Frais de courtage : qui paie et combien ?
Si un intermédiaire est mandaté lors de la vente d'un bien immobilier ou d'une location, il y a
des frais de courtage. Nous vous expliquons qui doit payer et combien.
Condition générale pour l'exigibilité d'une commission
Pour qu'un courtier puisse percevoir une commission pour son activité, certaines conditions
sont nécessaires :
- Un contrat de courtage a été valablement conclu sous forme de texte.
- Un contrat de vente ou de location a été conclu, ce qui signifie que la base du contrat
de courtage a été respectée. - La cause de la conclusion de ce contrat était l'activité de courtage.
- Le contrat de courtage n'est pas nul en raison d'un défaut.
Contrat de courtage pour les contrats de location
Dans le cas d'un bien immobilier utilisé à titre privé, il n'y a pas d'impôts à payer lors de la
vente de la maison.
Un bien immobilier est considéré comme étant à usage privé si le
vendeur ou un proche parent y a habité au cours des deux dernières années. Les proches
parents au sens fiscal du terme sont ici le concubin ou le conjoint et les enfants ayant droit
aux allocations familiales.
Contrat de courtage lors de l'achat d'un bien immobilier
Depuis le 23 décembre 2021, la répartition des frais de courtage entre l'acheteur et le
vendeur est régie par la loi. L'objectif de cette réglementation était que l'acheteur d'un bien
immobilier à usage propre ne doive pas supporter seul ou majoritairement les frais d'agence.
Pour l'achat d'un bien immobilier, la nouvelle réglementation selon le § 656a – d BGB ne
s'applique donc qu'aux consommateurs, c'est-à-dire aux personnes privées. La société de
droit civil constitue une exception, tant qu'elle est conclue dans le but d'acquérir un
appartement ou une maison individuelle à usage personnel.
Cette règle ne s'applique pas aux professionnels, y compris aux acheteurs de logements
collectifs ou de biens immobiliers loués.La seule exception concerne les maisons individuelles avec un logement indépendant. Des
cas particuliers, comme une maison individuelle avec une unité commerciale attenante,
peuvent être concernés par la nouvelle réglementation dans certains cas. Pour ces cas, la
loi n'a pas été directement définie.
Les conséquences, expliquées de manière simplifiée
La nouvelle réglementation sur la répartition des frais de courtage selon l'article 656a – d BGB du
Code civil allemand (BGB) ne concerne que l'acheteur privé d'un bien immobilier. Dans la
pratique, trois possibilités sont envisageables :
1. Une partie paie l'agent immobilier
Il s'agit de la forme de contrat la plus simple. Ici, soit le vendeur, soit l'acheteur, en tant que
chercheur, conclut un contrat avec l'agent immobilier de son choix. Au moment de la
conclusion du contrat, l'autre partie n'est pas encore connue.
Un exemple : le vendeur conclut un contrat avec un agent immobilier pour que celui-ci vende
sa maison individuelle. Ce n'est qu'après la conclusion de ce contrat que l'agent immobilier
s'occupe de la recherche de l'acquéreur. Dans ce cas, le vendeur supporte seul les frais de
courtage.
2. Une partie établit le contrat, les deux parties conviennent du
paiement
Dans ce cas, une seule partie conclut le contrat avec l'agent immobilier. (Pour la
réglementation légale, le fait que le vendeur ou l'acheteur conclut le contrat n'a aucune
importance).
Lors des négociations sur le prix, un partage des frais de courtage est établi entre les
parties. Cet accord est inclus dans le contrat de vente afin de garantir les parties.
Dans le cadre de cette réglementation, la loi stipule que la partie contractante directe doit
prendre en charge au moins la moitié des frais de courtage.
Il est donc possible de
répercuter au maximum 50 % des frais sur la deuxième partie.
Cette part répercutée n'est également due que lorsque le paiement de la part restante a été
prouvé.
La preuve peut être apportée par la partie contractante elle-même ou par le courtier.
3. Les deux parties concluent un contrat
Dans cette option, le vendeur d'un bien immobilier conclut un contrat avec l'agent immobilier
et l'acheteur fait de même. Dans ce cas, la commission de l'agent immobilier doit être
répartie de manière égale, c'est-à-dire que chacun paie la moitié.
Si l'agent immobilier conclut un contrat gratuit avec l'une des parties, la médiation est
également gratuite pour l'autre partie.
Comme la commission de courtage est actuellement réglementée de manière uniforme dans
toute l'Allemagne, le montant des frais est calculable pour les deux parties. Comme les deux
parties ont un contrat indépendant avec l'agent immobilier, il n'est pas nécessaire de prouver
le paiement par l'autre partie.
À première vue, l'achat ou la vente d'un bien immobilier sans agent immobilier permet
d'économiser beaucoup d'argent. La question se pose donc de savoir pour qui il est utile de
faire appel à un agent immobilier ?
Avantages pour l'acheteur de faire appel à un agent immobilier
Un mandat de recherche peut aider à se voir proposer le bien immobilier souhaité avant qu'il
ne soit mis à disposition sur le marché. En outre, l'agent immobilier peut attirer l'attention sur
d'éventuels points faibles ou des réparations nécessaires, il peut lancer des recherches
préalables sur la situation du logement et sa valeur et comparer les prix d'achat. En règle
générale, il dispose pour cela d'autres sources que le "citoyen lambda".
Si l'on considère que l'achat d'un bien immobilier à usage propre est, dans la plupart des
cas, le plus gros investissement d'une vie, il peut être d'une grande importance si l'objet
prétendument désiré s'avère, après coup, beaucoup trop cher.
Avantages pour le vendeur de faire appel à un agent immobilier
Pour réussir la vente d'un bien immobilier, il est important de connaître le prix du marché.
Les propriétaires ont tendance à surestimer la valeur de leur propre bien. Des délais de
vente inutilement longs et des frais de suivi élevés peuvent en résulter. Si un vendeur
corrige un prix au cours du processus de vente, le marché le percevra comme une vente de
détresse.
Un autre aspect sous-estimé est la sécurité juridique de l'annonce. De nombreuses erreurs
peuvent permettre aux défenseurs des consommateurs et aux professionnels de
l'avertissement de gagner de l'argent grâce à une annonce de tiers incomplète.
Conclusion
Les particuliers voient souvent les coûts différemment des hommes d'affaires, pour qui il est
tout à fait normal de sous-traiter à des professionnels des activités à forte intensité de main-d'œuvre et à grande échelle, et de gagner ainsi du temps ou de l'argent. La collaboration
avec un agent immobilier est rentable : les frais d'agence sont compensés par d'immenses
avantages : Tant les acheteurs que les vendeurs peuvent ainsi non seulement économiser
du temps et des frais imprévus, mais aussi s'épargner beaucoup de stress.
