Comment bien estimer le prix de mon appartement à Berlin?

L’estimation de votre bien immobilier constitue une étape fondamentale dans la décision de vendre ou non votre appartement. En effet, vous devez évaluer votre bien au “juste prix” afin de correspondre au mieux au prix de l’immobilier à Berlin. L’objectif étant de se positionner au plus juste possible pour faire face à la concurrence des autres propriétaires à Berlin. Si vous êtes résident à Berlin et que vous connaissez le marché immobilier à Berlin, c’est une chose mais si vous êtes en France et n’avez que peu d’idée sur les prix immobiliers au m² à Berlin, les quartiers qui montent…. il faudra vraiment bien privilégier cette étape. Estimer son bien à vendre n’est pas si facile et cela représente une étape importante et cruciale qui évitera tout désagrément.

Um Ihnen zu helfen, empfehlen wir Ihnen folgende vier Themen: 


Pourquoi estimer votre bien immobilier à Berlin ? 

Pour que la vente de votre bien immobilier à Berlin se passe dans les meilleures conditions et qu’elle soit rapide, vous devez impérativement estimer le prix de votre bien dès le début. Beaucoup de facteurs sont à prendre en compte tels que :

  • la localisation et le quartier (“Kiez” en Allemand) dans Berlin,
  • l’environnement,
  • le type de bien,
  • la luminosité,
  • les caractéristiques.

Après 2 années de COVID, le marché immobilier à Berlin a bien changé, les prix ont augmenté, c’est vrai, mais pas uniformément dans tous les quartiers.

Faire son estimation soi-même, sans s’appuyer sur des données existantes, peut donc mener à des erreurs qui vont ralentir votre vente. Faites attention, car s'il y a une tendance de prix par quartier, il y a aussi de fortes différences d’une rue à l’autre au sein d’un même quartier. Ainsi un prix trop élevé par rapport au marché repoussera les acquéreurs éventuels et vous fera perdre en crédibilité sur le marché tandis qu’un prix trop faible constituerait un manque à gagner pour vous.

Faire une bonne estimation de votre bien immobilier à Berlin est donc primordial. Le fruit de cette vente vous permettra sûrement de faire de nouveaux projets, l’achat d’une nouvelle maison par exemple. Il est donc important de ne pas faire d’erreur sur le montant que vous obtiendrez de cette vente.

Par qui faire estimer son bien immobilier ? 

Vous pouvez donc estimer un bien immobilier de plusieurs manières possibles. 

1. Le faire soi-même : 

Afin d’estimer le prix de votre bien, il est nécessaire de comparer avec les prix de vente des biens de votre quartier.

De nouveaux outils en ligne sont disponibles pour vous aider. Vous pouvez voir les prix par quartier sur le site de immo-kompass, attention sur ce site, ce ne sont que des tendances globales par quartier sans aucune précision sur les caractéristiques des appartements.

Vous pouvez ensuite faire une analyse en regardant les sites immobiliers Allemand tels que Immobilenscout24 ou Immowelt pour voir les ventes actuelles dans votre quartier. Il est important d’essayer de trouver des appartements qui sont similaires au vôtre et même dans ces conditions, il n’est pas dit que ces appartements à Berlin soient finalement vendus au prix indiqué sur l’annonce !

Attention, lors de votre propre estimation, beaucoup de propriétaires ont souvent tendance à prendre en compte le prix d’achat de leur appartement ou même le prix de leur nouveau projet immobilier, et donc surestiment la valeur de leur bien. Soyez réaliste si vous souhaitez une vente rapide de votre appartement Berlin, listez les avantages et défauts de votre appartement afin de faire une vraie estimation avec les caractéristiques de votre appartement.

2. Les agences immobilières :

Dans la plupart des cas, les agences immobilières pourront vous proposer des estimations de votre bien gratuitement. Faites attention, elles peuvent parfois surévaluer volontairement le prix estimé afin de vous faire plaisir et ensuite vous faire signer un mandat avec eux. Vous pouvez aussi passer par plusieurs agences afin de faire une moyenne de leurs estimations.

