Berlin est une ville très attrayante avec une qualité de vie élevée. ADEN IMMOBILIEN propose de nombreuses options de location – des appartements individuels aux grands appartements familiaux. Alors, comment se préparer afin de trouver un appartement à louer à Berlin ? ADEN IMMOBILIEN vous donne quelques conseils sur la façon de rechercher des appartements, de préparer les documents et d’entrer en contact avec le propriétaire.

Avant de commencer votre recherche d’appartements

Avant de commencer votre recherche d’appartements

Premièrement, il faut savoir que trouver un appartement à louer à Berlin peut prendre du temps. Avec un budget limité, il faut souvent compter quelques semaines, voire plusieurs mois.

Deuxièmement, vous avez sans doute un quartier (« Kiez », en allemand) préféré. Mais n’oubliez pas de considérer d’autres options dans vos recherches. Les quartiers comme Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, et même maintenant Neukölln et Friedrichshain sont très en demande depuis plusieurs années. Alors pourquoi ne pas regarder dans des endroits moins “hype” comme Wedding, Schöneberg, ou encore Lichtenberg ? Ils sont tous très bien desservis par les transports en commun et vous amènent au coeur de la capitale facilement.

Le dossier de candidature

À Berlin, les propriétaires ou les agences demandent aux futurs de locataires un dossier complet. Il faut donc préparer et imprimer plusieurs documents avant de commencer ses visites :

• La SCHUFA. Ce document retrace votre historique de crédits et de dettes. Lorsqu’on arrive en Allemagne et qu’on s’enregistre comme résident, on obtient automatiquement une SCHUFA vierge. Vous pouvez obtenir, une fois par an, une copie officielle gratuite (cela peut prendre plusieurs semaines à arriver). Pour un montant forfaitaire de 29,25 euros, vous recevrez une SCHUFA, rapport de solvabilité comprenant une confirmation de votre solvabilité, que vous pourrez transmettre à des tiers. Décrouvez comment dans cet article !
• Vos contrats de travail, fiches de paie des trois derniers mois, ou d’autres preuves de revenus. Les propriétaires recherchent des locataires aux revenus stables, ce qui peut être difficile pour les freelance ou les étudiants. Dans ce cas, vous pouvez aussi leur fournir des copies de vos factures, de vos revenus bancaires, ou encore une lettre de votre conseiller financier.
• Un garant peut aussi être très utile pour ceux qui ont des revenus aléatoires ou bien inférieurs à 3 fois le montant du loyer TCC. Vous pouvez demander à des parents ou des amis résidents d’un pays européen d’être votre garant; il leur faut alors signer une lettre de Bürgschaft et fournir des preuves de leur revenus. Voici voici un exemplede lettre de Bürgschaft.
• Le montant de la caution, en général trois mois de loyer net (c’est le montant maximum qui peut être légalement demandé).
• Le montant du premier mois de loyer, bien sûr, qui doit être payé avant la remise des clés
• Un compte en banquepour transférer les montants à votre propriétaire ou agence. En Allemagne ces transactions se font la plupart du temps par transfert bancaire plutôt que pas chèque. Avec la convention SEPA, tous les comptes bancaires dans la zone Euro peuvent faire des transferts gratuitement.
• Une copie de votre passeport ou pièce d’identité (à montrer lors de la signature du contrat)
• La Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, une lettre de votre ancien propriétaire qui certifie que vous ne devez pas de loyer en retard
• Une lettre personnelle au propriétaire ou à l’agence. qui explique simplement qui vous êtes et ce que vous recherchez –cela peut vous aider à sortir du lot
• Un photo de vous, pour vous rendre reconnaissable.

Les visites d’appartements

Dans certains cas, vous aurez une visite individuelle avec le propriétaire, l’agent immobilier ou les locataires de l’appartement. Mais souvent, les appartements libres sont visités à des heures fixes, et il n’est pas rare de se retrouver avec d’autres personnes en visite ! Ne vous laissez pas décourager et essayez de faire bonne impression. Parlez à l’agent, demandez des questions sur le bâtiment, sur le voisinage. L’idée est de vous présenter convenablement pour que l’on se souvienne de vous. Le soir même ou le lendemain, rappelez l’agent ou le propriétaire car les décisions se prennent souvent très rapidement !

Prenez le temps de comprendre votre contrat

La plupart des Allemands sont locataires, et la loi sur les locations est très protective si l’on obtient un contrat illimité (unbefristet en Allemand). Il existe aussi des lois sur les montants des loyers à Berlin, qui peuvent être calculés grâce au Mietspiegel. Depuis 2015, une nouvelle loi régule aussi l’augmentation du prix des loyers des appartements à louer à Berlin. Découvrez cela dans notre GUIDE du propriétaire à Berlin. Il existe aussi des lois sur les montants des loyers à Berlin, qui peuvent être calculés grâce au Mietspiegel. Depuis 2015, une nouvelle loi régule aussi l’augmentation du prix des loyers des appartements à louer à Berlin.

