prix du marché à Berlin en 2023
prix du marché à Berlin en 2023
Berlin, la ville des milles et unes possibilités
Berlin est une métropole moderne et active au rayonnement international. L’évolution fulgurante des trois dernières décennies se reflète clairement dans le contraste entre les défis et les opportunités. L’attrait de la capitale prospère réside dans sa tolérance, son ouverture d’esprit et sa diversité culturelle. Autrefois divisée, la ville a depuis longtemps retrouvé sans place dans la compétition internationale des métropoles européennes telles que Vienne, Paris ou Londres.
Berlin se distingue par sa position centrale en plein cœur de l’Europe. Centre politique à l’histoire houleuse, Berlin incarne la réunification politique de l’Allemagne. La ville est à la fois siège du gouvernement, quartier général de nombreuses organisations, associations et médias. Elle est le centre d’institutions scientifiques, culturelles et administratives et le point de rencontre de l’économie, de la politique et de la culture. Berlin, c’est le pôle d’attraction de l’économie créative de l’information et de la communication.
Voilà maintenant des années que le nombre de personnes actives y croît plus rapidement que la moyenne fédérale. Si le pouvoir d’achat reste en-dessous de la moyenne nationale, il indique un potentiel significatif. Les prévisions démographiques actuelles prévoient une croissance à 3,925 millions d’habitants en 2030.
Berlin attire l’attention par des projets spectaculaires : l’aéroport de Berlin Brandebourg est enfin opérationnel, Siemensstadt 2.0 à Spandau s’ouvre à de nouveaux horizons, la Potsdamer Platz est en cours de rénovation et l’Alexander Tower, un immeuble de logements situé à proximité immédiate de l’Alexanderplatz, à côté du centre commercial Alexa et de ses 150 mètres de haut, indiquera bientôt la direction à prendre : un aller sans retour vers les sommets. À son achèvement prévu en 2023, le bâtiment sera l’immeuble le plus haut de Berlin et un des plus hauts d’Allemagne.
Le marché de l’immobilier va de record en record. Si la pandémie n’a pas manqué de laisser des traces à Berlin, l’intérêt immobilier reste vivace malgré une pénurie de logements. Selon le Sénat de Berlin, la demande en logements s’élèvera à environ 20 000 appartements par an d’ici 2030. Le boom constructeur de ces dernières années peine à suivre le rythme de la demande.
Les obstacles sont néanmoins nombreux : discussions controversées sur les zones de protection, contrôle des loyers et plafonds de loyers sont source d’incertitude. Bien que la Cour constitutionnelle fédérale ait annulé le plafond des loyers, certains investisseurs sont d’abord restés prudents.
Prix de l'immobilier résidentiel d’Allemagne en 2022
Le graphique de l’Office fédéral de la statistique indique clairement l’évolution des prix de l’immobilier résidentiel d’Allemagne. Au 3ème trimestre 2021, ils ont fait un bond d’environ 12,0 pour cent par rapport au trimestre de l’année précédente. Il s’agit pour la deuxième fois consécutive de la plus forte hausse de prix dans les transactions immobilières résidentielles depuis le début de la série chronologique en 2000. Les prix des appartements et des maisons individuelles et jumelées ont augmenté en moyenne de 4,2% par rapport au trimestre précédent.
Indice des prix des maisons (2015 = 100)
Une hausse des prix particulièrement forte s’est matérialisée dans le TOP 7 des métropoles, à savoir Berlin, Hambourg, Munich, Cologne, Francfort, Stuttgart et Düsseldorf. Les prix des maisons individuelles, des maisons à deux logements et des copropriétés y ont augmenté de 14,5 pour cent par rapport au trimestre de l’année précédente.
De quelle manière le secteur immobilier a-t-il évolué au cours de ces dernières années ?
Ces dernières années, le marché immobilier a connu une croissance continue. Les prix n’ont cessé d’augmenter d’année en année. Les crises elles-mêmes, telles que la pandémie du coronavirus ou la guerre en Ukraine, n’ont pas su faire basculer la croissance tarifaire.
En 2012, le prix du mètres carré à Berlin s’élevait en moyenne à 1826 €. Il est passé entretemps à 5412 €/m2 au 1er trimestre 2022. Cette croissance continue s’est interrompue au 2ème trimestre 2022. 1
En effet, le 2ème trimestre 2022 a connu un ralentissement des prix de l’immobilier, voire une diminution allant jusqu’à 1 % par rapport au mois précédent, indique une analyse d’Interhyp AG concernant les financements clôturés.2 Berlin compte parmi les rares villes à se situer au-dessus de la moyenne avec une augmentation avec de + 2,5 % . Cependant, compte tenu de son niveau initial, Berlin reste néanmoins l’une des métropoles aux prix les plus avantageux d’Allemagne.3
On ignore à l’heure actuelle si la stagnation tarifaire se poursuivra ou ne constitue qu’une tendance passagère due au choc des événements actuels. La manière dont les taux d’intérêts et l’inflation évolueront jouera un rôle prépondérant.
