Détermination des loyers & plafonnement des loyers
Déterminer le bon niveau de loyer demande du doigté – surtout à Berlin, où le sujet des loyers est politiquement explosif. Lors de la fixation du prix, les bailleurs devraient d’une part tenir compte de la
Berlin et le plafonnement des loyers – qu’est-ce qui était, qu’est-ce qui est ?
Le “plafond des loyers” de Berlin (MietenWoG Bln) est entré en vigueur en février 2020 et a gelé les loyers d’environ 1,5 million de logements au niveau de juin 2019. Les loyers dépassant les plafonds fixés devaient même être abaissés et les infractions étaient passibles d’amendes élevées pouvant aller jusqu’à 500.000 €. Dès le début, la loi a été contestée sur le plan juridique. En avril 2021, la Cour constitutionnelle fédérale a annulé le plafond des loyers berlinois, le jugeant anticonstitutionnel car le Land n’avait pas la compétence de légiférer. Depuis, les bailleurs berlinois peuvent à nouveau fixer librement le loyer dans le cadre des lois fédérales. Important : les loyers éventuellement baissés en raison du plafond des loyers pouvaient être réclamés par le bailleur, ce qui entraînait dans de nombreux cas des paiements supplémentaires par les locataires. Entre-temps, le marché s’est largement orienté vers le retour à l’échelle des loyers.
L’encadrement des loyers reste en vigueur
Comme presque toutes les grandes villes, Berlin a désigné des zones où le marché du logement est tendu et a ainsi activé l’encadrement des loyers. Il a été prolongé par le Sénat berlinois jusqu’à fin 2025. Lors d’une nouvelle location (après le départ du locataire précédent), les bailleurs peuvent en règle générale fixer le loyer à un maximum de 10 % au-dessus du loyer de référence local. Le critère de référence est le miroir des loyers officiel de Berlin, qui paraît tous les deux ans. Si le locataire précédent payait déjà un loyer plus élevé, celui-ci peut continuer à être exigé (§ 556e BGB – protection des acquis).
Les exceptions suivantes s’appliquent : Les nouvelles constructions (première occupation à partir de 2014) et les logements ayant fait l’objet d’une modernisation importante ne sont pas concernés par le frein. En outre, une majoration peut être justifiée dans certaines circonstances pour les logements meublés ou les contrats de location temporaire.
Conseil Les bailleurs devraient se référer au tableau des loyers actuel et documenter la manière dont le loyer demandé en découle. Les locataires ont le droit de réclamer ultérieurement le loyer payé en trop et, le cas échéant, de le réduire rétroactivement si le frein a été ignoré.
La fixation du loyer nécessite une analyse : tenez compte de la comparaison avec le marché, de l’équipement et des exigences légales afin de fixer un loyer juste et rentable.
Déterminer le montant optimal du loyer – 5 conseils pour les propriétaires :
- Déterminer la valeur marchande du bien immobilier : Orientez-vous vers la valeur de vente et vers des biens comparables dans la région. Des prix d’achat élevés indiquent un niveau de loyer élevé.
- Observer les prix des loyers locaux : Analysez les loyers proposés actuellement pour des logements comparables. Observez les tendances : les loyers sont-ils en train d’augmenter fortement ou de stagner ?
- Intégrer l’équipement et l’emplacement dans le prix : Un appartement rénové de haute qualité et situé dans un endroit privilégié peut rapporter plus que la moyenne. Des facteurs tels que le balcon, la cuisine équipée, l’état énergétique ou la vue justifient des majorations ou des minorations.
- Vérifier les contraintes légales : Informez-vous sur les limitations locales de loyer. A Berlin, tenir compte surtout de l’encadrement des loyers et des valeurs du Mietspiegel. Le plafond des loyers n’est plus en vigueur, mais la limite d’augmentation pour les loyers existants (max. 15 % d’augmentation en 3 ans) reste en vigueur.
- Pensez à la marge d’augmentation des loyers : ne fixez pas le loyer initial à un niveau irréaliste – les logements vides coûtent cher. Prévoyez plutôt des loyers échelonnés modérés ou des loyers indexés afin de pouvoir augmenter plus tard, dans le cadre de la loi, si le niveau des prix augmente.
Un loyer équitable – bon pour les locataires et les propriétaires
En fin de compte, le montant du loyer devrait convenir aux deux parties. Des exigences excessives découragent les bons candidats et peuvent être juridiquement attaquables (blocage des loyers). En revanche, des loyers trop bas réduisent votre rendement et peuvent ne pas attirer une clientèle souhaitée (par exemple, des locataires solvables à long terme).
Calculez toutes les dépenses (prêt, entretien, réserves, impôts, assurances, etc.) et le rendement que vous souhaitez. Du point de vue du bailleur, le loyer doit couvrir ces dépenses et, dans l’idéal, dégager un excédent, sans toutefois dépasser largement le loyer de référence local.
Notes spécifiques à Berlin
A Berlin, le loyer de référence est basé sur les catégories de l’indice de référence des loyers (année de construction, équipement, quartier d’habitation). Par exemple, si votre appartement est situé dans un bon quartier et a récemment fait l’objet d’une rénovation énergétique, vous pouvez appliquer un supplément à la valeur locative de base.
Un exemple de calcul tiré de l’indice des loyers 2023 : Pour un appartement de 60 m² construit en 1990 et situé dans un quartier moyen (base p. ex. 9,50 €/m²), il est possible d’ajouter un supplément de 1,40 € p. ex. pour un bon emplacement et de 1,60 € pour une isolation thermique moderne – ce qui donne ~12,50 €/m² ou un loyer froid d’environ 750 €.
De telles estimations doivent cependant toujours être autorisées dans le cadre du contrôle des loyers. L’aperçu locatif de Berlin contient des fourchettes à l’intérieur desquelles les augmentations et les diminutions peuvent être argumentées. Documentez vos déductions afin de pouvoir présenter de manière compréhensible le calcul du loyer en cas de questions.
Conclusion : la fixation des loyers nécessite un examen minutieux des données du marché, du cadre légal et de la considération individuelle de l’objet. Les bailleurs à Berlin devraient notamment garder un œil sur l’encadrement des loyers, d’autant plus qu’il est en vigueur au moins jusqu’à fin 2025. Comme le gouvernement fédéral prévoit de prolonger cette réglementation dans toute l’Allemagne jusqu’en 2029, le sujet reste d’actualité.
Vous n’êtes pas sûr du montant du loyer que vous pouvez demander ? Contactez-nous – chez ADEN Immobilien, nous vous aidons à trouver un loyer à la fois attractif et conforme à la loi pour votre bien immobilier berlinois.
Questions fréquentes sur la fixation des loyers et le plafonnement des loyers
Non. Il a été annulé en 2021 par la Cour constitutionnelle fédérale. Le frein aux loyers s’applique à nouveau au niveau fédéral.
Elle limite le loyer en cas de relocation à 10 % au-dessus du loyer de référence local selon l’indice de référence des loyers – exceptions possibles.
Utilisez le miroir des loyers officiel de Berlin ou demandez l’aide d’un professionnel pour déterminer le prix du loyer.
Table des matières
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- Berlin et le plafonnement des loyers – qu’est-ce qui était, qu’est-ce qui est ?
- L’encadrement des loyers reste en vigueur
- Déterminer le montant optimal du loyer – 5 conseils pour les bailleurs
- Un loyer équitable – bon pour les locataires et les propriétaires
- Notes spécifiques à Berlin
- Questions fréquentes sur la fixation des loyers et le plafonnement des loyers
