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Quelles sont les obligations du bailleur en Allemagne ?

La location immobilière est soumise à de nombreuses réglementations. Les propriétaires sont ainsi tenus de respecter différentes obligations. Elles concernent, entre autres, la décence du logement afin de garantir la santé et la sécurité des locataires. Les bailleurs ont d’ailleurs l’obligation d’effectuer des travaux avant la mise en location et durant le bail. Ils doivent également fournir tous les documents relatifs à la location de logement.

L'obligation d'un logement décent

La décence du logement constitue la principale obligation du bailleur. Il est important de respecter les 5 critères relatifs :

  • la surface minimale ;
  • l’absence de parasites et d’animaux nuisibles ;
  • l’absence de risque sanitaire et sécuritaire pour les locataires ;
  • la mise à disposition des équipements exigés par la loi ;
  • une performance énergétique minimale.

Le locataire a droit à un recours si l’un de ces critères n’est pas respecté. De ce fait, il est important de vérifier l’état du gros œuvre, notamment sa stabilité et sa solidité. Il protège les locaux contre les remontées d’eau et les eaux de ruissellement. Il faut aussi s’assurer de la qualité des joints et des raccords au niveau de la couverture ainsi que des menuiseries extérieures. En effet, ces accessoires ont pour but de protéger l’habitation contre les infiltrations d’eau. Les portes et les fenêtres doivent offrir une bonne étanchéité à l’air afin de limiter la déperdition de la chaleur. Si le logement est doté d’une cheminée, celle-ci doit être équipée de trappes.

En ce qui concerne les dispositifs de sécurité, les garde-corps et les rambardes conformes aux normes en vigueur sont indispensables. Ces équipements préviennent les chutes dans les escaliers, mais aussi depuis les fenêtres et les balcons. Ils sont réalisés dans des matériaux de qualité tout en étant solidement fixés. Le bailleur s’assure également que ces accessoires peuvent supporter une charge minimale de 50 kg.

Il faut, entre autres, nettoyer le logement et vérifier l’absence de nuisibles. Le bailleur prend les dispositions nécessaires pour lutter contre les rats, les cafards et les punaises de lit.

L'obligation des éléments de confort

Différents équipements garantissent le confort des locataires. Le réseau électrique et les différents accessoires relatifs respectent ainsi les normes en vigueur. Le bailleur veille à ce que toutes les installations ne représentent aucun danger pour les locataires. Ceux-ci doivent pouvoir utiliser les appareils ménagers indispensables à la vie quotidienne. Il leur faut également bénéficier d’un éclairage dans toutes les pièces de la maison. Il en va de même pour les branchements du gaz. Tous les équipements assurent une bonne étanchéité afin d’éviter les fuites.

La plomberie est soumise à plusieurs réglementations pour permettre au locataire d’accéder à de l’eau potable. Le bailleur s’assure aussi de la qualité des canalisations d’évacuation d’eau. Les matériels utilisés ne doivent pas être usés ou endommagés, au risque de causer des problèmes de plomberie. Les installations sont conçues, par ailleurs, de façon à empêcher les effluents et le refoulement des odeurs.

Les propriétaires veillent aussi au confort des locataires dans la cuisine. Celle-ci comprend ainsi un évier avec une arrivée d’eau chaude et froide. Une installation pour évacuer les eaux usées s’avère également indispensable. Il faut installer les sanitaires à l’intérieur du logement. Les WC se trouvent loin de la cuisine et de la pièce où est pris le repas. Quant à la salle de bain, elle assure l’intimité des utilisateurs.

De plus, la loi allemande précise que le propriétaire doit s’assurer que l’appartement puisse être chauffé à une température de minimum 20 degrés entre le mois d’octobre et le mois d’avril. Dans le cas contraire, le locataire pourra demander une diminution du prix du loyer.

Les autres obligations du bailleur

Un certain nombre de documents est remis au locataire lors de la signature du bail. Le bailleur est tenu de remettre une quittance gratuitement lors du paiement du loyer. Le montant figurant dessus correspond avec la somme que le bailleur a réellement perçue. Il est possible de transmettre la quittance par mail si cette alternative convient au locataire. Les mêmes principes sont valables pour les charges. Celles-ci doivent être justifiées, car elles concernent l’électricité, le chauffage ou encore les équipements communs. Le bailleur est tenu de fournir au locataire les pièces justificatives de toutes les charges.

En Allemagne, le bailleur exige généralement le paiement d’un dépôt de garantie “Kaution”. Le montant est souvent de trois mois de loyer sans les charges. En tant que bailleur, vous avez d’ailleurs l’obligation de déposer cette somme sur un compte bancaire créé pour cet usage. Contrairement à la législation française, les propriétaires allemands ne demandent pas le versement d’une caution en plus du dépôt de garantie.

Les documents concernant les travaux sont également transmis aux locataires. Ils garantissent le bon état du logement lors de la signature du bail et de l’emménagement. Le bailleur est d’ailleurs tenu d’effectuer les travaux de réparation et d’entretien du logement jusqu’à la fin du bail. Ils touchent toutes les interventions qui ne sont pas à la charge du locataire ou qui ne sont pas imputables à sa faute. Cela concerne les travaux d’amélioration visant à augmenter la valeur du logement. Il peut s’agir d’une cuisine équipée, d’un parquet, d’un ascenseur ou encore d’un digicode. Les travaux comprennent également l’entretien des différents équipements de la maison tels qu’une robinetterie vétuste ou un volet défectueux. Les interventions visant à améliorer la performance énergétique du logement sont aussi à la charge du bailleur.

Lorsqu’un propriétaire met son bien immobilier en location, il est contraint de respecter toutes les réglementations en vigueur. Cela englobe les différentes installations électriques ainsi que la plomberie et le branchement au gaz. Le bailleur doit également effectuer tous les travaux à sa charge avant l’installation des locataires et pendant la durée du bail.

Pour résilier le bail, la loi allemande impose un préavis de 3 à 9 mois selon les négociations effectuées avant la signature du contrat. Une résiliation sera possible en cas d’intérêt légitime de la part du propriétaire ou en cas de motif grave. Parallèlement, il est important de retenir que si le propriétaire décide de vendre son bien, il devra en priorité proposer l’achat au locataire actuel de l’appartement.