Denkmalschutz bei Immobilien: Was beim Verkauf beachten?

Denkmalgeschützte Bauten sind architektonisch schön anzusehen und besitzen einen gewissen Charme. Allerdings gehen auch einige Schwierigkeiten mit dem Denkmalschutz einher, die unbedingt beachtet werden sollten. So müssen sich Eigentümer an die Auflagen der Denkmalschutzbehörde halten. Sanierungsarbeiten werden dadurch erschwert. Insbesondere Hausbesitzer, die Ihre denkmalgeschützte Immobilie verkaufen wollen, sollten sich mit diesen Besonderheiten auseinandersetzen. Erfahren Sie, was für einen erfolgreichen und reibungslosen Verkauf wichtig ist!

Was ist unter Denkmalschutz zu verstehen?

Häuser gelten als denkmalgeschützt, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllen. Diese Voraussetzungen sind jedoch in den Bundesländern in Deutschland unterschiedlich festgelegt und werden individuell von der jeweiligen Denkmalschutzbehörde geprüft. Als wesentlicher Faktor gilt jedoch grundsätzlich das Jahr, in dem die Immobilie erbaut wurde. Dabei wird jedoch weniger Wert auf das genaue Baujahr, sondern vielmehr auf den damit verbundenen geschichtlichen oder kulturellen Wert gelegt. Weiterhin können Merkmale wie eine außergewöhnliche Architektur, eine herausragende bauliche Qualität oder ein Seltenheitswert als denkmalwürdig erachtet werden. Grundsätzlich können Immobilien dem Denkmalschutz unterliegen, wenn ein öffentliches Interesse an der Erhaltung dieser besteht – sei es aus künstlerischer, landschaftsprägender, wissenschaftlicher oder geschichtlicher Sicht. Denkmalgeschützte Häuser genießen einen besonderen Schutz. So sind sie vor baulichen Veränderungsmaßnahmen geschützt. Diese Regelung muss berücksichtigt werden, wenn es darum geht, die Immobilie in Stand zu halten oder diese beispielsweise vor dem Verkauf saniert werden soll.  

Notwendige Modernisierungsmaßnahmen

Da Sie als Eigentümer Ihr denkmalgeschütztes Haus in Stand halten wollen, können wichtige Modernisierungsmaßnahmen anfallen. Insbesondere, wenn Sie den Wert des Hauses vor einem geplanten Verkauf erhalten oder sogar steigern wollen, sollten Sie sich Gedanken über die notwendigen Schritte machen. Sanierungsmaßnahmen, die häufig vorgenommen werden müssen, sind Modernisierungen der Elektroinstallation, Dämmung der Hauswände oder des Dachs oder die Montage einer neuen Heizungsanlage. Diese Maßnahmen verhelfen in den meisten Fällen zu einem schnellen Verkauf der Immobilie, da sie mit geringeren langfristigen Kosten für den Käufer verbunden sind. Allerdings sollten Sie grundsätzlich vor jeder Maßnahme erfragen, ob eine Genehmigung notwendig ist, und diese anschließend bei der Denkmalschutzbehörde einholen. Wenn Sie Ihre Pläne trotz fehlender Zustimmung dieser umsetzen, müssen Sie mit hohen Bußgeldern rechnen. 

Genehmigungspflichtige Baumaßnahmen

Ob eine Sanierungsmaßnahme genehmigungspflichtig ist, hängt zunächst einmal davon ab, ob Ihre gesamte Immobilie denkmalgeschützt ist, oder nur Teile wie z.B. ein Turm oder die Fassade geschützt sind. Wollen Sie Bereiche erneuern, die nicht denkmalgeschützt sind, so sollte dies kein Problem darstellen. Trotzdem schadet es nicht, auf Nummer sicher zu gehen und sich vor dem Vornehmen der Änderung umfassend zu informieren. 

Baumaßnahmen für die Sie im Falle eines Denkmalschutzes in jedem Fall eine Genehmigung einholen müssen, sind unter anderem: 

• Verputzen oder Streichen der Fassade oder der Innenräume
• Erneuern des Dachstuhls
• Austausch von Bodenbelägen
• Wechsel von Türen oder Fenstern
• Dämmung der Wände
• Ausbau des Kellers
• Anbau weiteren Wohnraums

STEUERLICHE VORTEILE? – NICHT FÜR NEUE EIGENTÜMER!

Wenn Sie Ihre Immobilie Interessenten zum Verkauf anbieten, sollten Sie bei der Verhandlung beachten, dass neue Eigentümer nicht mehr von den steuerlichen Erleichterungen wie der AfA profitieren können. Diese haben nicht mehr die Möglichkeit, die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die denkmalgeschützte Immobilie steuerlich abzusetzen. Daraus resultiert, dass potenzielle Käufer häufig keinen hohen Kaufpreis für die Immobilie bezahlen wollen. 

