Évolution des prix de l’immobilier à Berlin

De quelle manière les prix des biens immobiliers vont-ils évoluer à Berlin ? 

Toute personne ayant trait au marché immobilier se pose obligatoirement cette question. Acheteurs comme vendeurs, tous veulent savoir comment va évoluer l’un de leurs plus importants investissements. Pourtant, il n’est pas chose aisée que d’y répondre. L'inflation, la hausse des taux d'intérêt, la crise énergétique combinée aux réglementations sur le marché sont autant de facteurs d'influence qui rendent impossible toute prévision fiable.

Personne ne saurait dire à l’heure actuelle comment évolueront l’inflation, les taux d’intérêts ou encore la guerre en Ukraine. 

Ces dernières années, les prévisions des experts quant à l’évolution des prix de l’immobilier étaient généralement unanimes. Tous prévoyaient une croissance. Mais la tendance a basculé en 2021. Les nouvelles influences faisant, les analystes prévoient désormais des résultats en partie très variables ou moins clairs qu’auparavant. Mais une chose est certaine : les prix de l’immobilier évoluent différemment en fonction de la localité et de l’objet. L’emplacement et les caractéristiques de chaque logement influent sur les prix dans chaque région et pour chaque objet. À l’heure actuelle, nous ne sommes pas en mesure de prédire de quelle manière les prix de l’immobilier évolueront dans chaque localité.  

Pourtant, chacun s'accorde à dire que les prix de l’immobilier ne devraient plus augmenter de manière aussi importante que par le passé. Si ce n’est déjà le cas, certains endroits devraient connaître une légère augmentation, voire une légère baisse dans les endroits moins bien situés ou dans les zones périphériques. 

De quelle manière le secteur immobilier a-t-il évolué au cours de ces dernières années ? 

Ces dernières années, le marché immobilier a connu une croissance continue. Les prix n’ont cessé d’augmenter d’année en année. Les crises elles-mêmes, telles que la pandémie du coronavirus ou la guerre en Ukraine, n'ont pas su faire basculer la croissance tarifaire.

En 2012, le prix du mètres carré à Berlin s’élevait en moyenne à 1826 €. Il est passé entretemps à 5412 €/m2 au 1er trimestre 2022. Cette croissance continue s’est interrompue au 2ème trimestre 2022. 1

En effet, le 2ème trimestre 2022 a connu un ralentissement des prix de l’immobilier, voire une diminution allant jusqu’à 1 % par rapport au mois précédent, indique une analyse d’Interhyp AG concernant les financements clôturés.2 Berlin compte parmi les rares villes à se situer au-dessus de la moyenne avec une augmentation avec de + 2,5 % . Cependant, compte tenu de son niveau initial, Berlin reste néanmoins l’une des métropoles aux prix les plus avantageux d’Allemagne.3

On ignore à l’heure actuelle si la stagnation tarifaire se poursuivra ou ne constitue qu’une tendance passagère due au choc des événements actuels. La manière dont les taux d’intérêts et l’inflation évolueront jouera un rôle prépondérant. 

Comment réagissent les éventuels acheteurs et les propriétaires face à l’évolution des taux d’intérêt et de l’inflation ? 

C'est sans doute le renversement de tendance au niveau des taux d'intérêt qui a actuellement le plus fort impact sur le marché immobilier. Les banques ont réagi à toute vitesse à la montée de l’inflation et à l’annonce de la BCE4 promulguée en juin 2022 et visant l’augmentation des taux d’intérêt. À commencer par des délais de traitement beaucoup plus longs pour une offre de financement, pouvant aller jusqu'à 6 semaines. Les intérêts ont par ailleurs augmenté. Actuellement, à savoir en septembre 2022, les taux d’intérêt se sont stabilisés à environ 3 % pour un taux fixe de 10 ans.

