Steuern beim Hausverkauf: Was Sie beachten sollten
Die Höhe der Steuern beim Hausverkauf ist von mehreren Faktoren abhängig. Im Folgenden finden Sie einen Überblick über die Höhe der Steuern beim Hausverkauf, wichtige Fristen sowie die unterschiedliche Behandlung von selbstgenutzten und vermieteten Immobilien. Auch wenn Sie diese Faktoren nicht immer frei beeinflussen können, lohnt es sich, vorhandene Gestaltungsmöglichkeiten zu nutzen, um die fälligen Steuern beim Hausverkauf zu minimieren.
Welche Steuern beim Hausverkauf anfallen
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, können die folgenden Steuern anfallen:
- Grunderwerbsteuer – wenn sie nicht vom Käufer entrichtet wird
- Umsatzsteuer, die auf die Notarkosten fällig wird
- Wird bei dem Verkauf einer vermieteten Immobilie die Spekulationsfrist nicht eingehalten, muss der Gewinn aus diesem Verkauf versteuert werden.
- Findet der Verkauf im gewerblichen Rahmen statt, wird Gewerbesteuer fällig.
- Bei einem gewerblichen Immobilien Verkauf muss außerdem Umsatzsteuer bezahlt werden.
Entstehen immer Steuern beim Hausverkauf?
Bei einer privat genutzten Immobilie fallen keine Steuern beim Hausverkauf an. Eine Immobilie wird privat genutzt, wenn der Verkäufer oder ein naher Verwandter dort während der letzten zwei Jahre gewohnt hat. Nahe Verwandte im steuerrechtlichen Sinne sind hier Lebens- bzw. Ehepartner und kindergeldberechtigte Kinder. Diese dürfen aber für die Nutzung des Hauses keine Miete zahlen. Handelt es sich bei dem Verkaufsobjekt um einen Neubau, der höchstens zwei Jahre alt ist, muss der Verkäufer dort seit der Fertigstellung des Hauses ununterbrochen gewohnt haben. Nur unter diesen Bedingungen fallen keine Steuern beim Hausverkauf an.
Vermietetes Haus verkaufen: Steuern sparen
Wenn Sie beim Haus verkaufen die Steuer sparen wollen, obwohl das Haus vermietet war, muss es mindestens 10 Jahre und einen Tag in Ihrem Besitz gewesen sein. Die 10 Jahre beziehen sich auf die Spekulationsfrist, die also um mindestens einen Tag überschritten werden muss.
Der einfachste Fall ist ein Neubau – in diesem Fall beginnt die Frist mit der Fertigstellung. Handelt es sich bei der Immobilie um einen Bestandsbau, beginnt die Frist mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Haben Sie das Haus geerbt, beginnt die Spekulationsfrist mit dem Tag, an dem das Haus in den Besitz des Erblassers übergegangen ist. Wie Sie beim vermieteten Haus verkaufen die Steuer sparen können, ist also von Fall zu Fall verschieden.
Eine Immobilie veräußern, die zum Betriebsvermögen gehört
Vielleicht wollen oder müssen Sie kein Wohnhaus verkaufen, sondern eine Immobilie, die zum Betriebsvermögen gehört. Fallen in diesem Fall Steuern an und wenn ja, welche?
Wird eine zum Betriebsvermögen gehörende Immobilie verkauft, muss der Verkaufserlös versteuert werden. Dies gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb oder einem Gewerbebetrieb gehören.
Wann wird ein Immobilienverkauf zum gewerblichen Immobilienhandel?
Von einem gewerblichen Immobilienhandel wird in der Regel ausgegangen, wenn Sie mindestens drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen. Warum ist das interessant? Wird der Verkauf der Immobilie als gewerblich eingestuft, sind auf den Veräußerungsgewinn Gewerbe- und Umsatzsteuer zu zahlen. Das Gegenteil eines gewerblichen Immobilienhandels ist die private Vermögensverwaltung. Für sie spricht eine Eigentumsdauer von mehr als 10 Jahren, der Zwang beispielsweise durch Scheidung eine Immobilie zu verkaufen und der Verkauf von Eigentumswohnungen bzw. Ein- oder Zweifamilienhäusern.
So berechnen Sie die Steuern für den Hausverkauf
Die Steuern, die bei einem Immobilienverkauf anfallen, berechnen sich aus:
Verkaufsgewinn = Verkaufspreis minus ursprünglichem Kaufpreis
Hiervon können Sie eventuell angefallene Werbungskosten abziehen – dies sind beispielsweise Kosten für Anzeigen oder für einen Makler.
Zu versteuernder Gewinn = Verkaufsgewinn minus Werbungskosten
Die bei einem Immobilienverkauf zu zahlende Steuer ergibt sich aus diesem zu versteuernden Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz.
Beim Hausverkauf die Steuer senken
Es gibt einige Möglichkeiten, beim Haus verkaufen die Steuer zu senken:
- Verkaufen Sie nach Möglichkeit ein privat genutztes Haus erst nach frühestens zwei Jahren.
- Halten Sie eine vermietete Immobilie mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz.
- Reduzieren Sie den Verkaufswert, indem Sie nicht zum Haus gehörende Dinge einzeln verkaufen.
- Prüfen Sie, ob sich eine Streckung des Verkaufserlöses durch Ratenzahlung des Käufers für Sie lohnt – beispielsweise durch mehrmalige Nutzung der Freibeträge.
- Können Sie den Verkauf in ein Jahr verschieben, in dem Ihr Gesamteinkommen und damit Ihr persönlicher Steuersatz geringer ist? Auch das ist eine Möglichkeit, beim Hausverkauf die Steuer zu senken.
Fazit
Wenn Sie einige Dinge beachten, können Sie die beim Hausverkauf fälligen Steuern zu Ihren Gunsten beeinflussen. Achten Sie beispielsweise darauf, dass der Hausverkauf vom Finanzamt als private Vermögensverwaltung, nicht als gewerblicher Immobilienhandel, angesehen wird. Dazu dürfen Sie innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als zwei Immobilien verkaufen. Verkaufen Sie zudem ein privat genutztes Haus frühestens nach zwei Jahren. Halten Sie ein vermietetes Haus mindestens 10 Jahre in Ihrem Besitz. Fragen Sie bei Unklarheiten zu den Steuern beim Hausverkauf einen entsprechend geschulten Steuerberater vor dem Verkauf um Rat.
Sie suchen Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