Rapport des comités d’experts sur le marché immobilier 2022
En collaboration avec l’Institut fédéral de recherche sur la construction, les affaires urbaines et le développement territorial (BBSR), le groupe de travail des comités d’experts officiels a présenté le rapport sur le marché immobilier allemand pour 2021. Le marché de l’immobilier résidentiel s’est révélé imperturbable face à la crise du coronavirus. Entre 2010 et 2020, les investissements dans l’acquisition de biens immobiliers ont doublé. Le chiffre d’affaires pécuniaire a quant à lui atteint une somme record de 310 milliards d’euros en inversant cependant la tendance vers le bas par rapport à l’année précédente. Alors que le marché résidentiel ne cesse de prospérer, le marché de l’immobilier commercial s’est montré plus réservé. Environ les trois quarts de toutes les ventes immobilières de 2020 reviennent aux biens immobiliers résidentiels. Ce taux s’élevait à environ deux tiers en 2015. Par rapport à l’année passée, les investissements en matière d’acquisition de biens immobiliers résidentiels ont augmenté de sept pour cent.
Atteignant en moyenne 11 220 euros par mètre carré de surface habitable, les acheteurs de l’agglomération de Munich ont payé le plus pour les maisons individuelles et jumelées d’occasion. La moyenne nationale s’élevait pour 2020 à 2140 euros par mètre carré. Ce qui représentait 80 pour cent de plus qu’en 2010 avec un prix de 1190 euros par mètre carré.
Le risque de formation de bulles immobilières augmente au niveau régional
Des exagérations spéculatives se produisent dans de plus en plus de régions et de segments de marché, en particulier dans le cas des copropriétés et des terrains à bâtir dans des métropoles telles que Berlin, Hambourg et Munich. Dans ces villes comme dans d’autres, des corrections de prix à plus grande échelle sont envisageables dans les prochaines années. C’est la conclusion à laquelle sont parvenus les économistes de l’immobilier Konstantin Kholodilin et Claus Michelsen dans une récente étude publiée dans le rapport hebdomadaire de l’Institut allemand de recherche économique (DIW Berlin).
Dans le cadre de cette étude, les deux économistes ont examiné de près l’évolution dans les 114 plus grandes villes allemandes d’au moins 50 000 habitants sur la base des données de l’association immobilière IVD. Pour ce faire, ils ne se sont pas limités aux prix d’achat des appartements et maisons en propriété mais ont également englobé les loyers. Si les prix d’achat des copropriétés ont augmenté cette année en moyenne de neuf pour cent, les loyers se sont contentés d’une augmentation de moitié. Les prix de l’immobilier devant être liés à l’évolution des revenus locatifs et donc à l’évolution générale des revenus à long terme, un écart croissant entre les loyers et les prix d’achat annonce le risque de formation de bulles spéculatives.
L’indice empirica des prix de l’immobilier enregistre des valeurs records
L’Institut de recherche empirica publie régulièrement l’indice empirica des prix de l’immobilier, l’indice empirica des bulles et l’indice empirica d’accessibilité économique.
Selon ce dernier et en moyenne pour toutes les années de construction, les indices des appartements locatifs et en propriété ainsi que des maisons individuelles et jumelées ont continué d’augmenter au quatrième trimestre 2021, à savoir de 2,9% pour les appartements de copropriété par rapport au trimestre précédent et jusqu’à 3,1 % pour les maisons individuelles et à deux logements.
Avec une croissance de 1,2 % par rapport au dernier trimestre, les prix des loyers ont de nouveau augmenté à un rythme nettement inférieur à celui des copropriétés et des maisons individuelles.
Les indices concernant les appartements neufs et les maisons individuelles et jumelées ont atteint des records pour la même période : les appartements de copropriété se sont retrouvés à 2,6 pour cent au-dessus du niveau et les maisons individuelles neuves à 3,3 pour cent. Avec 1,0 pour cent, la croissance des appartements de locations neufs s’est avérée de nouveau la plus faible.
La plus forte hausse des prix de construction depuis 1970
Il y a quelques années de cela, construire sa propre maison était considéré comme l’alternative à l’achat d’une maison d’occasion ou d’un appartement de copropriété plus ancien. Entre temps, les prix de construction ont cependant évolué de telle manière que cette option ne s’offre plus qu’aux constructeurs disposant d’un bon amortissement financier.
