Was ist ein Mietkauf bei Immobilien?
Ein Großteil der Bevölkerung träumt vom Eigenheim. Insbesondere unter den jungen Erwachsenen besteht der Wunsch, ein eigenes Haus zu besitzen. Gründe dafür liegen vor allem in der Unabhängigkeit oder der großen Wohnfläche, die mit einem Eigenheim einhergehen. Während der Wunsch nach einer eigenen Immobilie weit verbreitet ist, kann sich dies jedoch nicht jeder leisten. Damit finanzielle Hürden dem langfristigen Wohnen in den eigenen vier Wänden nicht im Weg stehen, greifen Interessenten auf den sogenannten Mietkauf zurück. Wir erklären Ihnen, was ein Mietkauf ist, ob er eine rentable Alternative darstellt und mit welchen Risiken Sie rechnen müssen.
Was ist ein Mietkauf?
Einfach erklärt, stellt der Mietkauf – wie der Name bereits vermuten lässt – eine Kombination aus dem Mieten und Kaufen einer Immobilie dar. Personen, die einen Mietkauf tätigen, mieten die Immobilie zunächst und können diese anschließend kaufen. Mit Abschluss des Mietvertrages wird dem Mieter bereits das Recht eingeräumt, die bewohnte Immobilie nach einer bestimmten Frist zu einem definierten Kaufpreis zu erwerben. Die Höhe des Kaufpreises ist dabei abhängig von der zuvor gezahlten Miete, die einen Teil des Preises bereits abdeckt, sodass beim Kauf nur noch die vereinbarte Restsumme gezahlt werden muss.
Klassischer Mietkauf vs. Optionskauf
Ein Mietkauf von Immobilien kann auf verschiedene Weisen erfolgen. Man unterscheidet die folgenden zwei Modelle: Klassischer Mietkauf und Optionskauf.
Was ist ein klassischer Mietkauf?
Beim klassischen Mietkauf legen Vermieter und Mieter bei Abschluss des Mietkaufvertrages ausdrücklich fest, dass die Immobilie dem Vermieter respektive dem Käufer unter bestimmten Konditionen endgültig übergehen wird. Der Kauf im Anschluss der Mietphase stellt dabei also eine grundlegende Eigenschaft des Vertrages dar.
Was ist ein Optionskauf?
Im Gegensatz zum klassischen Mietkauf erhält der Mieter beim Optionskauf lediglich die Option, die gemietete Immobilie nach einer gewissen Mietphase käuflich zu erwerben. Dieses Modell erlaubt dem Mieter also eine größere Entscheidungsfreiheit, wobei dieser die Möglichkeit hat, sich zu einem späteren Zeitpunkt auch noch gegen den Kauf zu entscheiden, da er nicht zum Kauf verpflichtet ist.
Die Unterschiede hinsichtlich des Kaufes im Anschluss der Mietphase spiegeln sich in der Finanzierung wider. Beim klassischen Mietkauf leistet der Mieter eine einmalige Anzahlung, die in der Regel bis zu 20 Prozent des Kaufpreises beträgt. Zusätzlich verpflichtet sich der Mieter mit dem Abschluss des Mietkaufvertrages dazu, nach Ablauf der Frist zum Zeitpunkt des endgültigen Immobilienerwerbs den Restkaufpreis bezahlen zu können. Darüber hinaus wird oftmals eine Abschlussgebühr fällig, die vom Käufer zu tragen ist.
Beim Optionskauf muss der Mieter in der Regel höhere monatliche Mietpreise zahlen. Trotz der Möglichkeit, keinen Kauf abzuschließen, kann der Mieter so letztlich ebenfalls an den Kauf gebunden werden. Schließlich möchten Mieter nur ungern unverhältnismäßig hohe Mieten zahlen, ohne einen Mehrwert daraus ziehen zu können. So entschließen sich viele Mieter auch beim Optionskauf für einen anschließenden Kauf der bewohnten Immobilie.
Die typischen Schritte des Mietkaufs
Um zu klären, was ein Mietkauf ist, schauen wir uns die vier Schritte an, die den Ablauf des Mietkaufes standardmäßig ausmachen.
1. Abschluss des Mietkaufvertrages
Am Anfang jedes Mietkaufs steht selbstverständlich die Unterzeichnung des Mietkaufvertrages. Der Vertrag, der direkt mit dem Vermieter abgeschlossen wird, beinhaltet alle wichtigen Konditionen des Mietkaufs. So wird unter anderem festgehalten, nach welcher Mietdauer der Mieter das Objekt kaufen kann.