La présentation de l'évolution des taux d'intérêt se base sur les taux d'intérét des offres de conditions proposées par nos partenaires de produits via Interhyp SA au cours de la période sélectionnée dans le cadre d'une négociation d'un contrat de prêt. Malgré le soin apporté à cette présentation, Interhyp SA ne saurait assumer aucune responsabilité. Pour connaitre les taux d'intérèt actuels pour votre financement de construction individuel, adressez-vous à votre conseiller en financement.5

La hausse des taux d’intérêt a poussé de nombreux acheteurs et vendeurs à réviser leur approche. Les acheteurs doutent et sont contraints d’abandonner ou de repenser leurs projets. Les demandes d’achats enregistrent un recul saisissant. Les acheteurs ne peuvent plus se permettre de suivre l’évolution des prix. En effet, la hausse des taux d’intérêt implique pour les acheteurs une dépense pouvant s’élever à 1100 € supplémentaires par mois pour satisfaire leur financement. À Berlin, ce financement s’élève en moyenne à 620 € supplémentaires par mois.6

Base de calcul : Les données utilisées pour calculer le prix d'achat se basent sur les offres publiées sur immowelt.de en janvier et juin 2022 dans les 14 villes allemandes de plus de 500 000 habitants. Les valeurs calculées au moyen de méthodes hédoniques indiquent le prix d'achat d'un appartement existant exemplaire de 75 mètres carrés (1* étage, 3 pièces, année de construction; les années 1960). Il s'agit de prix d'offre et non de prix de clôture. Le taux d'annuité a été calculé pour un financement à 90 % sur 10 ans avec un taux d'amortissement initial de 2 %. L'hypothèse retenue est celle d'un taux d'intérêt de marché de 1,38 % début janvier 2022 et d'un taux d'intérêt de marché de 3,34 % en juin.

Les propriétaires ne sont pas en reste et réfléchissent à la meilleure manière de faire face aux événements. Vais-je trouver le bon financement de suivi ou est-ce le bon moment pour vendre ? Nombreux sont nos clients à venir nous voir pour se faire conseiller par des spécialistes. En effet, les retombées se font déjà ressentir. 

  1. Les annonces foisonnent sur le marché. C’est ainsi qu’à Berlin, les offres ont augmenté de 9,4 % sur Immobilienscout24. 
  2. En parallèle, la moyenne de demandes d’appartements a considérablement reculé.  
  3. Conséquence logique, les durées de commercialisation des biens immobiliers augmentent. 
  4. Les candidats à l'achat renoncent parfois à acheter pour préférer une location. Les demandes de location continuent de progresser. 
  5. Les propriétaires qui mettaient jusqu'alors leurs logements en location, optent pour la vente ou attendent de voir la suite des événements. Immoscout24 indique que l’offre d’appartements de location chute actuellement de près de 30 %. 
Demande et offre d'appartements et de maisons individuelles sur ImmoScout24, comparaison entre juillet 2022 et juin 2022 7

Les prix du marché de l’immobilier ont également été révisés. Thomas Schroeter, directeur d’Immoscout24, de s’exprimer comme suit : « Nous constatons que le prix des offres commence à chuter. C’est notamment le cas en métropoles. Si Berlin se maintient assez bien, ce n’est pas le cas de Düsseldorf, Hambourg, Cologne, Munich ou Stuttgart où les prix reculent jusqu’à cinq pour cent en fonction de la métropole en question. » L'analyste de marché M. Sprengnetter parle d'un recul de 1,3 % pour les appartements en propriété dans toute l'Allemagne par rapport au trimestre 2022 précédent. 8

Comment pourrait se développer le marché immobilier à l’avenir ? 

Comme indiqué plus haut, il est quasiment impossible de faire des pronostics solides. D’autant plus que la BCE a adopté la semaine dernière, en date du 08/09/2022, une nouvelle augmentation des taux d’intérêts9 pour atteindre désormais 1,25 %.

Nous verrons quelles en seront les répercussions sur le marché. 

