Quelle différence y a-t-il entre surface habitable et surface utile ?

Dans l’immobilier, la question de la surface habitable d’un bien et de tout ce qui entre en compte dans son calcul survient tôt ou tard. Cette distinction devient particulièrement importante lorsque l’on se penche sur un prix d'achat ou le montant d’un loyer. Connaître ces différences facilite les transactions immobilières et permet également d’être mieux préparé en cas de litige lié à un calcul erroné de la surface habitable ou utile.

En principe, la surface habitable d'un bien immobilier est déterminée par différentes bases légales. La législation a toutefois défini de manière tranchée ce qui fait partie intégrante de la surface habitable. La date à laquelle le calcul a été effectué est le principal facteur déterminant. En effet, les surfaces habitables de maisons et d’appartements calculées avant le 1er janvier 2004 ne sont pas concernées par l’Ordonnance allemande relative aux surfaces habitables entrée en vigueur le 18 janvier 2004. C’est la norme DIN 277 qui est plus fréquemment retenue pour le calcul d’une surface habitable.

Pourtant, cette norme permet de calculer la surface utile et non la surface habitable d’un bien, ce qui a pour conséquence directe de faire grimper le prix de vente ou d’un loyer. Ce qui est réellement pris en compte comme surface habitable est fixé dans les décrets sur les surfaces habitables en vigueur avant et après 2004. Un propriétaire calculant une surface habitable sur la base de la norme DIN 277 sera désavantagé en cas de litige porté devant un tribunal. En cas de litige, le jugement se base sur l'ordonnance de 2004 relative aux surfaces habitables et favorable aux acheteurs et locataires.

Surface utile : que comprend-elle ?

On entend par surface utile l’ensemble des surfaces pouvant être utilisées dans un appartement ou une maison. La surface habitable est partie intégrante de la surface utile. En revanche, toute surface utile n’est pas nécessairement une surface habitable. Des espaces comme une cave, un garage ou un grenier non aménagé ne seront par exemple pas pris en compte pour le calcul de la surface habitable.

Il en va de même pour un débarras situé à l’extérieur de l’appartement. Un balcon ou une véranda sont intégrés au calcul de la surface utile. Ce n’est pas le cas en revanche d’une cage d’escalier ou d’une chaufferie.

Surface habitable : quelles sont les pièces prises en compte ?

Elle représente l’ensemble des pièces habitables. Dans certains cas, les surfaces utiles sont également des surfaces habitables. Si un débarras est situé dans un appartement ou une maison, alors cet espace devient habitable. Il en va de même pour une véranda. Si celle-ci est chauffée, elle entre automatiquement dans le calcul de la surface habitable. La surface d'un balcon en revanche n’entre pas à 100 % dans ce calcul. Et cela devient encore plus corsé pour les pièces situées sous le toit. Tout espace situé en dessous d’un mètre de pente n’est pas comptabilisé comme espace habitable (Lichthöhe). Des exceptions existent. Ainsi, le jardin de biens immobiliers peut, sous certaines conditions, faire partie de la surface habitable. En revanche, il n'existe pas de disposition légale claire dans la législation de 2004 concernant les ateliers ou les pièces de loisirs (Hobbyraum).

Se mettre à l'abri de tout litige

Quand un acheteur ou un locataire mesure ou fait mesurer par un professionnel la surface habitable totale d’un bien, le résultat diffère souvent de ce qui était annoncé par le propriétaire. Afin d’anticiper tout litige, il est recommandé de faire appel à un expert en amont de la vente. Un agent immobilier pourra vous mettre en relation avec un expert et vous donner des conseils plus précis sur les surfaces habitables et utiles de votre bien immobilier. Si vous avez déjà trouvé un acquéreur pour votre bien et que le rendez-vous chez le notaire est imminent, les mesures peuvent être effectuées et actées en présence des différentes parties prenantes. Vous éliminez d’entrée de jeu ainsi tout litige potentiel, et le prix de vente du bien ne pourra plus être contesté.

Vous avez encore des questions sur le calcul d’une surface habitable ? Contactez-nous ! Nous serons heureux de pouvoir vous conseiller.

 

Remarques

Dans ce texte, le masculin générique est utilisé pour une meilleure lisibilité. Les identités féminines et les autres identités de genre sont explicitement incluses dans la mesure où cela est nécessaire pour l'énoncé.

Remarque juridique : Cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas précis. Ne manquez pas de vous faire expliquer les tenants et aboutissants de votre situation particulière par un avocat et/ou un conseiller fiscal.

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