Der Energieausweis: Pflicht, aber kein Sanierungsplan
Der Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben, wenn verkauft oder vermietet wird. Er zeigt:
- wie hoch der Energiebedarf bzw. -verbrauch Ihres Gebäudes ist
- eine Effizienzklasse von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht)
- den Energieträger (z. B. Gas, Öl, Fernwärme)
Damit ist er ein Informationsdokument, aber kein Modernisierungskonzept.
Wichtig:
- Er beschreibt nur den heutigen Zustand.
- Er sagt nicht, welche Maßnahmen sinnvoll wären,
in welcher Reihenfolge Sie vorgehen sollten,
oder wie Sie Fördermittel optimal nutzen.
Das wird noch wichtiger, weil der Energieausweis im Zuge des GEG 2024 stärker in den Mittelpunkt rückt. Die Effizienzklasse muss in Immobilienanzeigen genannt werden, basiert aber „nur“ auf dem Endenergiebedarf oder -verbrauch.
Für Kosten- und Klimawirkung ist er daher nur begrenzt aussagekräftig – genau hier setzt der iSFP an.
Der iSFP: Von der Momentaufnahme zur Sanierungsstrategie
Der individuelle Sanierungsfahrplan ist eine geförderte Energieberatung, bei der eine Energieeffizienz-Expertin /-Experte Ihr Gebäude vor Ort aufnimmt und daraus, in Abstimmung mit den Eigentümern, einen strukturierten Plan entwickelt.
Im iSFP wird:
- der Ist-Zustand Ihres Hauses in einer Farbskala von dunkelgrün (sehr effizient) bis dunkelrot (sehr ineffizient) dargestellt
- das Haus in sinnvolle Maßnahmenpakete eingeteilt – je nach Etat und Ziel meist 2–5 aufeinander aufbauende Schritte
- für jedes Paket werden geschätzte Kosten, Energieeinsparungen und mögliche Förderungen aufgezeigt
Sie bekommen zwei Hefte:
- „Mein Sanierungsfahrplan“ – 7 Seiten, leicht lesbar, mit einer „Fahrplanseite“, auf der alle Maßnahmen und die Entwicklung von Energiekosten und CO₂ klar dargestellt sind
- „Umsetzungshilfe“ – die ausführliche Ansicht mit technischen Details und förderrelevanten Angaben
Kurz: Der Energieausweis zeigt „Wo stehen wir?“,
der iSFP zeigt „Wie können wir Schritt für Schritt die Immobilie verbessern – und mit welcher Förderung?“
Konkret dargestellt am Beispiel einer WEG in Berlin-Friedrichshain (Bj. 1905, 20 WE, Gas)
Stellen Sie sich vor, Ihre WEG lässt einen iSFP erstellen. Der Energieausweis sagt vielleicht: „Klasse E/F, Gasheizung, recht hoher Energiebedarf.“
Der iSFP übersetzt das in konkrete Maßnahmenpakete – zum Beispiel:
Paket 1 (in den nächsten 1–3 Jahren): Heizungsoptimierung
- hydraulischer Abgleich
- hocheffiziente Umwälzpumpen
- Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen
- bessere Einstellung der Regelung
Ergebnis: geringerer Gasverbrauch, sinkende Heizkosten, wenig Eingriff in den Alltag.
Förderung dafür (BEG EM – Heizungsoptimierung):
- Grundzuschuss: 15 % der Investition
- zusätzlich 5 % iSFP-Bonus, wenn die Maßnahmen im Sanierungsfahrplan stehen
- Investitionsgrenze je Wohnung und Jahr: an förderfähigen Kosten je Wohneinheit und Kalenderjahr
- ohne iSFP: 30.000 €
- mit iSFP: 60.000 €
Für Ihr Haus (20 WE) bedeutet das:
Die Gemeinschaft kann pro Jahr bis zu 1,2 Mio. € förderfähige Kosten in die Optimierung stecken, statt 600.000 € – rein rechnerisch. Sie werden das selten ausreizen, aber die Grenze ist „nach oben“ offen genug, auch für größere Projekte.
Paket 2 (3–7 Jahre): Gebäudehülle verbessern
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
- ggf. Austausch besonders schlechter Fenster
- Maßnahmen gegen sommerliche Überhitzung im Dachgeschoss
Ergebnis: bessere Behaglichkeit, weniger Wärmeverluste, stabilere Nebenkosten.
Förderung (BEG EM – Gebäudehülle):
- 15 % Grundzuschuss
- plus 5 % iSFP-Bonus, wenn im Fahrplan vorgesehen
- auch hier: bis zu 60.000 € förderfähige Kosten je Wohneinheit und Jahr mit iSFP
Paket 3 (7–15 Jahre): Heizsystem umbauen
- Ausstieg aus der reinen Gaszentralheizung
- Umstieg auf erneuerbare Systeme (z. B. Wärmepumpe, Wärmenetz, Kombination mit Solarwärme oder Photovoltaik)
- ggf. Anpassung von Heizflächen (größere Heizkörper / Flächenheizungen)
Förderung (BEG EM – neue Heizung / Wärmeerzeugung):
- 30 % Basisförderung für viele neue Heizsysteme (z. B. Wärmepumpen)
- plus Geschwindigkeitsbonus (bis zu 20 %), wenn alte Öl- oder Gasheizungen (z. B. älter als 20 Jahre) frühzeitig ersetzt werden
- plus eines zusätzlichen Bonus für bestimmte Wärmepumpen (z. B. mit Erdsonden oder Wasser-Wärmequelle)
In Extremfällen sind so sehr hohe Zuschussquoten möglich – formal bis zu 70 %, wenn alle Boni zusammenkommen.
