Was darf ich in der Eigentumswohnung sanieren?
Nicht nur als Mieter, sondern auch als Eigentümer einer Wohnung dürfen Sie Sanierungen nicht immer vornehmen. Da einige Teile einer Wohnung zum Gemeinschaftseigentum gehören, sind Grenzen gesetzt. In diesem Fall entscheidet die Eigentümergemeinschaft, ob saniert werden darf. Erfahren Sie, in welchen Fällen Sie eine Eigentumswohnung sanieren dürfen.
Eigentumswohnung sanieren oder renovieren?
Zunächst gilt es zu klären, welche Maßnahmen Sie durchführen möchten. Die Sanierung einer Eigentumswohnung kann von der Renovierung folgendermaßen abgegrenzt werden:
Renovierung
Die Renovierung ist eine Maßnahme, bei der Schäden und Mängel entfernt werden, die durch Abnutzung zustande gekommen sind. Das Ziel der Renovierung ist es, den beschädigten Gegenstand wieder nutzbar zu machen. Von einer Renovierung wird oftmals gesprochen, wenn kleinere Mängel, sogenannte Schönheitsreparaturen, vorliegen.
Beispiele:
- Streichen von Wänden
- Tapezieren
- Streichen von Heizungsrohren
Sanierung
Während bei einer Renovierung zumeist der optische Aspekt im Vordergrund steht, ist eine Sanierung zumeist mit einem funktionalen Ziel verbunden. Im Gegensatz zur Renovierung, ist eine Sanierung in der Regel mit einem höheren Aufwand verbunden. Eine Sanierung findet statt, wenn die Nutzbarkeit einer Eigentumswohnung bzw. Teile dieser nicht nur wiederhergestellt, sondern derartig erneuert werden, dass sich die Nutzbarkeit erhöht. In diesem Zusammenhang wird auch von einer Modernisierung gesprochen.
Beispiele:
- Schimmelbeseitigung
- Dachreparatur
- Wechsel defekter Rohre
- Reparaturen der Elektroinstallationen
- Erneuerung der Dämmung
- Installieren einer Photovoltaikanlage
WAS IST SONDEREIGENTUM UND WAS IST GEMEINSCHAFTSEIGENTUM?
Was man in seiner Wohnung ohne Zustimmung der Miteigentümer umbauen darf und was nicht, ist von der jeweiligen Eigentumsart abhängig. Zwar genießen Wohnungseigentümer weitreichende Freiheiten im Vergleich zu Mietern, jedoch müssen auch Sie einige Regeln beachten, wenn Sie in einem Haus mit anderen Wohnungen wohnen. Das Eigentum an einer Wohnung kann in zwei Bereiche unterteilt werden. In diesem Zusammenhang müssen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden werden. Während das Sondereigentum dem Eigentümer gehört, ist mit dem Gemeinschaftseigentum das Eigentum der Eigentümergemeinschaft gemeint. Je nachdem, um was für eine Art des Eigentums es sich handelt, wird entschieden, ob Sie als Eigentümer selbständig Änderungen vornehmen dürfen oder ob die Einholung der Einverständnis der anderen Eigentümer notwendig ist.
Das Sondereigentum
Das Sondereigentum gehört dem Eigentümer. Zum Sondereigentum einer Immobilie gehören unter anderem nicht-tragende Wände, Bodenbeläge, die Innenseite der Wohnungseingangstür, Türen innerhalb der Wohnung, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie zur Wohnung gehörende Lagerräume (z.B. ein Keller).
Das Gemeinschaftseigentum
Davon abzugrenzen ist das Gemeinschaftseigentum, welches der gesamten Eigentümergemeinschaft gehört. Alle Eigentümer eines Wohnhauses sind an der Nutzung beteiligt. Daher benötigt es für Sanierungen die Zustimmung der Gemeinschaft. Gegenstände, die als Gemeinschaftseigentum angesehen werden, sind unter anderem: Außenwände, Dach, Fassade, Kellereingänge, die Außenseite der Wohnungseingangstür, tragende Innenwände, die Heizungsanlage, Fenster, der Flur sowie Fahrstühle und das Treppenhaus.
WAS DARF ICH OHNE ZUSTIMMUNG VERÄNDERN?