Indices des prix de la construction pour les bâtiments résidentiels et la construction de routes (2015 = 100)
Selon les données de l’Office fédéral de la statistique communiquées en novembre 2021, les prix de construction de bâtiments résidentiels ont augmenté en Allemagne de 14,4 pour cent par rapport à novembre 2020. C’est la hausse la plus élevée des prix de construction par rapport à une année précédente depuis 1970.
Évolution des prix de l’immobilier : la place à part de Berlin
Le rapport sur le marché de l’immobilier de Berlin 2020/2021 du comité d’experts montre les particularités du marché de l’immobilier de Berlin. Le prix d’achat moyen d’un appartement de copropriété atteint entretemps 4735 euros par mètre carré, à savoir six pour cent de plus que l’année précédente. L’association des locataires de Berlin se plaint de la politique en ces termes : « Pour une copropriété de 85 mètres carrés, un ménage moyen doit investir environ 15
salaires nets annuels. (…) 45 pour cent des ménages berlinois ne disposent que d’un revenu mensuel de moins de 2000 euros. » La demande se déplace actuellement vers la périphérie de Berlin, principalement dans les régions bien desservies par les transports vers la capitale.
Comparé aux autres métropoles allemandes, le marché de l’immobilier de Berlin est encore largement marqué par le développement politique et économique dû à la réunification. Si des villes telles que Munich, Francfort ou Hambourg ont eu la possibilité d’évoluer de manière continue au fil des décennies, Berlin a été catapultée hors de son existence au ralenti. Ce dynamisme hors norme se traduit jusqu’à aujourd’hui dans les chiffres.
Cette place à part se reflète également dans la demande d’offres immobilières. Selon ImmobilienScout24, il y a deux demandes par annonce à Berlin par semaine par maison récemment construite proposée (une en Allemagne), cinq demandes pour une maison ancienne (en Allemagne 4), une demande pour un appartement venant d’être construit (également une en Allemagne) et trois demandes pour un appartement en propriété ancien (en Allemagne 5).
Déclin de la dynamique des loyers et des prix en métropoles
Alors que le dynamisme des prix des marchés de l’immobilier stagne en métropoles, les périphéries rattrapent. Selon JLL Research, Leipzig était le seul marché parmi les Big 8 (voir tableau) à avoir enregistré une croissance des loyers plus élevée en 2021 que sur comparaison des cinq dernières années. À Berlin, l’augmentation relativement importante est due au plafond des loyers, qui a été annulé par le tribunal. Le fort dynamisme d’évolution des prix locatifs de ces dernières années s’essouffle dans les Big 8 et les autres arrondissements urbains, tandis que les localités plus périphériques suivent le mouvement.
| Stadt | Steigerung der Mieten in % | Miete/m²/Monat |
| München | 1,7 | 20,90 |
| Köln | 3,9 | 13,35 |
| Frankfurt | -3,1 | 15,50 |
| Düsseldorf | 0,0 | 12,00 |
| Stuttgart | 0,0 | 15,00 |
| >> Berlin | 4,1 | 13,85 |
| Hamburg | 3,8 | 13,55 |
| Leipzig | 5,3 | 7,90 |
(Quelle: JLL Research, Angebotsmieten Q2 / Q1 -2021)Les prix d’achat d’appartements de copropriété ont continué leur ascension dans les Big 8 mais le dynamisme décline dans le segment prime. Avec une moyenne de 11,4 pour cent, la croissance a clairement augmenté par rapport à la moyenne des cinq dernières années. Dans les villes indépendantes hors des Big 8, l’augmentation annuelle actuelle était de 12,5 % en moyenne. Le dynamisme des prix en périphérie s’accorde sur l’évolution en métropoles.