Notre expérience nous laisse supposer que le prix de revenu d’un bien dépendra fortement de la localité et de l’objet en question. Plus un client devra débourser par mois pour financer son bien immobilier, moins il sera disposé à faire de compromis. La demande est faible, l’offre cependant élevée. Ce qui signifie que les éventuels acheteurs ont désormais la possibilité de comparer et d’opter pour le logement qui satisfait au mieux à leurs besoins. 

La réussite de la vente d'un bien immobilier dépendra en grande partie de la demande de ce bien. Si la demande a reculé, elle reste cependant élevée. Cela s’explique par différents facteurs : 

  • l’augmentation de la population berlinoise
  • le nombre limité de logements et un taux minimal de logements vacants à Berlin
  • le nombre limité de nouveaux logements et un taux élevé de nouveaux projets annulés en raison de la hausse des coûts des matériaux
  • le taux encore très faible de propriétaires à Berlin/en Allemagne

La demande reste élevée. Les logements présentant un bon rapport qualité/prix se vendront bien. Disposer de 25 acheteurs qualifiés ou de seulement 5 pour un logement n’a aucune importance pour clôturer rapidement une bonne vente. Comme aime à le dire l’un de nos agents : « Un seul acheteur suffit ».  

Néanmoins, il est d'autant plus important aujourd'hui de déterminer le juste prix en fonction de la situation et de l'état du bien immobilier. Pour ce faire, tous les facteurs cruciaux doivent être pris en compte et analysés de manière professionnelle et ce, que vous vouliez acheter ou bien vendre. 

Nous restons à votre disposition pour vous aider et vous conseiller. 

N’hésitez pas à nous contacter pour convenir d’un rendez-vous. Envoyez-nous pour cela un courrier à : 

E-mail : contact@aden-immo.com

Vous souhaitez louer un appartement ou vous avez une question à ce sujet ? Nous sommes à votre service. 

Envoyez-nous un message à vermietung@aden-immo.com

Cordialement, 

Lars Drewes 

Remarque juridique : Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas précis. Ne manquez pas de vous faire expliquer les tenants et aboutissants de votre situation particulière par un avocat et/ou un conseiller fiscal.

Photo: © malpetr – Depositphotos

1 https://de.statista.com/statistik/daten/studie/535562/umfrage/kaufpreis-fuer-ein-und-zweifamilienhaeuser-in-berlin/

2 https://www.interhyp.de/ueber-interhyp/presse/auswertung-baufinanzierung-in-deutschland.html

3 https://www.immobilien-aktuell-magazin.de/topics/wohnen-mietmarkt-kaufmarkt-kaufpreise-mietpreise-metropolen-nachfrageentwicklung/

4 https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp220609~122666c272.fr.html

5 https://www.interhyp.de/lp/zinscheck-b/?adChannel=S_Google&adCampaign=SB_Interhyp_Zinsen&adKeyword=zinschart_interhyp&adTool=SEAgenerischAllgemein&gclid=Cj0KCQjwmdGYBhDRARIsABmSEeONj4OqRvFq6dM2saSPKNCK8wPcJwRmApyMi7wHBReVpn_5dJlmQlUaAgppEALw_wcB#

6 https://www.immowelt-group.com/presse/pressemitteilungenkontakt/immoweltde/2022/zinsanstieg-bei-immobilienkrediten-monatliche-mehrkosten-von-bis-zu-1100-euro-fuer-immobilienkaeufer/

7 https://www.immobilienscout24.de/unternehmen/news-medien/news/default-title/angebots-boom-fuer-kaufimmobilien/

8 https://shop.sprengnetter.de/blog/kaufpreisanalyse-bestaetigt-negativentwicklung

9 https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2022/html/ecb.mp220908~c1b6839378.fr.html

ESTIMER VOTRE PROPRIÉTÉ MAINTENANT

Estimation gratuite en 1 min

Réforme de l'impôt foncier 2022 – recalcul de l’impôt foncier

Le gouvernement allemand a revu le calcul de l'impôt foncier. En conséquence, tous les propriétaires de terrains ou de biens immobiliers devront soumettre des déclarations d'évaluation, qui devront être remplies électroniquement par tous les propriétaires et soumises avant le 31 octobre 2022. Mais quelles sont exactement ces réglementations et quelles valeurs les propriétaires doivent-ils fournir ?