Vous trouverez deux indications de loyer : le Kaltmiete, loyer brut, et le Warmmiete, qui comprend les charges mensuelles (eau, chauffage commun, etc.) et qui est ce que vous devrez payer au propriétaire. Les charges mensuelles (Nebenkosten) sont en général données à titre indicatif, et à la fin de chaque année vous devez recevoir un récapitulatif qui indique si vous devez verser une somme supplémentaire ou si vous recevrez un remboursement. Les contrats d’électricité et d’internet / téléphone sont souscrits par les locataires séparément.

Depuis 2015, les frais d’agence (Maklergebühr ou Provision) ne sont plus à la charge des locataires. En effet, c’est le propriétaire qui embauche les agences immobilière, et doit donc s’acquitter de leurs frais.

Conclusion

Trouver un appartement à louer à Berlin peut être un processus long et complexe. Alors donnez-vous le temps de trouver. Et un dernier conseil : appelez directement au lieu d’écrire des emails ! Essayez de vous présenter en Allemand. Venez préparé(e) aux visites, avec un dossier complet imprimé. Après les visites, rappelez les propriétaires ou les agents pour augmenter vos chances.

Que signifie la SCHUFA en Allemagne ?

SCHUFA Holding AG est une compagnie qui se charge de retracer les crédits et les dettes des résidents fiscaux en Allemagne. Les factures, les amendes, et crédits contractés par une personne sont compilés et appréciés par un score, en pourcentage, qui indique le niveau de fiabilité de la personne. En théorie, tout le monde commence avec un score vierge de 100%, qui évolue selon si l’on paye ses factures et ses amendes à l’heure. La plupart des personnes ayant habité en Allemagne quelques années auront un score entre 90 et 97,5%. Ci-dessous les résultats indicatifs de la SCHUFA :

Ci-dessous les résultats indicatifs de la SCHUFA :
> 97,5% Risque minime
95% – 97,5% Risque faible
90% – 95% Risque satisfaisant
80% – 90% Risque significatif
50% – 80% Risque élevé
<50% Risque critique

Source: SCHUFA Basisscore Tabelle [https://www.bonify.de/bonitaets-score ]]

Le contrat de bail à Berlin et la procédure de remise des clés

Une fois que vous avez choisi un nouveau locataire, vous devez dresser un contrat de bail. Il existe de nombreux exemples disponibles en ligne, mais ils doivent toujours être écrits précisément pour l’appartement et les conditions que vous décidez avec votre futur locataire. Consultez notre article (en Anglais) sur les Obligations des Propriétaires et des Locataires pour mieux comprendre les différents types de baux en Allemagne. Généralement, les contrats commencent le 1er du mois, mais il est également possible de commencer le 15. Ce jour-là, le propriétaire ou son représentant (l’agent immobilier) doit être présent à l’appartement pour finaliser la procédure :

• le propriétaire et le locataire doivent chacun avoir au moins une copie du contrat (Mietvertrag), signé par les deux parties
• le propriétaire et le locataire doivent chacun avoir au moins une copie de l’état des lieux (Übergabeprotokoll), signé par les deux parties, qui détaille la condition de chaque pièce (murs, sols, salles d’eaux etc.) et éventuellement des meubles et de l’électroménager. S’il y a par exemple, des trous dans les murs, si la machine à laver est usagée, il est important de le signaler. Le locataire peut en général soumettre des modifications à l’état des lieux s’il remarque des parties endommagées, une à deux semaines après avoir emménagé.
• un document qui détaille le nombre de clés remises au locataire

Conclusion

Finalement, même s’il existe de nombreux documents pour vous aider à analyser la situation de votre futur locataire, il reste important de se fier à son instinct. Avez-vous devant vous une personne digne de confiance, avec qui il sera facile de communiquer en cas de problème ? Gardez à l’esprit que bien souvent, les locataires restent longtemps (plusieurs années, voire des décennies) dans leur appartement à Berlin. Et si vous n’êtes toujours pas sûrs de préférer vendre votre appartement ou bien le mettre en location, consultez notre article sur le sujet.

ADEN IMMOBILIEN aide de nombreux propriétaires à mettre leur appartement en location à Berlin. contactez-nous pour plus d’informations !

Tel: + 49 30 61 67 51 15

EMail : contact@aden-immo.com

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