Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Was ist das?
Die Spekulationssteuer fällt häufig beim Immobilienverkauf an. Die Gründe für einen Hausverkauf sind vielfältig. Bei dem einen ist es die Scheidung und bei dem anderen ist es einfach finanzielle Überforderung, die zu einem Hausverkauf drängt. Doch was ist die Spekulationssteuer und wie setzt sie sich zusammen? Wer muss die Steuer zahlen? Hier finden Sie Antworten.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist ein Teil der Einkommensteuer, die bei privaten Veräußerungsgeschäften anfällt. Die Höhe der Steuer bemisst sich dabei an Ihrem persönlichen Steuersatz. Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn Sie als Privatperson private Veräußerungsgeschäfte tätigen. Dies kann sowohl bei Immobilien als auch bei Gold der Fall sein. Hintergrund der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ist, dass wichtige Güter, wie beispielsweise Wohnraum, nicht durchgehend zu horrenden Preisen weitergereicht werden. Es soll somit eine Kontrolle der Mietpreise erreicht werden.
Wie wird die Spekulationssteuer berechnet?
Die Berechnung der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ist etwas komplizierter, da lediglich der Wertzuwachs besteuert werden soll. Mithilfe von Sanierungen und Renovierungen lässt sich die Steuerlast jedoch drücken, da diese abgezogen werden können.
Der Begriff Spekulationssteuer kommt daher, dass man als Verkäufer in der Regel auf steigende Preise spekuliert und den daraus resultierenden Gewinn dann versteuern muss.
Wann fällt Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf an?
Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Steuer bei einem Verkauf innerhalb der ersten 10 Jahre anfällt. Dies jedoch nur, wenn die Immobilie vermietet war. Selbstgenutztes Wohneigentum kann zu jeder Zeit steuerfrei verkauft werden.
Wenn Sie Ihr vermietetes Haus innerhalb der ersten 10 Jahre ohne Spekulationssteuer verkaufen möchten, müssen Sie für die letzten zwei Kalenderjahre und das aktuelle Jahr die Eigennutzung nachweisen. Auch dann bleibt der Verkauf steuerfrei.
Wichtig: Für die Berechnung der Frist zählt die Verkaufsabsicht. Das bedeutet, dass, sobald Sie einen Makler einschalten oder selbst Inserate zum Verkauf schalten, das Finanzamt von einer Verkaufsabsicht ausgeht. Sollte dieser Zeitpunkt vor dem Ablauf der 10-Jahresfrist liegen, fällt auch hier Spekulationssteuer an.
Wie berechnet sich die Spekulationssteuer?
Die Berechnung der Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf ist nicht ganz einfach, da verschiedene Sachverhalte berücksichtigt werden müssen. Da sich die Steuer aus dem Verkaufserlös der Immobilie errechnet, wird zu Beginn ganz simpel der ursprüngliche Kaufpreis vom Verkaufspreis abgezogen.
Ferner können noch weitere Kosten abgezogen werden. Diese sind unter anderem:
- Kosten für Verkaufsinserate
- Maklerkosten
- Notarkosten
- gezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen
- Grunderwerbsteuer
- Renovierungskosten für die Verkaufsvorbereitung
- etwaige Telefon- oder Portokosten
Bereits abgezogene Abschreibungen im Rahmen der Vermietung müssen bei Veräußerung dem Verkaufspreis angerechnet werden. Das liegt daran, dass Sie ansonsten einen unzulässigen Steuervorteil hätten, da die Abschreibungen bereits in den vorangegangenen Jahren die Steuerlast gemindert haben.
Aus dieser Rechnung ergibt sich dann der Verkaufsgewinn. Der Verkaufsgewinn muss im letzten Schritt mit dem persönlichen Steuersatz multipliziert werden. Den persönlichen Steuersatz kann in der Regel der Steuerberater mitteilen und liegt irgendwo zwischen 20 Prozent und 45 Prozent.
Privat oder gewerblich? - kleiner Unterschied, große Wirkung
In der Regel fällt beim Verkauf der Immobilie ausschließlich Einkommensteuer an. Anders sieht es jedoch aus, wenn man gewerblich mit Immobilien handelt. Hiervon kann das Finanzamt ausgehen, wenn in fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft werden (Drei-Objekt-Grenze).
Besondere Vorsicht ist daher bei Aufteilungsgeschäften geboten, wo ein Mehrfamilienhaus in mehrere Wohnungen aufgeteilt wird und die Wohnungen einzeln verkauft werden.
Sollte das Finanzamt eine Gewerblichkeit feststellen, fällt zusätzlich zur Einkommensteuer noch die Gewerbesteuer auf die Gewinne an. Die Gewerbesteuer kann zwar in der Einkommensteuer wieder angerechnet werden, wird aber in den meisten Fällen nicht komplett erstattet, da die Hebesätze der Gemeinden höher sind.
Spekulationssteuer bei Erbschaft oder Schenkung
Durch eine Schenkung oder eine Erbschaft startet die Frist zur Berechnung der Spekulationsfrist nicht erneut. Hierbei handelt es sich um das sogenannte „Fußstapfen Prinzip“. Der Erbe beziehungsweise der Beschenkte tritt in die Fußstapfen des Erblassers beziehungsweise Schenkenden und übernimmt auch dessen Rechte und Pflichten.
In ungünstig gelagerten Fällen kann es daher zu einer unvorteilhaften Doppelbelastung durch Erb-/Schenkungssteuer und Einkommensteuer kommen, wenn die übertragene Immobilie noch innerhalb der Spekulationsfrist liegt. Hier sollte auf jeden Fall ein Steuerberater und auch der Notar entsprechend konsultiert werden.
Spekulationssteuer vermeiden
Möchten Sie Ihre vermietete Immobilie verkaufen und dabei Gewinn erwirtschaften, haben aber gleichzeitig die Absicht, die Spekulationssteuer umgehen, so sollten Sie die Immobilie erst nach der Spekulationsfrist von 10 Jahren veräußern. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie selbst zu nutzen, da dabei nicht angenommen wird, dass ein wirtschaftlicher Gewinn anvisiert wurde. Um die Spekulationssteuer zu vermeiden, müssen Sie die Immobilie für eigene Wohnzwecke genutzt haben oder aber zumindest in den letzten zwei Jahren vor Veräußerung nicht vermietet haben.
Fazit
Die Spekulationssteuer ist für viele Immobilienbesitzer ein notwendiges Übel. Dies trifft insbesondere dann zu, wenn die Immobilie aus persönlichen Gründen verkauft werden muss.
Dennoch gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten, um die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zu umgehen oder zumindest zu minimieren. Es lohnt sich daher, einen Steuerberater zu konsultieren.
In Kombination mit einem professionellen Immobilienmakler kann so trotz Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf der höchstmögliche Ertrag erzielt werden.
Sie haben Fragen zum Verkauf Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