In den meisten Fällen ist es Eigentümern erlaubt, Teile ihrer Wohnung, die zum Sondereigentum gehören, zu sanieren. Durch den frischen Anstrich der Wände in der Eigentumswohnung, der Erneuerung der sanitären Anlagen, Rohrleitungen oder Elektroinstallationen, werden die anderen Bewohner des Hauses nicht beeinflusst. Jedoch kann es auch zu Problemen kommen, wenn Eigentum saniert werden soll. Wenn die Veränderungen die Rechte anderer Wohnungseigentümer einschränken, ist eine Änderung nicht zulässig.
Für einige Maßnahmen muss jedoch eine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft eingeholt werden. Diese ist zum Beispiel dann erforderlich, wenn eine Grundrissveränderung vorgenommen werden soll. Andere Gründe, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind der Austausch der Wohnungseingangstür sowie Fenster oder der Balkon. Hintergrund dieser Beschränkungen ist, dass ein einheitliches Bild gewahrt werden soll. Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ist also zwingend notwendig.
Teilungserklärung
In einer Teilungserklärung legt der Grundstückseigentümer fest, inwiefern das Eigentum in Miteigentumsanteile unterteilt werden kann. Diese Festlegung muss im Grundbuch eingetragen werden. In der Teilungserklärung ist festgeschrieben, welche Bereiche als Gemeinschaftseigentum und welche als Sondereigentum betrachtet werden sollen. Insbesondere, wenn Sanierungen vor dem Verkauf oder nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung vorgenommen werden sollen, ist es ratsam, einen Blick auf diese zu werfen.
Regelungen im Rahmen der Eigentumsteilung können sich als negativ für den Wohnungseigentümer erweisen. So gehören Fenster faktisch zum Gemeinschaftseigentum, allerdings können in der Teilungserklärung Regeln aufgesetzt werden, die abweichende Auswirkungen nach sich ziehen, z.B. dass die Kosten für die Reparatur eines Fensters alleinig vom jeweiligen Eigentümer getragen werden.
WIE BEEINFLUSST DIE SANIERUNG DEN IMMOBILIENWERT?
Ein frisch saniertes Bad oder eine neue Küche können sich positiv auf den Wert einer Wohnung auswirken. Sanieren Sie Ihre Wohnung vor dem Verkauf, so ist in den meisten Fällen eine Wertsteigerung zu erwarten. Ein Badezimmer mit alten Sanitäranlagen kann den Gesamteindruck einer ansonsten überzeugenden Wohnung mindern und eventuell sogar der ausschlaggebende Grund sein, warum eine Wohnung nicht gekauft wird. Eine Sanierung sollte dementsprechend immer unter Berücksichtigung des Budgets vor Verkauf in Betracht gezogen werden, da Sie in den meisten Fällen einen höheren Verkaufspreis erzielen können.
Allerdings sollte nicht außer Acht gelassen werden, dass sich bestimmte bauliche Änderungen auch negativ auf die Immobilienbewertung auswirken können. Es besteht immer die Gefahr, dass die Renovierung oder Sanierung den Geschmack der Interessenten nicht trifft und diese die Wohnung nach Erwerb nach eigenen Vorlieben gestalten wollen. In diesem Fall könnten mögliche Kaufinteressenten abgeschreckt werden, da eine erneute Sanierung zusätzliche Kosten nach sich ziehen würde.
Daher wird es grundlegend empfohlen, sich professionell von einem Immobilienexperten beraten zu lassen. Denn nicht nur die anfallenden Kosten für die Sanierung der Eigentumswohnung müssen im Vorhinein genau kalkuliert werden. Wer sanieren möchte, muss auch wissen, welche Wertsteigerung erwartet werden kann, damit ein Verlustgeschäft abgewendet werden kann. Profimakler wissen durch ihre langjährige Erfahrung, ob und wenn ja, welche Sanierungsmaßnahmen sich wirklich lohnen.
Sie möchten wissen, ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung lohnt? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.
Weitere Informationen finden Sie hier:
http://www.immobilienrecht-ratgeber.de/immobilienrecht/kauf-einer-wohnung/veraenderung.html
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
