierungsbudget zur Seite zu legen. Hierdurch werden die Einnahmen aus der Miete jedoch effektiv wieder geschmälert.
Ausbleibende Mietzahlungen
Wer eine Wohnung vermietet, der muss außerdem immer damit rechnen, dass er der Miete nachlaufen muss oder sich säumige Mieter einfach aus dem Staub machen. Auch wenn die große Mehrzahl der Mieter regelmäßig ihre Miete zahlt, kommen solche Fälle durchaus vor. Immer wieder passiert es auch, dass Wohnungen beim Auszug in einem schlechten Zustand hinterlassen werden. Renovierungskosten sollten daher eingeplant werden.
Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt
Vor allem können unvorhersehbare Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt und politische Entscheidungen ein Risiko darstellen. In vielen Großstädten scheint bereits ein Höhepunkt bei den Mieten erreicht zu sein. Kommt es in der Nähe der Wohnung zum großangelegten Bau neuer Wohnhäuser und Wohnkomplexe, so entsteht hierdurch ein Druck auf die eigenen Mieteinnahmen. Ebenfalls dürfte die Mietpreisbremse dafür sorgen, dass Mieteinnahmen vielerorts unter den Erwartungen bleiben.
Ab wann rentiert sich eine Wohnung als Kapitalanlage?
Ob sich der Kauf einer Wohnung als Investment lohnt, können Sie mit Hilfe des Vervielfältigers abschätzen. Der Vervielfältiger bildet die Einnahmen über einen bestimmten Zeitraum in Relation zu den Anfangsinvestitionen ab. Ein Beispiel: Ihre Investition in eine Altbauwohnung beträgt 280.000 Euro plus 20.000 Euro für die Sanierung und Renovierung. Dies ergibt 300.000 Euro. Wenn Sie eine monatliche Kaltmiete von 1000 Euro dafür verlangen, haben Sie die Anfangsinvestition über einen Zeitraum von 25 Jahren wieder eingeholt. Nach 25 Jahren wirft die Wohnung also theoretisch Gewinne ab. Bei einem Vervielfältiger von über 25 wird im Allgemeinen von einer Investition in eine Wohnung abgeraten, zumindest solange rein materielle Interessen das Motiv beim Erwerb darstellen.
Fazit: Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
Wohneigentum kann eine sinnvolle Geldanlage darstellen, aber die möglichen Nachteile sollten beachtet werden. In jedem Fall stellen Immobilien eine langfristige Investition dar, die meist erst nach Jahrzehnten einen wirklichen Gewinn abwirft. Neben dem reinen Kaufpreis und den möglichen Mieteinnahmen sollten auch Nebenkosten für Sanierungen einkalkuliert werden. Bei sorgfältiger Planung und Auswahl kann eine Wohnung als Kapitalanlage durchaus eine sinnvolle Investition sein.
Sie suchen Unterstützung beim Immobilieinvestment? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
