Guide du bailleur

La résiliation sans préavis d’un contrat de location n’est autorisée que dans des cas exceptionnels. Dans le droit allemand de la location, les locataires bénéficient d’une forte protection contre le licenciement, mais en cas de violation grave du contrat, un bailleur peut également résilier le bail sans préavis de manière exceptionnelle (§ 543 BGB). Cela signifie que le contrat de location prend fin immédiatement, sans respecter le délai de préavis normal. Important : une résiliation sans préavis nécessite toujours une raison importante. Les motifs reconnus par la loi sont notamment un retard de paiement important de la part du locataire, une perturbation continue de la paix des ménages ou des dommages matériels graves intentionnels. Un usage non autorisé (sous-location illégale) ou des actes criminels dans le logement entrent également en ligne de compte. Nous expliquons ci-dessous les principaux motifs et ce que les bailleurs doivent prendre en compte.

A Berlin, une interdiction stricte de transformation des logements locatifs est en vigueur depuis 2021. L’objectif est d’empêcher que les logements locatifs soient divisés et vendus en masse en appartements en copropriété – surtout sur les marchés du logement tendus. La base est le § 250 du code de la construction (BauGB), introduit par la loi sur la mobilisation des terrains à bâtir.

Les charges – souvent appelées coûts d’exploitation – sont tous les frais courants encourus par le propriétaire du fait de la propriété du terrain et de l’exploitation du bâtiment. Le propriétaire peut en répercuter un grand nombre sur les locataires, à condition que cela soit prévu dans le contrat de location.

Déterminer le bon niveau de loyer demande du doigté – surtout à Berlin, où le sujet des loyers est politiquement explosif. Lors de la fixation du prix, les bailleurs devraient d’une part tenir compte de la valeur du marché et de leur propre structure de coûts, mais d’autre part aussi respecter les limites légales de loyer. À Berlin, le frein aux loyers s’applique à l’échelle nationale : en cas de relocation, le nouveau loyer ne doit pas être supérieur de plus de 10 % au loyer de référence local. En outre, depuis 2020, le plafond local des loyers, avec des plafonds parfois plus stricts, est supprimé. Voici un aperçu de ce que les bailleurs doivent savoir maintenant :

Les bailleurs devraient consigner par écrit tous les accords importants. En Allemagne, un contrat de location écrit n’est pas légalement obligatoire, mais fortement recommandé. Si le contrat ne contient pas certaines clauses, les dispositions légales s’appliquent automatiquement – elles sont souvent favorables au locataire. C’est pourquoi les bailleurs devraient absolument faire signer un contrat de location valable avant l’emménagement du nouveau locataire. Les accords oraux sont certes valables, mais ils sont difficiles à prouver et, en cas de doute, désavantageux pour les bailleurs.

Les bailleurs à Berlin devraient préparer leur logement de manière optimale avant de le louer et avoir tous les documents importants à disposition. Il s’agit notamment d’un certificat énergétique valable que les bailleurs doivent présenter spontanément aux personnes intéressées au plus tard lors de la visite – depuis 2014, certaines valeurs énergétiques sont même déjà obligatoires dans les annonces immobilières. Si le certificat énergétique fait défaut ou si des informations obligatoires sont omises dans l’annonce, des amendes pouvant aller jusqu’à 10.000 € peuvent être infligées.