Décompte des charges : ces droits & obligations s'appliquent
Tous les locataires en ont fait l’expérience : le décompte annuel des charges arrive dans la boîte aux lettres et l’on craint de devoir payer de l’argent en plus. Mais rares sont les locataires qui connaissent les règles du décompte des charges. Pourtant, tant les locataires que les bailleurs doivent respecter certains délais et règles lorsqu’il s’agit de décompter correctement les charges. Lisez la suite pour élargir vos connaissances et découvrez ce qu’il faut prendre en compte lors du décompte des charges.
Qu'est-ce qu'un décompte des charges ?
Le décompte des charges permet d’effectuer le décompte des charges qui doivent être payées au bailleur par le locataire d’un bien immobilier sur une période d’un an. Le décompte des charges doit être établi une fois par an, à condition que le locataire ait déjà payé des provisions pour charges pendant la période de décompte.
Le décompte des charges fournit des informations sur les charges qui peuvent déjà être couvertes par les paiements anticipés et sur les coûts qui doivent encore être payés par le locataire
Comment se présente un décompte des charges ?
Il n’existe pas de modèle auquel les bailleurs doivent se conformer pour établir le décompte des charges. Ils peuvent plutôt se référer à des modèles disponibles sur Internet et doivent veiller à ne pas oublier les informations importantes suivantes lors de l’établissement du décompte écrit : Période de décompte, coûts totaux, clé de répartition, part des frais d’exploitation du locataire, paiements anticipés effectués par le locataire.
La période de facturation
Conformément à l’article 556 du BGB, la période de facturation ne peut pas dépasser 12 mois. Le 31 décembre marque généralement la fin de la période de décompte. Il est également possible d’avoir une période de décompte plus courte pour le décompte des charges, notamment dans le cas où les locataires changent au cours d’une année.
Aperçu du coût total
Dans le décompte des charges, tous les types de coûts qui incombent au locataire sont énumérés. En outre, il convient d’abord d’énumérer tous les coûts totaux des différents types de coûts qui ont été occasionnés pour le logement. Ce n’est que dans une étape ultérieure que ces coûts totaux doivent être ventilés sur le locataire adressé.
La clé de répartition ou de répartition globale
La clé de répartition indique dans quelle proportion les coûts totaux doivent être répartis entre les locataires. La plupart du temps, la clé de répartition est indiquée dans le contrat de location. Si ce n’est pas le cas, elle doit être calculée par rapport à la surface habitable, c’est-à-dire en fonction des mètres carrés.
Si les bailleurs ne souhaitent pas répartir les coûts en fonction de la surface habitable, ils peuvent définir dans le contrat de location l’une des autres clés de répartition suivantes :
- Nombre de personnes
- Nombre d’unités d’habitation
- Consommation
- Part de la surface habitable
La clé de répartition qui peut être choisie dépend du type de frais en question. Ainsi, pour les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, il est judicieux de procéder à un décompte sur la base du nombre de personnes. En revanche, le décompte sur la base des unités d’habitation est judicieux pour les frais accessoires de raccordement au câble ou pour l’impôt foncier. La clé de répartition des charges en fonction de la consommation est utilisée lorsque des frais de chauffage doivent être payés. La clé de répartition en fonction de la surface habitable s’impose en revanche pour les frais d’eaux usées.
Pour modifier la clé de répartition définie dans le contrat, le bailleur a besoin de l’accord de tous les locataires. Or, l’accord général est rarement obtenu, car un changement de clé peut entraîner des coûts plus élevés pour les locataires. Ainsi, lorsqu’ils fixent la clé de répartition dans le contrat de location, les bailleurs doivent être sûrs d’avoir choisi la bonne.
Calcul de la part des frais d’exploitation du locataire
La part du locataire dans les charges dépend de la clé de répartition choisie. Illustrons les faits par un exemple simple :
- Le coût total de l’éclairage de la maison dans une colocation est de 60 euros pour la période considérée.
- Il y a 6 unités d’habitation
- Le décompte se fait par unité d’habitation
En conséquence, le locataire concerné doit payer un sixième des frais. La part des frais d’exploitation pour l’éclairage de la maison s’élève à 10 euros par locataire.
Déduction des paiements anticipés effectués
Si les charges sont présentées de manière claire, elles sont compensées par la somme des paiements anticipés que le locataire a éventuellement déjà effectués. Il en résulte un montant à payer que le locataire doit finalement verser au bailleur dans les délais impartis.
Quelles charges les locataires doivent-ils payer ?
Les locataires doivent payer, en plus du loyer convenu, des frais d’exploitation liés à la vie dans le logement loué. L’utilisation du logement entraîne des frais très divers que le propriétaire peut répartir entre les locataires. Parmi les charges récupérables, on trouve notamment :
- Taxe foncière
- Frais d’eau chaude
- Frais de chauffage
- Taxe d’assainissement
- Frais d’exploitation de l’ascenseur
- Nettoyage des rues, Enlèvement des ordures und Nettoyage du bâtiment
- Frais d’électricité des parties communes
- Frais de nettoyage des parties communes
- Frais d’entretien des parties communes Nettoyage de la cheminée
- Assurances choses
Erreurs typiques dans le décompte des charges
Décompte des charges incomplet
Le décompte doit contenir les points suivants :
- Période de facturation
- Aperçu des coûts totaux
- Clé de répartition
- Part des frais incombant au locataire
- Paiements anticipés effectués
Certains bailleurs commettent toutefois l’erreur de négliger des données fondamentales. Les locataires sont pourtant tenus de vérifier le décompte et de signaler immédiatement toute erreur au bailleur. Si toutes les informations ne sont pas fournies, le locataire est privé de la possibilité de les vérifier.
Invalidité en raison de divergences
Le contrat de location détermine de quelle manière les frais d’exploitation doivent être payés par le locataire. Ainsi, les types de coûts respectifs et les clés de répartition figurent dans le contrat de location. Si le bailleur s’écarte de ce qui a été convenu dans le décompte des charges, le décompte est erroné.
Accès tardif
Une autre erreur que commettent les bailleurs lors de l’établissement du décompte des charges est de ne pas respecter le délai. Le décompte doit parvenir au locataire au plus tard 12 mois après la fin de la période de décompte. Si la réception du décompte des charges est retardée, le bailleur n’a plus le droit de réclamer le paiement des charges.
Frais accessoires illégalement élevés
Dans le cas où le bailleur présente un décompte des charges qui semble trop élevé au locataire, il est conseillé à ce dernier de commencer par payer le complément dans le délai imparti, malgré ses doutes. En effet, si le locataire ne verse pas le paiement complémentaire dans le délai imparti, cela peut constituer un motif de résiliation pour le bailleur. Une autre possibilité dont dispose le locataire dans cette situation est de faire opposition ou de demander à voir les factures du bailleur.
