Mietvertrag erstellen: Das müssen Vermieter beachten
Wenn Sie derzeit eine Wohnung in Berlin vermieten, gibt es viele Informationen über den Mieterschutz in einem Mietvertrag in Deutschland zu beachten. Wer ist beispielsweise für die Bezahlung des Reinigungsdienstes im Gebäude verantwortlich? Oder vielleicht müssen die Fenster ausgetauscht werden? Sind Sie sich nicht sicher, ob dies in den Verpflichtungen des Vermieters enthalten ist? ADEN IMMOBILIEN erklärt Ihnen alles.
Beachten Sie, dass ADEN IMMOBILIEN eine Immobilienagentur ist und empfiehlt, die offiziellen Publikationen des Berliner Finanzamts und des Senats zu lesen. Dieser Artikel dient ausschließlich zu Ihrer Information und basiert auf unseren Kenntnissen und Erfahrungen als Immobilienmakler in Berlin. ADEN IMMOBILIEN haftet nicht für Auslassungen oder Fehler.
Mietverträge und Mieterschutz
Bei der Vermietung einer Wohnung muss sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter ein Mietvertrag in Deutschland unterzeichnet werden. Der Vertrag muss Angaben über die Mietdauer, die Kosten (Höhe der Miete und monatliche Nebenkosten), Kündigungsfristen, Kaution und die Renovierung nach bzw. beim Auszug des Mieters enthalten. Es ist üblich, dass Vermieter ihre Mieter bitten, die Immobilie beim Auszug zu renovieren. Dabei werden die Wände weiß gestrichen und in demselben Zustand belassen, in dem sie dem Mieter übergeben wurden. Während natürlich mit Gebrauchsspuren zu rechnen ist, ist der Mieter für defekte Geräte oder Möbel verantwortlich (siehe unten: die Bedeutung des Übergabeprotokolls).
Im Mietvertrag sollte auch die Hausordnung angegeben oder in einem separaten Dokument hinzugefügt werden. In diesen Fällen werden zwangsläufig Ruhestunden erwähnt, die in Deutschland normalerweise zwischen 22:00 und 07:00 Uhr und zwischen 13:00 und 15:00 Uhr liegen. Wenn der Mieter diese Ruhestunden konsequent missachtet und andere Mieter stört, wenn viele Beschwerden von den Nachbarn vorliegen, kann dies einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages darstellen.
Mietvertrag kündigen: der Mieterschutz
Es gibt viele Mythen über den allmächtigen Mieterstatus in Deutschland. 1971 wurde in Westberlin ein Gesetz verabschiedet, das Kündigungen praktisch unmöglich machte. Seitdem ist das Gesetz aufgehoben worden, aber es gibt immer noch sehr strenge Regelungen zur Beendigung eines unbefristeten Mietvertrages. der in Deutschland der Standardmietvertrag ist:
Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate und verlängert sich auf 6, 9 bzw. 12 Monate, wenn der Mieter seit über 5, 8 und 10 Jahren in der Wohnung lebt.
Im Mietvertrag kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden. Bei kurzfristigen Verträgen wie einer Zwischenmiete beispielsweise beträgt die Kündigungsfrist häufig nur einen Monat. Wenn der Vermieter den Mietvertrag jedoch vorzeitig kündigen möchte, muss er dies begründen.
Der Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn der Mieter wiederholt gegen die Vertragsbedingungen verstoßen hat (dies muss nachgewiesen und dokumentiert werden).
Eigenbedarf: Der Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn der Mieter die Immobilie für sich selbst oder einen Verwandten nutzen möchte (dies muss auch umfangreich nachgewiesen und begründet werden).
Die Kündigung eines Mietvertrags ist für Vermieter in Deutschland generell eine sehr eingeschränkte Angelegenheit! Möblierte Wohnungen werden normalerweise etwas anders behandelt (z. B. kürzere Verträge mit kürzeren Kündigungsfristen). Erfahren Sie alles im ADEN IMMOBILIEN Ratgeber “Eine Wohnung in Berlin als Vermieter verkaufen” (PDF)!
Einlagen und Rücklagen: die Bedeutung des Übergabeprotokolls
Vor dem Einzug des Mieters wird in der Regel eine Kaution verlangt, die bis zu 3 Monatsmieten betragen kann. Am Ende des Mietverhältnisses müssen Sie als Vermieter diese an den Mieter zurückzahlen – sofern keine Schäden an der Immobilie oder am Mobiliar entstanden sind. Wie können Sie aber feststellen, ob Schäden entstanden sind? Bevor Sie die Schlüssel für die Wohnung erhalten, müssen der Mieter und der Vermieter die Wohnung gemeinsam inspizieren und ein Übergabeprotokoll ausfüllen, das den Zustand der Immobilie definiert. Zum Beispiel sind Löcher in den Wänden, Mängel am Boden, Probleme mit der Elektrizität sowie der Zustand der Möbel oder Geräte (Küche, Badezimmer usw.) anzugeben.
Am Ende des Mietvertrags wird dann ein neues Übergabeprotokoll erstellt und mit dem alten verglichen. Bei Schäden, die über die normalen Gebrauchsspuren hinausgehen, hat der Mieter ausreichend Zeit, einige Reparaturen vorzunehmen. Erst danach kann der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, wenn die Reparaturen nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden.
Wenn Sie einen neuen Mietvertrag in Deutschland abschließen, gibt es viele Dinge, auf die Sie achten müssen! Ist der Grundriss der Wohnung genau? Wurden die monatlichen Ausgaben und Nebenkosten ausreichend berechnet? Wurde das Mietbremsengesetz, die sogenannte Mietpreisbremse, berücksichtigt? ADEN IMMOBILIEN gibt auf all diese Fragen Antworten in dem vollständigen PDF-Leitfaden für Vermieter in Berlin und die Vermietung einer Wohnung!
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