2. Zahlung des Finanzierungsbeitrags
Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie als Mieter zudem einen Finanzierungsbeitrag an den Vermieter bezahlen, der als Anzahlung dient. Entschließen Sie sich, die Immobilie letztlich nicht zu kaufen, müssen Sie damit rechnen, dass Sie die Anzahlung nur zum Teil zurückerhalten. Diese einmalige Anzahlung kann sich auf bis zu 20 Prozent belaufen.
3. Die Mietphase
In der Mietphase mieten Sie die Wohnung oder das Haus nach dem regulären Mietrecht. Sie zahlen als Mieter einen Mietzins an den Vermieter, der im Vertrag zuvor festgelegt wurde. Die Mietzahlungen werden zu einem großen Teil auf den Kaufpreis angerechnet.
4. Die Entscheidung
Ist die vereinbarte Mietphase abgelaufen, so haben Sie verschiedene Möglichkeiten. Sie können sich z.B. dafür entscheiden, weiterhin zur Miete in der Immobilie wohnen zu bleiben oder das Mietverhältnis zu kündigen. Natürlich haben Sie auch die Option, die Immobilie zu kaufen.
Wann lohnt sich ein Mietkauf bei Immobilien?
Die Frage, ob sich ein Mietkauf für Immobilien lohnt, kann nicht pauschal beantwortet werden. Bei der Entscheidung, für oder gegen einen derartigen Vertrag spielen Faktoren, wie Ihre persönliche Situation, Ihre finanziellen Ressourcen sowie die jeweiligen Konditionen eine wichtige Rolle. Da ein Mietkauf auch einige Risiken aufweist, sollten Sie sich also im Vorfeld professionell beraten lassen und die Vor- und Nachteile gewissenhaft abwägen. Entdecken Sie hier einige Punkte für und gegen das Tätigen eines Mietkaufs:
Die Vorteile des Mietkaufs
- Sie sind unabhängig von einer Bank und müssen keinen Kredit für die Finanzierung aufnehmen.
- Sie benötigen kein hohes Startkapital. Sie können während der Mietdauer Eigenkapital sparen, um anschließend den Kauf vorzunehmen.
- Sie genießen Flexibilität, da Sie sich nicht sofort für einen Kauf entscheiden müssen. Flexibilität ist vor allem beim Optionskauf gegeben.
- Sie erhalten beim Optionskauf die Möglichkeit, die Immobilie bereits vor der wichtigen Entscheidung des Kaufes zu testen. So können Sie sichergehen, dass Sie das Haus oder die Wohnung wirklich kaufen möchten. Zudem können etwaige Mängel an der Immobilie in der Mietphase aufgedeckt werden.
Die Nachteile des Mietkaufs
- Finanziell rechnen sich Mietkaufobjekte oftmals nicht. So findet man oftmals günstigere Bankkredite sowie attraktivere Mieten. Zudem können weitere Gebühren beim Mietkauf anfallen.
- Die Mieter müssen solvent bleiben. Auch, wenn im Gegensatz zum Direktkauf kein hohes Startkapital erforderlich ist, muss garantiert werden, dass Mieter die vergleichsweise hohen Mieten sowie den restlichen Kaufpreis bezahlen können. Haben Sie sich zum Kauf verpflichtet und können dem nicht nachgehen? In diesem Fall haben Sie leider nicht das Recht, die zuvor gezahlten Mieten zurückzufordern.
- Oftmals werden weniger attraktive Immobilien für den Mietkauf angeboten. Auf diese Weise versuchen Immobilienbesitzer schwer verkaufbare Objekte dennoch loszuwerden.
- Die Mietkaufmodelle sind teilweise unseriös. Die verschiedenen Optionen für den Mietkauf unterscheiden sich teilweise stark von Anbieter zu Anbieter, sodass es schwierig ist, die Konditionen miteinander zu vergleichen. Zudem sollten Sie sich vor unseriösen Angeboten in Acht nehmen.
Fazit
Ziehen Sie einen Mietkauf in Betracht, dann sollten Sie sich also vorab umfassend über Ihre Möglichkeiten und die verschiedenen Konditionen informieren. Wenden Sie sich an Immobilienexperten wie ADEN Immobilien, um sich zu Themen rund um das Mieten oder Kaufen von Immobilien beraten zu lassen.