Ce que conseille ADEN Immobilier, l’agence française n°1 à Berlin.

Chez nous, chaque estimation est le fruit de 3 méthodes différentes :

  • Analyse de prix via des logiciels de données immobilières, 
  • Etude de marché avec les appartements actuellement en vente,
  • Evaluations faites par 2 agents immobiliers d’ADEN Immobilier.

Ces 3 méthodes permettent d’arriver à une estimation immobilière de votre appartement à Berlin qui vous est expliquée en détail afin que vous compreniez le marché immobilier local. Cette méthode a fait ses preuves puisque 98% de nos mandats en 2021 ont été vendus au prix d’estimation.

Notre objectif lors de ces estimations n’est pas de vous faire plaisir mais de vous donner la vraie valeur de votre bien afin de ne pas vous mettre en difficulté pour vos futurs autres projets immobiliers. De plus, nos estimations sont faites en français et votre agent sera également français. Nous savons à quel point il est plus facile de parler d’immobilier dans sa langue. 

Préparer l’estimation et se positionner sur le marché immobilier berlinois

Que vous souhaitez faire votre propre estimation ou faire cela via une agence, nous vous conseillons au préalable de préparer votre dossier. Dans un premier temps, il s’agit de relever les points forts et les points faibles de votre bien afin de déterminer le plus précisément le prix du m². Si vous ne connaissez pas bien votre appartement car celui-ci est un investissement locatif, nous pourrons faire cette partie pour vous lors de l’estimation.

Voici donc les principaux points forts que peut avoir un logement :

  • Son exposition,
  • Son emplacement et son accessibilité en transport en commun,
  • La présence “d'annexes" comme un garage, une cave,
  • La présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’une mezzanine qui ne sont pas comptés dans la superficie en loi Carrez,
  • Le niveau d’équipement de l’immeuble (ascenseur, jardin, etc).

Voici les principaux points faibles d’un logement :

  • Une faible luminosité, 
  • Un environnement bruyant (rue, voisin, etc), 
  • Des travaux à faire (rénovation, rafraîchissement). Pensez à réaliser certains travaux avant de vendre.
  • Les charges élevées.

Les aspects suivants pourront représenter un avantage ou un inconvénient dans votre vente en fonction des situations :

  • L’étage de votre appartement : le rez de chaussée et le premier étage sont peu attractifs tandis que les étages supérieurs le sont plus (à condition qu’il y ait un ascenseur);
  • La vue depuis votre logement (une belle vue ou une vue sur des poubelles n’a pas le même effet);
  • Le diagnostic énergétique. En effet, un logement dont l’étiquette énergétique est mauvaise se vendra moins cher. Par rénovation énergétique, on parle d’isolation, de changement de fenêtres, d’utilisation d’énergie renouvelable par exemple. Il est à noter qu’à Berlin, le diagnostic énergétique est donné pour l’immeuble en entier et pour chaque appartement. C’est le syndicat de copropriété (Hausverwaltung) qui pourra vous fournir ce document.

Dans un second temps, nous vous conseillons de réunir tous les documents nécessaires pour l’estimation (ceci n’est pas forcément obligatoire mais aide pour l’estimation): 

  • PV assemblée générale,
  • Plan de votre bien immobilier,
  • Attestation de propriété de votre bien,
  • Relevé des charges pour votre bien,
  • Copie de la taxe foncière de votre bien,
  • Permis de construire ou Déclaration de travaux en cas d'agrandissement de votre bien.

Si il y a quelques années une mesure de la surface n’était pas nécessaire, nous remarquons que de plus en plus de banques Allemandes réclament un document ou font intervenir un géomètre pour mesurer l’appartement. 

Rassurez-vous, si vous n’avez pas tous ces documents, nous pouvons vous aider à en récupérer une partie auprès de votre Hausverwaltung.

Une fois que vous connaissez les points forts et les points faibles de votre logement, vous pouvez estimer son prix en prenant en compte les impacts des différents points que vous avez relevés et ses avantages par rapport aux autres bien sur le marché.

