Wohnungsbesichtigung: Worauf Vermieter achten sollten

Gerade in begehrten Ballungszentren wie Hamburg, München und Berlin können Wohnungsbesitzer wählen, wen sie in ihre leer stehende Wohnung einziehen lassen. Die Bonität der Mieter steht an erster Stelle. Worauf Sie als Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung zusätzlich  achten sollten, berichten wir in diesem Artikel.

Wohnung für die Wohnungsbesichtigung vorbereiten

Ob Sie Massenbesichtigungen oder Einzelgespräche vereinbaren, hängt von der Anzahl der Interessenten und vom Wohnungsmarkt ab. In hart umkämpften Mietmärkten bietet es sich an, potenzielle Mieter in großen Gruppen durch eine Wohnung zu führen. Achtung: Einzelbesichtigungen dauern länger, hier können Sie sich jedoch ein besseres Bild von potenziellen Mietern machen.

So bereiten Sie eine Wohnung für Besuche vor

• Beseitigung kleinerer Mängel und ggf. Instandsetzung
• Sorgen Sie für Ordnung und Sauberkeit in der Wohnung
• Achten Sie darauf, dass es nicht unangenehm riecht, und seien Sie früh genug in  der Wohnung, um gegebenenfalls noch einmal zu lüften.
• Stellen Sie sicher, dass zu persönliche Dinge entfernt werden
• Wertsachen entfernen bzw. schützen

Aktuelle Mieter sind noch da: Das sollten Sie bedenken

Oft sind die aktuellen Mieter zum Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung noch nicht ausgezogen. Nach dem Mietgesetz können diese eine Zustimmung zu einer Besichtigung nicht verweigern. Wenn die vorgeschlagenen Termine nicht geeignet sind, sollten die derzeitigen Bewohner Alternativen nennen.

Bitten Sie sie freundlich, die Wohnung zu reinigen, und weisen Sie darauf hin, dass sie persönliche Dinge oder Wertsachen entfernen sollten. Als Vermieter müssen Sie ihre Privatsphäre schützen. Interessenten dürfen beispielsweise keine Fotos oder Videos von der Wohnung machen.

Ablauf der Wohnungsbesichtigung

Ganz oben auf der „Wunschliste“ eines Vermieters steht sicherlich ein Mieter, der seine Zahlungsfähigkeit nachweisen kann. Vermieter legen besonderen Wert auf einen solventen Mieter. Offenbar machen sich Vermieter zunehmend Sorgen, dass ihre neuen Mieter ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen können.

Dabei kommt es ihnen aber nicht auf die maximal mögliche Miete an, sondern darauf, dass die Miete immer zuverlässig bezahlt werden kann. Eine relativ kleine Anzahl von Vermietern stellt das Einkommen an erster Stelle. Kurz gesagt: Mieterbonität ist wichtiger als Gewinnmaximierung.

Finden Sie solvente Mieter, denn der falsche Mieter kann Sie viel Geld und Nerven kosten. Deshalb ist es wichtig, Entscheidungen nicht allein auf der Grundlage von Empathie zu treffen. Daher sollten Sie vorab folgende Informationen einholen:

• Bonität des Mieters, z. B. durch die SCHUFA-Bonitätsprüfung
• Mieterselbstauskunft
• Gewinn- und Verlustrechnungen

Checkliste bei Wohnungsbesichtigung für den Immobilienbesitzer

Vor dem Besuch (Vorbereitung)

