Grundsteuer auf Mieter umlegen: Wissenswertes für Vermieter
Vermieter können die Grundsteuer gegenüber ihren Mietern auf der Nebenkostenabrechnung geltend machen. Wer als Immobilieneigentümer die Grundsteuer auf seine Mieter umlegen möchte, muss jedoch einige Regeln beachten und die Prämissen dafür kennen. Wir informieren Sie, wie Sie diese Möglichkeit unkompliziert in vollem Umfang anwenden und Ihre jährlichen Ausgaben reduzieren können.
Was ist die Grundsteuer?
Mithilfe der Grundsteuer wird das Eigentum an Grundbesitz besteuert. Sie fällt im Gegensatz zur einmaligen Grunderwerbsteuer regelmäßig an. Hauseigentümer müssen die Grundsteuer an die örtliche Gemeinde abführen. Sie ist eine Position, die zu den Betriebskosten der Immobilie zählt. Deren Höhe richtet sich vorrangig nach einem von der Stadt oder Gemeinde festgelegten Hebesatz. Sie hängt jedoch auch vom Wert des Grundstücks und der darauf errichteten Gebäude ab. Pro Jahr kommt so ein ca. drei- bis vierstelliger Betrag zusammen. Vermieter müssen diese Ausgabe zwar tragen, können jedoch später über die Nebenkostenabrechnung die Grundsteuer auf die Mieter umlegen.
Auf welcher Basis beruht die Umlage der Grundsteuer?
Gesetzliche Grundlage für das Umlegen der Grundsteuer auf Mieter ist der § 556 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Die Möglichkeit der Kostenumlage auf die Mieter ergibt sich aus § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort ist die Grundsteuer ausdrücklich als öffentliche Last des Grundstücks benannt. Weitere Nebenkosten, die ein Vermieter auf die Hausbewohner aufteilen kann, sind ebenfalls in der BetrKV aufgeführt. Das betrifft etwa Abgaben für Entwässerung, Gebühren für Abfallentsorgung, Winterdienst und Straßenreinigung. Diese Nebenkosten gehören zu den Grundbesitzabgaben. Bewohnen Sie als Vermieter Räume selbst, dürfen Sie für diese Flächen keine Grundsteuer auf die Mieter umlegen.
Unter welchen Bedingungen können Vermieter die Grundsteuer auf Mieter umlegen?
Ohne dass im Mietvertrag geregelt wurde, dass der Vermieter die Grundsteuer auf die Mieter umlegen darf, ist keine Umlage möglich. Damit eine gültige Vereinbarung und eine wirksame Betriebskostenabrechnung zustande kommen, muss der Mietvertrag rechtssicher gestaltet sein. Keinerlei Zweifel daran bestehen, wenn im Mietvertrag der § 2 der BetrKV und die einzelnen Kostenpositionen detailliert aufgeführt sind. Laut aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) würde bereits ein Hinweis auf die BetrKV und die darin enthaltenen Kostenpositionen genügen. Um gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, empfiehlt es sich jedoch, die Grundsteuer eindeutig vertraglich mit aufzuführen.
So legen Sie die Grundsteuer auf den Mieter um!
Um die Grundsteuer von Mietern erstattet zu bekommen, muss die Betriebskostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Sofern die Umlage ordnungsgemäß im Mietvertrag geregelt wurde und der Mieter einen monatlichen Abschlag auf die Betriebskosten vorausgezahlt hat, sind Sie als Vermieter zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet. Das muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode geschehen. Eine fehlerfreie Nennung der Nebenkostenbeträge sollte selbstverständlich sein, da sonst Mieter eine Einspruchsmöglichkeit haben. Dann sind die tatsächlichen Kosten von Ihnen exakt nachzuweisen und eventuell müssen zu viel gezahlte Betriebskosten an den Wohnungsinhaber zurückerstattet werden. Eine Nachforderung nachträglich erhöhter Grundsteuer ist gegenüber Mietern prinzipiell innerhalb einer Dreimonatsfrist möglich.
Was ist bei der Nebenkostenabrechnung zu beachten?
Grundsätzlich muss die Nebenkostenabrechnung für den Mieter verständlich und transparent aufbereitet sein. Die Kostenarten sind komplett aufzuführen und auf jeden Mieter aufzuschlüsseln. Die Zuordnung erfolgt nach einem Verteilerschlüssel. Dieser muss im Mietvertrag nachvollziehbar für den Mieter erläutert werden. Es gibt vier Optionen, nach denen die Betriebskosten auf die Mieter aufgeteilt werden können, gemäß:
- Wohnfläche,
- Wohneinheiten,
- Personenanzahl im Haushalt,
- Miteigentumsanteilen bei vermieteten Eigentumswohnungen.
Der Vermieter hat dabei die freie Wahl. Fehlt im Dokument eine Aussage zum Umlageschlüssel, muss die Betriebskostenabrechnung nach Wohnfläche erfolgen. Auch für Sozialwohnungen ist die Wohnfläche das entscheidende Kriterium.
Wie errechnen Vermieter den Grundsteueranteil für den Mieter?
Die Höhe der Grundsteuer kann aus dem Steuerbescheid des Finanzamts entnommen werden. Die Gesamtsumme darf jedoch nur verteilt werden, wenn alle Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus vermietet sind. Stehen eine oder mehrere Wohnungen im Haus leer, sind die unbewohnten Einheiten anteilmäßig herauszurechnen. Die Grundsteuer, die auf die leeren Wohnungen entfällt, darf nicht umgelegt werden. Ist der Leerstand zum Beispiel durch einen Brand unverschuldet eingetreten, können Sie als Vermieter einen Grundsteuererlass bei der zuständigen Gemeinde beantragen. Für die Berechnung des Grundsteueranteils in gemischt vermieteten Objekten gilt es, Besonderheiten zu beachten. Das betrifft Gebäude, in denen sowohl Wohnungen als auch Gewerbeflächen vermietet sind.
Grundsteuer auf Mieter umlegen bei gemischten Wohnanlagen
Die Grundsteuer für Flächen, die Geschäfte, Betriebe oder Handwerker nutzen, liegt höher als für Wohnflächen. Um private Mieter nicht unverhältnismäßig hoch zu belasten, muss die Grundsteuer zwischen Wohn- und Gewerbeflächen aufgeteilt werden. Es ist nur der Teil umlegbar, der sich aus der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Der gewerblich vermietete Teil muss abgezogen werden. Das setzt voraus, dass Sie den Wert der Gewerbeimmobilie anhand des Ertragswertverfahrens genau beziffern können. Um Vermietern die Arbeit zu erleichtern, hat die Rechtsprechung Wohnungsmietern ihr Aufteilungsrecht nur dann zugebilligt, wenn sie um mehr als zehn Prozent zusätzlich gegenüber gewerblichen Mietern benachteiligt sind.
Das Wichtigste zusammengefasst:
Vermieter sollten ihre Betriebskostenabrechnung rechtzeitig innerhalb der 12-Monatsfrist anfertigen, damit ihnen nicht unter Umständen Nebenkostennachzahlungen entgehen. Die Grundsteuer zählt zu den Wohnnebenkosten, die bei hundertprozentiger Vermietung vollständig auf die Mieter verteilt werden können. Hierfür sind die Grundsteuerumlage laut BetrKV im Mietvertrag zu vereinbaren und die Ausgaben korrekt in der Nebenkostenabrechnung aufzuschlüsseln. So können Sie als Vermieter Geld sparen und die Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