| Stadt | ETW-Preise Steigerung in % | Kaufpreis in Euro/m² |
| Leipzig | 20,2 | 3.100 |
| Düsseldorf | 14,0 | 5.060 |
| München | 12,7 | 9.750 |
| Köln | 12,6 | 5.000 |
| >> Berlin | 11,6 | 5.560 |
| Hamburg | 7,8 | 6.210 |
| Stuttgart | 7,2 | 5.330 |
| Frankfurt | 5,3 | 6.900 |
(Source : JLL Research)Perspective de l’évolution des prix de l’immobilierSi le dynamisme des prix des appartements de copropriété et des maisons à acheter ne cesse de croître en Allemagne, il varie en fonction de la situation et de la région.Concernant les appartements en propriété, ImmoScout24 prévoit une hausse des prix de 13 pour cent pour les douze mois à venir et ce, en raison de la forte demande stable et des prix de construction qui ont augmenté sur le plan national. En métropoles, les prix augmentent en pour cent de manière plus raisonnable que dans les autres régions d’Allemagne. À Francfort-sur-le Main, on attend des hausses de prix maximales de onze pour cent, suivi de Berlin, Düsseldorf et Cologne avec neuf pour cent. Le nombre d’offres est cependant plus important dans en métropoles que celui de la moyenne nationale.En raison du niveau de prix bas par rapport au niveau national et de la forte demande, la plus forte croissance de prix pour les maisons individuelles devrait se cristalliser à Berlin. La hausse des prix devrait s’élever à 16 pour cent et dépasser ainsi l’évolution nationale des prix s’élevant à onze pour cent.L’évolution des prix d’achat dépend de nombreux facteurs. Tant que les taux d’intérêt resteront bas, les prix de l’immobilier continueront d’augmenter. Le taux d’inflation actuellement élevé pourrait néanmoins inciter la Banque centrale européenne (BCE) à introduire une politique de taux d’intérêt plus restrictive. Les taux d’intérêt plus élevés qui en résulteraient limiteraient la capacité de financer des biens immobiliers pour de larges segments de la population et freineraient l’évolution des prix à long terme. L’objectif politique de neutralité climatique se traduirait en même temps par de nouveaux bâtiments coûteux et des conversions de bâtiments existants. C’est pourquoi l’Institut de recherche et de conseil bulwingesa s’attend à ce que les hausses de prix se poursuivent.Remarque juridique : Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas précis. Ne manquez pas de vous faire expliquer les tenants et aboutissants de votre situation particulière par un avocat et/ou un conseiller fiscal.
Comment réagissent les éventuels acheteurs et les propriétaires face à l’évolution des taux d’intérêt et de l’inflation ?
C’est sans doute le renversement de tendance au niveau des taux d’intérêt qui a actuellement le plus fort impact sur le marché immobilier. Les banques ont réagi à toute vitesse à la montée de l’inflation et à l’annonce de la BCE promulguée en juin 2022 et visant l’augmentation des taux d’intérêt. À commencer par des délais de traitement beaucoup plus longs pour une offre de financement, pouvant aller jusqu’à 6 semaines. Les intérêts ont par ailleurs augmenté. Présentement, à savoir en septembre 2022, les taux d’intérêt se sont stabilisés à environ 3 % pour un taux fixe de 10 ans.
La hausse des taux d’intérêt a poussé de nombreux acheteurs et vendeurs à réviser leur approche. Les acheteurs doutent et sont contraints d’abandonner ou de repenser leurs projets. Les demandes d’achats enregistrent un recul saisissant. Les acheteurs ne peuvent plus se permettre de suivre l’évolution des prix. En effet, la hausse des taux d’intérêt implique pour les acheteurs une dépense pouvant s’élever à 1100 € supplémentaires par mois pour satisfaire leur financement. À Berlin, ce financement s’élève en moyenne à 620 € supplémentaires par mois.
Base de calcul : Les données utilisées pour calculer le prix d’achat se basent sur les offres publiées sur immowelt.de en janvier et juin 2022 dans les 14 villes allemandes de plus de 500 000 habitants. Les valeurs calculées au moyen de méthodes hédoniques indiquent le prix d’achat d’un appartement existant exemplaire de 75 mètres carrés (1* étage, 3 pièces, année de construction ; les années 1960). Il s’agit de prix d’offre et non de prix de clôture. Le taux d’annuité a été calculé pour un financement à 90 % sur 10 ans avec un taux d’amortissement initial de 2 %. L’hypothèse retenue est celle d’un taux d’intérêt de marché de 1,38 % début janvier 2022 et d’un taux d’intérêt de marché de 3,34 % en juin.
Les propriétaires ne sont pas en reste et réfléchissent à la meilleure manière de faire face aux événements. Vais-je trouver le bon financement de suivi ou est-ce le bon moment pour vendre ? Nombreux sont nos clients à venir nous voir pour se faire conseiller par des spécialistes. En effet, les retombées se font déjà ressentir.
- Les annonces foisonnent sur le marché. C’est ainsi qu’à Berlin, les offres ont augmenté de 9,4 % sur Immobilienscout24.
- En parallèle, la moyenne de demandes d’appartements a considérablement reculé.
- Conséquence logique, les durées de commercialisation des biens immobiliers augmentent.
- Les candidats à l’achat renoncent parfois à acheter pour préférer une location. Les demandes de location continuent de progresser.