Förderung schon beim Planen: Zuschuss für den iSFP selbst
Schon der Weg zum Sanierungsfahrplan wird gefördert:
Über die „Energieberatung für Wohngebäude“ (BAFA) erhalten Eigentümer und WEGs einen Zuschuss:
- 50 % Zuschuss auf das Beratungshonorar
- max. 850 € bei Mehrfamilienhäusern
- zusätzlich bis zu 250 € Erläuterungszuschuss, wenn die Ergebnisse in der Eigentümerversammlung vorgestellt werden
Die aktuelle Richtlinie läuft bis 31.12.2026 – Änderungen sind aber jederzeit möglich, die Zuschussquote wurde z. B. 2024 bereits von 80 % auf 50 % gesenkt.
Für Ihre WEG heißt das:
Sie zahlen nur einen Teil der Beratung aus eigener Tasche, bekommen aber einen voll ausgearbeiteten Plan und erschließen sich den iSFP-Bonus bei späteren Maßnahmen.
Warum Eigentümer den iSFP schnell verstehen – und mögen
Gerade für eine WEG mit 20 Wohnungen bringt der iSFP handfeste Vorteile:
- Planbare Kosten
große Maßnahmen werden auf einer Zeitachse dargestellt, Rücklagenplanung wird einfacher. - Weniger Streit in der Versammlung
statt Bauchgefühl („Fenster zuerst!“) gibt es eine fachlich begründete Reihenfolge. - Mehr Förderung
der iSFP-Bonus sorgt für höhere Zuschüsse und verdoppelt bei vielen Einzelmaßnahmen die förderfähigen Investitionen von 30.000 € auf 60.000 € pro Wohneinheit und Jahr. - Besseres Standing bei Banken und Käufern
ein dokumentierter Plan „Wir haben einen iSFP und setzen systematisch Maßnahmen um“ wirkt professionell und vorausschauend.
Diese Pakete sind im iSFP nicht nur als Wunschliste beschrieben, sondern jeweils mit groben Kostenschätzungen, einer zeitlichen Einordnung und einer Darstellung, wie sich Energieverbrauch und Heizkosten verändern. Aus dem Gefühl „Wir müssten mal was tun“ wird ein klarer, nachvollziehbarer Fahrplan, an dem sich Ihre WEG orientieren kann.
Damit wird der Unterschied zwischen Energieausweis und iSFP greifbar.
Der Energieausweis sagt: „Ihr Haus ist energetisch so und so eingestuft“ und schafft Transparenz, vor allem im Markt. Er zeigt den heutigen Zustand, aber bietet keine konkrete Reihenfolge von Maßnahmen, keine Kostenschätzung und keine Förderstrategie.
Der iSFP sagt dagegen: „So bringen Sie Ihr Haus Schritt für Schritt in einen guten Zustand“, zeigt konkrete Pakete von der Heizungsoptimierung über Dach und Fassade bis zur späteren Heizungsumstellung, stellt Kosten, Einsparungen und CO₂-Reduktion dar, ist direkt mit Förderprogrammen verknüpft und eignet sich hervorragend als Grundlage für Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.
Finanziell lohnt sich der iSFP gleich doppelt. Zum einen wird die Erstellung des Sanierungsfahrplans durch die „Energieberatung für Wohngebäude“ des BAFA bezuschusst. Der Staat übernimmt einen Teil der Beratungskosten, und für Mehrfamilienhäuser, wie in diesem Beispiel, gibt es einen festen Zuschuss pro Gebäude. Zusätzlich wird sogar gefördert, dass der Experte den Fahrplan in der Eigentümerversammlung vorstellt. Ihre WEG zahlt also nur einen reduzierten Eigenanteil, bekommt dafür aber eine klare und fachlich fundierte Entscheidungsgrundlage.
Zum anderen profitieren Sie später bei den eigentlichen Sanierungsmaßnahmen von der BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen). Wenn Maßnahmen aus dem Sanierungsfahrplan umgesetzt werden, gibt es für viele Schritte wie Dämmung, Fenstertausch oder Heizungsoptimierung einen Grundzuschuss. Kommt die Maßnahme aus einem iSFP, kann ein zusätzlicher Bonus dazukommen. Außerdem erhöht sich der maximal förderfähige Betrag pro Wohneinheit und Jahr, wenn ein iSFP vorliegt. So werden die geplanten Pakete – von der Heizungsoptimierung über Dach und Fassade bis hin zum Heizungssystem – nicht nur technisch stimmig, sondern auch finanziell attraktiver.
Gerade in einer WEG mit 20 Wohnungen lösen Sie mit einem iSFP typische Probleme, die viele Gemeinschaften kennen. Unterschiedliche Interessen lassen sich besser zusammenbringen, weil alle denselben Plan vor Augen haben. Die Kosten werden planbar, weil klar ist, welche größeren Investitionen in welchen Zeiträumen anstehen und wie viel Förderung zu erwarten ist. Spontane Schnellschüsse werden vermieden, weil Einzelaktionen nicht mehr isoliert entschieden werden, sondern in den Gesamtplan eingebettet sind. Und das Haus gewinnt an Attraktivität – für die jetzigen Eigentümer, für potenzielle Käufer und aus Sicht von Banken und Regulierung.
ENERDOMO Berlin Nord-Ost
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Torben Müller // Gebäude-Energieberatung
Telefon: 0800 – 36 37 36 66
E-Mail: to************@be****.de
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