Comment optimiser le prix de vente de mon bien à Berlin ?

Si vous souhaitez que le prix de l’estimation de votre appartement soit revu à la hausse, il est possible d’augmenter le prix de votre bien sans sortir de la zone du “juste prix”. Voici 3 techniques pour cela :

  • Faire du home staging ou petits travaux 

En effet, le recours au home staging permet de redonner de l’allure à votre logement à moindre coût. Le but est de réaliser des travaux simples, de surface qui rafraîchissent le look de votre logement. Par exemple, il est conseillé de repeindre les murs dans des couleurs neutres. Cela permet aux acheteurs qui visitent ou qui regardent les photos de se projeter plus facilement. Mais il ne faut pas négliger les pièces comme la cuisine ou la salle de bain, qui constituent des pièces stratégiques pour la vente. En effet, n'hésitez pas à allouer un plus gros budget pour la rénovation de ces pièces, qui demandent souvent des diagnostics techniques nécessaires pour la constitution du dossier de vente. Ainsi, c'est une première façon d'optimiser le prix de vente de votre bien, ce qui va influer sur l'estimation du prix de votre bien. Même si vous investissez dans de petits travaux, vous réaliserez une plus grande plus value.

  • Agrandir la surface habitable

Pour augmenter le prix de votre bien vous pouvez agrandir votre surface en aménageant des petites pièces telles que des combles ou un garage par exemple. La création de ces pièces valorise votre bien; mais, puisque vous créez des m2 en plus de surface habitable, vous augmenterez également le montant de la taxe foncière qui se calcule à partir de la superficie habitable. 

Optimisez les pièces, n'hésitez pas à voir dans quelle mesure vous pouvez créer une pièce ou chambre supplémentaire en déplaçant la cuisine ou la salle de bain afin de créer une chambre par exemple. Attention ceci n’est pas possible dans tous les quartiers de Berlin à cause de la loi “Milieuschutzgebiete” qui limite les travaux. Nous sommes spécialiste de cela et avons des entreprises partenaires alors, n'hésitez pas à nous écrire un email si vous souhaitez savoir si votre adresse est concernée oui ou non : cliquez ici.

  • Mettre en valeur votre bien avec des photos de qualité 

Le 3ième point sur lequel vous pouvez vous reposer pour optimiser le prix de vente de votre bien est la qualité des photos sur votre annonce (et plus généralement l’annonce entière). En effet, selon l’étude réalisée par Redfin en 2015 aux Etats-Unis, un logement dont l’annonce a de belles photos se vend plus vite et plus cher qu’un logement dont l'annonce possède des photos de mauvaise qualité. Il faut donc prendre de belles photos pour bien mettre en valeur votre bien et ainsi permettre d'estimer à la hausse le prix du bien.

Il est fondamental de bien estimer son logement mais il est tout aussi important de savoir le mettre en valeur pour pouvoir augmenter le prix de vente. Plusieurs techniques vous permettront de le rendre plus attrayant telles que le home staging, l’agrandissement de la surface habitable, l’amélioration de votre performance énergétique et enfin la réalisation de photos de qualité pour votre annonce. 

Chez ADEN Immobilier, nous avons l’avantage d’avoir 3 agences locales dans différents quartiers de Berlin et nous connaissons donc très bien les prix immobiliers de chacun de ces quartiers. ADEN Immobilier réalise près de 200 ventes d’appartements par an à Berlin. Nos équipes, nos agents immobiliers (appelés Makler en allemand) ont tous une expérience d’au moins 5 ans, ce qui leur donne une réelle compréhension du marché et des acheteurs.

Toutes nos estimations sont gratuites et sans engagement alors n’hésitez pas à nous contacter, nous pourrons vous conseiller sur l’estimation et surtout toute la procédure de vente lorsque l’on est français ou non résident fiscal Allemand.

 

 

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Photo : © Gina Sanders – Depositphotos

 

 

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