- Les propriétaires qui mettaient jusqu’alors leurs logements en location, optent pour la vente ou attendent de voir la suite des événements. Immoscout24 indique que l’offre d’appartements de location chute actuellement de près de 30 %.
Demande et offre d’appartements et de maisons individuelles sur ImmoScout24, comparaison entre juillet 2022 et juin 2022
Les prix du marché de l’immobilier ont également été révisés. Thomas Schroeter, directeur d’Immoscout24, de s’exprimer comme suit : « Nous constatons que le prix des offres commence à chuter. C’est notamment le cas en métropoles. Si Berlin se maintient assez bien, ce n’est pas le cas de Düsseldorf, Hambourg, Cologne, Munich ou Stuttgart où les prix reculent jusqu’à cinq pour cent en fonction de la métropole en question. » L’analyste de marché M. Sprengnetter parle d’un recul de 1,3 % pour les appartements en propriété dans toute l’Allemagne par rapport au trimestre 2022 précédent. 8
De quelle manière les prix des biens immobiliers vont-ils évoluer à Berlin ?
Toute personne ayant trait au marché immobilier se pose obligatoirement cette question. Acheteurs comme vendeurs, tous veulent savoir comment va évoluer l’un de leurs plus importants investissements. Pourtant, il n’est pas chose aisée que d’y répondre. L’inflation, la hausse des taux d’intérêt, la crise énergétique combinée aux réglementations sur le marché sont autant de facteurs d’influence qui rendent impossible toute prévision fiable.
Personne ne saurait dire à l’heure actuelle comment évolueront l’inflation, les taux d’intérêts ou encore la guerre en Ukraine.
Ces dernières années, les prévisions des experts quant à l’évolution des prix de l’immobilier étaient généralement unanimes. Tous prévoyaient une croissance. Mais la tendance a basculé en 2021. Les nouvelles influences faisant, les analystes prévoient désormais des résultats en partie très variables ou moins clairs qu’auparavant. Mais une chose est certaine : les prix de l’immobilier évoluent différemment en fonction de la localité et de l’objet. L’emplacement et les caractéristiques de chaque logement influent sur les prix dans chaque région et pour chaque objet. À l’heure actuelle, nous ne sommes pas en mesure de prédire de quelle manière les prix de l’immobilier évolueront dans chaque localité.
Pourtant, chacun s’accorde à dire que les prix de l’immobilier ne devraient plus augmenter de manière aussi importante que par le passé. Si ce n’est déjà le cas, certains endroits devraient connaître une légère augmentation, voire une légère baisse dans les endroits moins bien situés ou dans les zones périphériques.
Comment pourrait se développer le marché immobilier à l’avenir ?
Comme indiqué plus haut, il est quasiment impossible de faire des pronostics solides. D’autant plus que la BCE a adopté la semaine dernière, en date du 08/09/2022, une nouvelle augmentation des taux d’intérêts9 pour atteindre désormais 1,25 %.
Nous verrons quelles en seront les répercussions sur le marché.
Notre expérience nous laisse supposer que le prix de revenu d’un bien dépendra fortement de la localité et de l’objet en question. Plus un client devra débourser par mois pour financer son bien immobilier, moins il sera disposé à faire de compromis. La demande est faible, l’offre cependant élevée. Ce qui signifie que les éventuels acheteurs ont désormais la possibilité de comparer et d’opter pour le logement qui satisfait au mieux à leurs besoins.
La réussite de la vente d’un bien immobilier dépendra en grande partie de la demande de ce bien. Si la demande a reculé, elle reste cependant élevée. Cela s’explique par différents facteurs :
- l’augmentation de la population berlinoise
- le nombre limité de logements et un taux minimal de logements vacants à Berlin
- le nombre limité de nouveaux logements et un taux élevé de nouveaux projets annulés en raison de la hausse des coûts des matériaux
- le taux encore très faible de propriétaires à Berlin/en Allemagne
La demande reste élevée. Les logements présentant un bon rapport qualité/prix se vendront bien. Disposer de 25 acheteurs qualifiés ou de seulement 5 pour un logement n’a aucune importance pour clôturer rapidement une bonne vente. Comme aime à le dire l’un de nos agents : « Un seul acheteur suffit ».
Néanmoins, il est d’autant plus important aujourd’hui de déterminer le juste prix en fonction de la situation et de l’état du bien immobilier. Pour ce faire, tous les facteurs cruciaux doivent être pris en compte et analysés de manière professionnelle et ce, que vous vouliez acheter ou bien vendre.
Nous restons à votre disposition pour vous aider et vous conseiller.
