Qu’est-ce que le registre de transparence ?
Le registre de transparence est une base de données centrale recensant les bénéficiaires effectifs des sociétés et groupements. Est considéré comme bénéficiaire effectif toute personne physique détenant plus de 25 % des parts ou des droits de vote, ou exerçant un contrôle similaire sur la société.
Depuis 2021, ce registre est devenu un registre complet en Allemagne. Cela signifie que toutes les entités – y compris les GmbH, GbR, eGbR et sociétés étrangères – doivent déclarer activement leurs bénéficiaires effectifs.
Interdiction de certification : sans inscription, aucune vente ni achat n’est possible
Depuis le 1er août 2021 – avec un renforcement à partir du 1er janvier 2022 – l’interdiction de certification selon l’article 20 de la loi anti-blanchiment allemande (GwG) s’applique :
- Transactions bloquées :
Si vous achetez ou vendez un bien immobilier à Berlin via une société (ex. : GmbH, GbR, eGbR ou entité étrangère), une inscription valide au registre est obligatoire. À défaut, le notaire ne peut pas authentifier l’acte de vente.
- Conséquences :
Sans inscription, ni acte notarié, ni inscription au registre foncier, ni hypothèque ou charge ne peuvent être réalisés. Une société non déclarée peut ainsi bloquer la transaction entière.
Quelles formes juridiques sont concernées ?
L’interdiction de certification concerne toutes les transactions immobilières à Berlin impliquant des sociétés :
- GmbH, UG, AG
- GbR et GbR enregistrée (eGbR) :
Ces formes sont souvent utilisées par des couples, héritiers ou petits investisseurs. Dès qu’une GbR est inscrite au registre foncier, elle devient soumise à déclaration.
- Sociétés étrangères :
Toute entreprise étrangère détenant ou souhaitant vendre un bien en Allemagne doit s’enregistrer.
Important :
Que vous achetiez ou vendiez – l’inscription au registre de transparence est une obligation légale. Sans elle, aucune transaction ne peut être finalisée.
Comment éviter les retards lors d’une vente par société
Si votre bien immobilier à Berlin est détenu via une société, suivez ces étapes :
- Vérifiez l’inscription :
Votre société (GmbH, GbR, eGbR ou entité étrangère) est-elle déjà enregistrée ?
- Anticipez :
Si ce n’est pas le cas, effectuez l’inscription avant le rendez-vous chez le notaire. Le traitement prend généralement 2 à 6 semaines.
- Mettez à jour les données :
Tout changement de partenaires ou de contrôle doit être signalé immédiatement.
- Demandez conseil :
Pour les structures complexes, faites-vous accompagner par un notaire ou un avocat spécialisé.
FAQ – Questions fréquentes des propriétaires
- La GbR est-elle également concernée ?
Oui. Dès qu’elle détient ou vend un bien en Allemagne, elle est soumise à déclaration. - Qu’est-ce qu’une eGbR ?
Depuis 2024, les GbR peuvent être inscrites au registre des sociétés. Elles deviennent alors automatiquement soumises au registre de transparence. - Le notaire peut-il procéder sans inscription ?
Non. Il est légalement tenu de refuser la certification sans preuve d’enregistrement. - Combien de temps prend l’inscription ?
Généralement entre 2 et 6 semaines – parfois plus pour les structures complexes. - Puis-je effectuer l’inscription moi-même ?
Techniquement oui, via le portail officiel allemand. En pratique, l’aide d’un professionnel est vivement recommandée.
Conclusion : sans inscription, pas de vente ni d’achat
Que ce soit via une GmbH, une GbR, une eGbR ou une société étrangère – l’inscription au registre est obligatoire pour toute transaction immobilière à Berlin. Sans preuve, le notaire ne peut intervenir. Ce point doit donc être vérifié bien avant la signature.
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