Besonderheiten denkmalgeschützter Häuser

Mit denkmalgeschützten Häusern sind einige Vorteile verbunden, die sich von herkömmlichen Häusern abheben. Allerdings gehen auch gewisse Schwierigkeiten mit dem Besitz eines denkmalgeschützten Hauses einher. Bei Fragen zum Kauf oder Verkauf eines Hauses mit Denkmalschutz sollten daher folgende Aspekte berücksichtigt werden:  

Vorteile:

• Denkmalgeschützte Bauten haben ein Alleinstellungsmerkmal und einen besonderen Charme.
• Sie weisen zumeist eine historische Bedeutung auf und sind dadurch sowohl für Besitzer als auch für die Allgemeinheit interessant.
• Immobilien mit Denkmalschutz eignen sich aufgrund ihrer hohen Wertsteigerung als Kapitalanlage. 
• Häuser mit Denkmalschutz lassen sich aufgrund steuerlicher Vorteile, wie der Denkmal-AfA, besonders lukrativ vermieten.
• Die Sanierungskosten denkmalgeschützter Häuser können durch Fördergelder getragen werden.

Nachteile:

• Aufgrund von Vorgaben gibt es geringere Möglichkeiten, Änderungen an dem Objekt vorzunehmen. 
• Als Eigentümer denkmalgeschützter Bauten sind Sie zur Instandhaltung verpflichtet.
• Als Folge unzureichender Isolierung und einer alten Bauweise ist der Energieverbrauch oftmals hoch. 
• Hoher Organisationsaufwand, da die Denkmalschutzbehörde vor jeder genehmigungspflichtigen Maßnahme eingeschaltet werden muss. 
• Häuser mit Denkmalschutz weisen oftmals unerwartete Kostenpunkte auf, da Schäden repariert werden müssen.

Verkauf eines denkmalgeschützten Hauses

Der Verkaufspreis

Sie sollten bedenken, dass als Resultat einer Sanierung ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann. Interessenten sollten daher unbedingt mitgeteilt werden, welche Instandhaltungsmaßnahmen bereits an der Immobilie vorgenommen worden sind. 

Wichtige Verkaufsdokumente

Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen für den Immobilienverkauf müssen bei einer Immobilie mit Denkmalschutz zusätzliche Dokumente beigelegt werden. Besonders wichtig ist der Denkmalschutznachweis, den die zuständige Denkmalschutzbehörde ausstellt. Um Denkmalschutz zu beantragen, muss zunächst ein Antrag bei der Behörde gestellt werden. Im nächsten Schritt wird Ihr Haus besichtigt und es wird festgelegt, ob die Immobilie die notwendigen Kriterien erfüllt und in die Denkmalliste eingetragen werden kann. Ein kompetenter Immobilienmakler kann Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützen und Ihnen helfen, alle erforderlichen Unterlagen für Ihre denkmalgeschützte Immobilie zu erhalten. 

Spekulationsfrist beachten

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie verkauft, sollte die Spekulationsfrist bedenken. Innerhalb dieser zehnjährigen Frist kann ein Eigentümer sein Baudenkmal nur unter Versteuerung des Gewinns an den Käufer bringen. Mit dieser Regelung sollen erheblichen Preissteigerungen entgegengewirkt werden. 

Auch die AfA, genauer gesagt, die finanziellen Aufwendungen für die Sanierung, die innerhalb der Spekulationsfrist steuerlich abgesetzt wurden, werden innerhalb der Frist als Gewinn angesehen. Steuerlich ist es also in Bezug auf die Spekulationsfrist ratsam, erst nach 10 Jahren zu verkaufen. Trotzdem kann der ideale Verkaufszeitpunkt auch zu einem früheren Zeitpunkt erfolgen. 

Wer Fragen zu den rechtlichen und finanziellen Aspekten hat, sollte sich von einem Immobilienexperten beraten lassen. Ein professioneller Makler schafft es trotz aller Herausforderungen, die mit einer denkmalgeschützten Immobilie einhergehen, durch sein Verhandlungsgeschick einen marktgerechten Kaufpreis für das Verkaufsobjekt zu erzielen.

Haben Sie Fragen zum Verkauf Ihrer denkmalgeschützten Immobilie? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern!

Weitere Informationen finden Sie hier:

https://www.immobilie-denkmal.info/category/denkmalschutz/

https://www.praxiswissen-immobilien.de/baudenkmal/

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.