en savoir plus

Berlin : ville branchée où les prix d’achats de biens immobiliers ne cessent d’augmenter

En ce début d’année, les principaux instituts de recherche, départements de recherche, comités d'experts, statisticiens et observateurs du marché ont publié leurs chiffres concernant le marché immobilier allemand. Les résultats sont révélateurs et permettent de se faire une idée de l’évolution à venir. Cette année encore, la tendance est univoque : si les prix de l’immobilier ne cessent d’augmenter dans tous les domaines, cette augmentation perd en dynamisme.

en savoir plus

Quels sont les changements légaux et les projets pour le marché immobilier en 2022 ?

Vous trouverez ci-dessous une petite sélection de changements légaux déjà entrés en vigueur ou qui seront introduits en 2022. Il faut y ajouter les réglementations et les projets du gouvernement du Land de Berlin et du gouvernement fédéral...

en savoir plus

NOTRE EQUIPE DE RÊVE

avec la passion du service

Mathilde Allemand

Agence Berlin Wilmersdorf

Junior Project Manager

Français, Allemand, Anglais +49 30 88 70 24 08 mathilde.allemand@aden-immo.com

Michael Bautz

Agence Berlin Friedrichshain

Agent immobilier

Allemand, Anglais +49 30 29 77 87 80 michael.bautz@aden-immo.com
Lars Drewes

Lars Drewes

Agence Berlin Wilmersdorf

Responsable des Ventes

Allemand, Anglais +49 30 23 633 533 lars.drewes@aden-immo.com
Foto Mitarbeiterin Isabelle Goncalves

Isabelle Goncalves

Agence Berlin Wilmersdorf

Agent immobilier

Français, Allemand, Anglais +49 30 887 024 07 isabelle.goncalves@aden-immo.com

Robina Henicke

Agence Berlin Friedrichshain

Agent immobilier

Allemand, Anglais +49 30 29 77 87 80 robina.henicke@aden-immo.com

Annabel Huard

Agence Berlin Wilmersdorf

Senior Project Manager

Français, Allemand, Anglais +49 30 88 70 24 08 annabel.huard@aden-immo.com

Udo Lewin

Agence Berlin Wilmersdorf

Consultant immobilier

Allemand, Anglais +49 30 23 633 533 udo.lewin@aden-immo.com

Olivier Montero

Agence Berlin Friedrichshain

Agent immobilier

Français, Allemand, Anglais +49 30 29 77 87 80 olivier.montero@aden-immo.com

Hélène Salvanes

Agence Berlin Wilmersdorf

Marketing & Business Development

Français, Anglais, Allemand +49 30 88 70 24 08 helene.salvanes@aden-immo.com
Porträt Arnaud Schott_quadratisch

Arnaud Schott

Agence Berlin Wilmersdorf

Associé

Français, Allemand, Anglais +49 30 23 633 533 arnaud.schott@aden-immo.com

Cihan Selmo

Agence Berlin Charlottenburg

Agent immobilier

Allemand, Anglais, Turc +49 30 220 66 11 77 cihan.selmo@aden-immo.com

Ulrike Siebert

Agence Berlin Wilmersdorf

Directrice Marketing

Allemand, Anglais +49 30 88 70 24 08 ulrike.siebert@aden-immo.com

Julian Strehblow

Agence Berlin Charlottenburg

Agent immobilier

Allemand, Anglais +49 30 220 66 11 77 julian.strehblow@aden-immo.com
Foto Mitarbeiterin Alice Thion

Alice Thion

Agence Berlin Wilmersdorf

Responsable location

Français, Allemand, Anglais +49 30 887 024 07 alice.thion@aden-immo.com

Jeannette Zentel-Schertlin

Agence Berlin Charlottenburg

Agent immobilier

Allemand, Anglais, Espagnol +49 30 220 66 11 77 jeannette.zentel-schertlin@aden-immo.com