Qu’est-ce qu’une expertise de durée d’utilisation résiduelle ?
Une expertise de durée d’utilisation résiduelle estime la durée de vie économique restante d’un bâtiment. Elle ne concerne ni la valeur de marché ni un prix de vente, mais répond uniquement à la question suivante :
Pendant combien de temps le bâtiment peut-il encore être utilisé économiquement compte tenu de son état actuel ?
L’expertise est réalisée par des experts qualifiés et prend notamment en compte :
- l’état structurel du bâtiment,
- l’ampleur des modernisations réalisées,
- les équipements techniques du bâtiment,
- les caractéristiques énergétiques.
L’objectif est une évaluation plausible et compréhensible, et non une prévision exacte. Ces expertises ne sont applicables que dans des cas individuels dûment justifiés et ne remplacent pas automatiquement les taux d’amortissement forfaitaires (cf. § 7 al. 4 EStG).
Comment fonctionne l’amortissement en principe ?
Sur le plan fiscal, les immeubles d’habitation sont souvent amortis sur la base d’une durée d’utilisation de 50 ans, ce qui correspond à un amortissement linéaire de 2 % par an.
La loi autorise toutefois explicitement à s’écarter de cette hypothèse lorsque la durée d’utilisation réelle est plus courte et que cela peut être démontré de manière compréhensible (§ 7 al. 4 phrase 2 EStG).
La jurisprudence a confirmé que cette preuve peut également être apportée à l’aide de modèles d’évaluation structurés, à condition qu’ils soient appliqués correctement et justifiés de manière cohérente (par ex. BFH, IX R 14/23). Chaque cas est examiné individuellement par l’administration fiscale.
Pourquoi seule la valeur du bâtiment est amortissable
Un point essentiel est souvent mal compris :
Seul le bâtiment est amortissable – pas le terrain.
Le terrain est considéré comme non amortissable d’un point de vue fiscal et reste donc durablement exclu de l’amortissement. Cela signifie que :
- le prix d’achat d’un bien immobilier doit être ventilé
- entre la part du terrain (non amortissable)
- et la part du bâtiment (amortissable).
Seule la part du bâtiment est pertinente pour l’amortissement et donc pour une expertise de durée d’utilisation résiduelle. Cette distinction est impérative et clairement exigée par la jurisprudence.
Comment s’effectue la répartition du prix d’achat ?
Dans la pratique, plusieurs approches existent :
- L’administration fiscale utilise souvent un outil standardisé, dans lequel la valeur du terrain est calculée à partir de la valeur foncière de référence multipliée par la surface du terrain.
- La répartition indiquée dans l’acte de vente peut servir d’indication, mais n’est pas automatiquement contraignante.
- Les expertises réalisées par des experts sont considérées comme particulièrement fiables, notamment en cas d’écarts significatifs par rapport aux valeurs foncières de référence.
Les tribunaux reconnaissent régulièrement les expertises lorsqu’elles sont cohérentes et reflètent de manière réaliste les conditions locales (notamment les juridictions financières de Berlin-Brandebourg et de Düsseldorf).
À Berlin, les valeurs foncières de référence publiées chaque année constituent une base essentielle pour cette répartition.
Quels facteurs influencent la durée d’utilisation résiduelle ?
La durée d’utilisation résiduelle ne dépend pas uniquement de l’âge, mais principalement de l’état du bâtiment. Les facteurs déterminants sont notamment :
- l’état de la toiture, de la façade et de la structure porteuse,
- l’âge et l’état des installations de chauffage, des canalisations et de l’électricité,
- l’ampleur et la qualité des rénovations antérieures,
- le niveau de performance énergétique.
L’absence de modernisation ou des modernisations partielles peuvent réduire la durée d’utilisation. À l’inverse, des mesures complètes peuvent l’allonger. Les modèles d’évaluation prévus par l’ImmoWertV prennent ces éléments en compte de manière systématique, sans toutefois remplacer une analyse individuelle.
Cas typiques dans le parc immobilier berlinois
Sur le marché berlinois, les expertises de durée d’utilisation résiduelle sont particulièrement pertinentes dans les situations suivantes :
- bâtiments construits avant 1925 sans modernisation complète,
- appartements existants avec équipements techniques obsolètes,
- copropriétés présentant des besoins de rénovation des parties communes,
- bâtiments pour lesquels des mesures énergétiques sont prévisibles mais pas encore mises en œuvre.
Dans tous ces cas, une analyse au cas par cas est indispensable.
Propriétaires résidant à l’étranger
Les propriétaires résidant hors d’Allemagne peuvent également être concernés. Les revenus locatifs provenant de biens situés en Allemagne sont en principe soumis à l’imposition allemande.
L’amortissement – y compris une durée d’utilisation résiduelle adaptée – peut généralement être pris en compte. Les effets dans le pays de résidence sont régis par les conventions de double imposition applicables. Une déclaration fiscale en Allemagne est en règle générale requise.
Points d’attention particuliers des administrations fiscales
Les administrations fiscales examinent les expertises de durée d’utilisation résiduelle avec attention. Les motifs de refus les plus fréquents sont :
- qualification insuffisante de l’expert,
- absence ou caractère superficiel de la visite sur place,
- évaluations purement schématiques sans lien avec le bâtiment concret,
- absence de prise en compte des particularités individuelles.
Les taux d’amortissement forfaitaires restent la règle. Des écarts sont possibles, mais doivent être solidement justifiés. La jurisprudence actuelle confirme cette approche sans en assouplir les exigences.
FAQ – réponses succinctes
Quel est le coût d’une expertise de durée d’utilisation résiduelle ?
Les coûts dépendent du bien et de l’étendue de l’expertise et ne sont pas fixés par la loi.
Un modèle d’évaluation suffit-il ?
Oui, s’il est appliqué correctement et justifié de manière compréhensible.
À quel point les valeurs foncières doivent-elles être actuelles ?
À Berlin, elles sont déterminées chaque année au 1er janvier.
Cela s’applique-t-il aussi aux copropriétés ?
Oui, en fonction de la part de bâtiment et de terrain correspondante.
La performance énergétique joue-t-elle un rôle ?
Oui, notamment pour l’évaluation de la durée d’utilisation économique.
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Mention légale
ADEN Immobilien ne fournit aucun conseil fiscal, juridique ou d’expertise et ne réalise pas elle-même d’expertises de durée d’utilisation résiduelle.
Les informations contenues dans cet article sont fournies à titre purement informatif et ne remplacent pas un conseil fiscal ou juridique individualisé. L’acceptation d’une expertise de durée d’utilisation résiduelle relève toujours d’une appréciation au cas par cas par l’administration fiscale compétente.
Le prestataire mentionné ci-dessus est un partenaire externe et indépendant qui établit et propose ces expertises sous sa propre responsabilité. ADEN Immobilien n’assume aucune responsabilité quant au contenu, aux résultats ou à la reconnaissance fiscale des expertises réalisées par ce partenaire.
Pour la mise en œuvre fiscale, il est expressément recommandé de consulter votre conseiller fiscal.