• Zielgruppe(n) definieren: Wie sieht der ideale Mieter aus? (Single, Paar, Familie, Student, Rentner)
• Wie hoch soll die Miete sein? (Mietpreisbremse beachten!) + Kaution
• Machen Sie aussagekräftige Fotos der Immobilie – innen und außen
• Grundriss der Immobilie einholen
• Inserat aufgeben, ggf. Vermittler beauftragen
• Sonstige wichtige Unterlagen einholen, Vorlage eines Energieausweises zwingend erforderlich (Nebenkostenabrechnungen, evtl. Ausbauunterlagen etc.)
• Instandsetzungen bzw. Renovationsarbeiten nötig? Müssen Teile der Immobilie ersetzt/erneuert werden, wie z. B. Fenster, Türen, Fußböden oder Sanitäreinrichtungen? Ist die Immobilie sauber?
• Es besteht die Möglichkeit, dass Mietinteressenten vorab eine Selbstauskunft zusenden (mit der Bitte, alle Unterlagen zur Einsicht mitzubringen)
• Informationen einholen: Welche Fragen können aufkommen? Informieren Sie sich über die Infrastruktur, nahe gelegene Kliniken, Geschäfte, Schulen und Kindergärten
• Schlüssel besorgen (zu den Wohnräumen, Wirtschaftsräumen und Keller)
• Massenbesichtigungen vermeiden, im Zweifelsfall mehrere Einzeltermine vereinbaren
• Keine Termine am Abend vereinbaren (Besichtigung bei Tageslicht)

Bei der Besichtigung

• Pünktlichkeit und Freundlichkeit (auch auf Kritik/Fragen freundlich reagieren)
• Klappbares Lineal zum Messen mitbringen
• Falls nicht vorab zugesandt: Selbstauskunft einholen
• Selbstauskunft von Interessenten einsammeln
• Unterlagen (z. B. Energiepass, Grundrisse) mitbringen, Fragebogen ausdrucken und verteilen
• Alle Räume inkl. Keller und Außenbereich besichtigen lassen
• Seien Sie auf Fragen vorbereitet: Wohnung im Detail vorstellen können (Fläche, Ausstattung, Alter der Wohnung, Raumaufteilung, Ausbauhinweise etc.)

Auf diese Fragen sollten Vermieter vorbereitet sein

Diese Fragen sollten Vermieter beantworten können, um potenzielle Mieter während der Wohnungsbesichtigung zu überzeugen: 

• Wie groß ist die Wohnfläche?
• Was wurde zuletzt repariert und wann? (Türen, Fenster, Böden, Heizung …)
• Wo ist Süden und  wann steht die Sonne in welchem Zimmer?
• Wie warm wird es und wie hoch ist der Stromverbrauch? (Anwohner finden diese Information auch auf dem Energieausweis)
• Wer sind die Nachbarn (ältere Menschen, junge Familien …)
• Wie schalldicht ist die Wohnung?
• Wie laut ist es morgens und abends?
• Was sind die Merkmale interner Regeln? (z. B. „Kehrwoche“: Mieter wechseln sich mit der Reinigung des Treppenhauses ab)
• Sind Haustiere erlaubt? (Hinweis: Die Haltung von Kleintieren wie Katzen und Hunden sollte nicht streng verboten werden.)
• Welche Mängel gibt es in der Wohnung? (Hinweis: Wenn Sie den Schaden verschleiern, können die Mieter den Vertrag fristlos kündigen.)
• Welche Netzwerkverbindung (z. B. Glasfaser- oder Kupferkabel) ist verfügbar?
• Wo ist der nächste Parkplatz?
• Wo ist die nächste Haltestelle?
• Wo sind die nächsten Supermärkte, Schulen etc.?
• Welche zusätzlichen Plätze sind verfügbar? (Keller, Fahrstuhl, Dachboden, Trockenraum etc.)
• Wie ist der Zustand der Fenster und Türen?
• Wurde die Immobilie bereits modernisiert? Wenn ja, was wurde getan?
• Welche Anschlüsse sind in der Wohnung verteilt? (TV, Internet, Telefon)
• Welche Heizung ist installiert? Und wie alt ist die Heizung?
• Verfügt die Wohnung über einen Parkplatz/Garage/Fahrradkeller? Wenn ja: Kosten?
• Wie ist das soziale Umfeld?
• Falls Garten vorhanden: Kann dieser anteilig genutzt werden?
• Wie hoch sind die Betriebskosten?

Sie suchen Unterstützung beim Verkauf oder Vermieten Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.