Gesetzgebung und Regulierung 2025
Grundsteuerreform
Die Grundsteuerreform trat bundesweit zum 1. Januar 2025 in Kraft. Berlin wendet das sogenannte Bundesmodell an, das auf einer Neubewertung sämtlicher Grundstücke basiert. Maßgeblich sind unter anderem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Gebäudefläche, Gebäudeart und Baujahr der Immobilie [4].
Im Zuge der Reform senkte das Land Berlin den Hebesatz der Grundsteuer B auf 470 Prozent. Ziel war eine aufkommensneutrale Umstellung der Grundsteuer. Die individuelle Steuerbelastung ergibt sich aus dem Zusammenspiel von neuem Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Hebesatz. Die bisherigen Einheitswerte verloren endgültig ihre Gültigkeit [4].
Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2025
Der Gutachterausschuss Berlin veröffentlichte zum Stichtag 1. Januar 2025 die aktualisierten Bodenrichtwerte. Diese stellen durchschnittliche Lagewerte für unbebaute Grundstücke dar und bilden eine wesentliche Grundlage für Verkehrswertermittlungen sowie steuerliche Bewertungen im Rahmen der Grundsteuerreform [1].
Umwandlungsverordnung 2025
Mit Wirkung zum 13. März 2025 trat die verlängerte Berliner Umwandlungsverordnung in Kraft. Sie gilt für fünf Jahre und umfasst 81 soziale Erhaltungsgebiete [3]. In diesen Gebieten ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.
Ziel der Regelung ist der Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und die Begrenzung von Verdrängungsprozessen infolge von Umwandlung und Einzelverkauf [3].
Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029
Der Bundestag beschloss im Juni 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029. Der Bundesrat stimmte dem Gesetz im Juli 2025 zu [2][10]. Damit bleibt die rechtliche Grundlage für die Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte durch die Länder erhalten.
Die Mietpreisbremse begrenzt bei Wiedervermietung die zulässige Miete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausgenommen sind Neubauten mit Erstbezug ab dem 1. Oktober 2014 sowie Wohnungen nach umfassender Modernisierung [2][10].
Berliner Mietenbegrenzungsverordnung 2025
Zur Sicherstellung einer lückenlosen Anwendung der Mietpreisbremse erließ der Berliner Senat im April 2025 eine Mietenbegrenzungsverordnung gemäß § 556d BGB. Diese trat am 1. Juni 2025 in Kraft und galt bis zum 31. Dezember 2025 [6].
Mit der Verordnung wurde das gesamte Stadtgebiet Berlin erneut als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt. Die zeitliche Befristung ergab sich aus der damals noch ausstehenden bundesgesetzlichen Verlängerung [6].
Sachwertfaktoren 2025
Am 11. Juli 2025 veröffentlichte der Gutachterausschuss Berlin die Sachwertfaktoren 2025 [5]. Diese dienen der Anpassung des rechnerisch ermittelten Sachwerts an die tatsächlichen Marktverhältnisse und werden insbesondere bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Spezialimmobilien angewendet.
Relevante Gerichtsentscheidungen 2025
Der Bundesgerichtshof bestätigte mit Urteil vom 18. Dezember 2024 (Az. VIII ZR 16/23) die Verfassungsmäßigkeit der Berliner Mietpreisbremse. Die Regelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete verstoßen nicht gegen Artikel 14 GG [8].
Mit Urteil vom 24. September 2025 (Az. VIII ZR 289/23) präzisierte der BGH die Voraussetzungen für Eigenbedarfskündigungen bei geplanten Umbaumaßnahmen mit anschließender Verkaufsabsicht. Maßgeblich ist ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Eigennutzungswunsch [7].
Der Bundesfinanzhof stellte mit Urteil vom 3. Juni 2025 (Az. IX R 18/24) klar, unter welchen Voraussetzungen eine Abschreibung nach verkürzter tatsächlicher Nutzungsdauer geltend gemacht werden kann, und präzisierte die Anforderungen an Immobiliengutachten im steuerlichen Feststellungsverfahren [9].
Markt und Preise 2025
Im ersten Halbjahr 2025 stiegen die Kauffälle bei Eigentumswohnungen um 14 Prozent, der Geldumsatz ebenfalls um 14 Prozent. Die Preise erhöhten sich im Durchschnitt um 4 Prozent [1].
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern nahm die Zahl der Verkäufe um 9 Prozent zu, während die Preise im Durchschnitt um 1 Prozent sanken [1].
Mietwohnhäuser ohne gewerbliche Nutzung verzeichneten einen Anstieg der Verkaufsfälle um 12 Prozent bei einem Preisanstieg von 6 Prozent [1]. Wohn- und Geschäftshäuser wiesen mit +22 Prozent die stärkste Zunahme der Transaktionszahlen auf, bei einem moderaten Preisanstieg von 2 Prozent [1].
Sachliche Einordnung
Der Berliner Immobilienmarkt 2025 ist geprägt von verlängerten regulatorischen Rahmenbedingungen und einer moderaten Belebung der Marktaktivität. Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 sowie der Umwandlungsverordnung um fünf Jahre schafft regulatorische Kontinuität [2][3][10].
Die Grundsteuerreform und die aktualisierten Sachwertfaktoren führen zu einer neuen Bewertungsbasis für Immobilien. Die Marktanalyse des Gutachterausschusses zeigt differenzierte Preisentwicklungen nach Objektarten bei insgesamt gestiegener Transaktionszahl [1][4][5].
Diese Übersicht stellt eine quellenbasierte Zusammenfassung der Entwicklungen des Berliner Immobilienmarktes im Jahr 2025 bis heute dar und verzichtet bewusst auf interessengeleitete Marktteilnehmer-Quellen.
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Quellen
[1] Gutachterausschuss Berlin – Marktanalyse 1. Halbjahr 2025
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-02-010-2502.pdf
[2] Bundesregierung – Verlängerung der Mietpreisbremse
https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/verlaengerung-mietpreisbremse-2350648
[3] Senatsverwaltung Berlin – Umwandlungsverordnung
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
[4] Land Berlin – Grundsteuerreform
https://www.berlin.de/grundsteuer/
[5] Gutachterausschuss Berlin – Sachwertfaktoren 2025
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/adaten-zur-wertermittlung/05-03-010-2500.pdf
[6] Senatsverwaltung Berlin – Pressemitteilung 1551882
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1551882.php
[7] Bundesgerichtshof – Urteil VIII ZR 289/23
https://datenbank.nwb.de/Dokument/1078579/
[8] Bundesgerichtshof – Urteil VIII ZR 16/23
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-rechtsprechungsuebersicht/mieterhoehung_258_119066.html
[9] Bundesfinanzhof – Urteil IX R 18/24
https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202520215/
[10] Deutscher Bundestag – Textarchiv Mietpreisbremse
https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw26-de-mietpreisbremse-1084786
[11] Senatsverwaltung Berlin – Pressemitteilung 1552348
https://www.berlin.de/sen/sbw/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1552348.php
