Deux principes fiscaux fondamentaux différents

France : des plus-values de cession en principe imposables

En France, la cession d’un immeuble est en principe imposable, quelle que soit la durée de détention de l’objet. Selon l’article 150 U du Code général des impôts (CGI) français, toute cession à titre onéreux d’un immeuble (à l’exception de la résidence principale) ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière est en principe soumise à l’imposition.

Toutefois, le droit français prévoit des allègements fiscaux liés à la durée :

• Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention
• Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention

Ainsi, la charge fiscale diminue progressivement avec l’augmentation de la durée de détention. Par conséquent, la cession peut être intéressante avant l’expiration des 22 / 30 ans de détention en cas de faible plus-value de cession en raison des abattements temporels. Une simulation de la charge fiscale sur le gain imposable est recommandée dans tous les cas avant la vente.

Allemagne : exonération fiscale après dix ans

Les ventes immobilières privées ne sont imposables que si elles ont lieu dans les dix ans suivant l’acquisition. Le délai de spéculation commence à la conclusion du contrat d’achat notarié. Cette règle découle du § 23 de la loi relative à l’impôt sur le revenu (EStG) et est appelée « délai de spéculation ». Si l’objet d’investissement est vendu après l’expiration de ce délai, le gain de cession est en principe totalement exonéré d’impôt.

Montant de la charge fiscale

Imposition en France

Le gain imposable est soumis à :

• Un impôt sur le revenu forfaitaire de 19 %
• Ainsi que des prélèvements sociaux.

Les prélèvements sociaux s’élèvent à :

• 17,2 % pour les personnes affiliées à la sécurité sociale en France
• 7,5 % pour les personnes appartenant à un système de sécurité sociale de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni.

En outre, une taxe supplémentaire comprise entre 2 % et 6 % peut être perçue pour les gains élevés si le gain de cession imposable est supérieur à 50 000 euros.

Imposition en Allemagne

Si la vente immobilière a lieu pendant le délai de spéculation de dix ans, le gain est imposé en Allemagne au taux personnel d’imposition sur le revenu. Celui-ci peut – selon le revenu global imposable en Allemagne – s’élever jusqu’à 45 %.

Exonération fiscale pour les biens immobiliers occupés par le propriétaire

Aussi bien la France que l’Allemagne prévoient une exonération fiscale pour leur propre logement.

France

La vente de la résidence principale (résidence principale) est totalement exonérée d’impôt si le bien immobilier est effectivement occupé par le propriétaire au moment de la vente.

Allemagne

En Allemagne également, une exonération fiscale peut s’appliquer si l’immeuble :

• A été utilisé par le propriétaire pendant toute la durée de détention ou
• A été utilisé à des fins d’habitation personnelle l’année de la vente et au cours des deux années civiles précédentes.

Dans les deux pays, il convient également de respecter les avis des administrations fiscales et la jurisprudence concernant l’interprétation de la qualification respective de résidence principale et de l’écoulement du temps jusqu’à la vente.

Détermination des gains de cession imposables

En principe, le gain de cession est calculé comme la différence entre le prix de vente moins les coûts d’acquisition. Les subtilités résident dans les différences des frais de cession déductibles ou des dépenses nécessaires liées à l’acquisition dans le passé. Plus les coûts d’acquisition historiques, y compris les frais annexes d’acquisition, sont élevés, plus le gain de cession est faible. Les frais annexes d’acquisition comprennent notamment :

• Frais de notaire
• Commission d’agent immobilier
• Droits de mutation (Grunderwerbsteuer).

Comme particularité en France, le prix d’acquisition peut entre autres être augmenté de forfaits (sans justificatifs) pour :

• Forfait de 7,5 % pour les frais annexes d’acquisition
• Un montant forfaitaire de 15 % pour les rénovations après cinq ans de détention.

Cas transfrontaliers : Allemagne–France

Pour les situations transfrontalières, la convention de double imposition entre l’Allemagne et la France sur l’imposition des revenus (« CDI ») s’applique en plus. Selon celle-ci, les gains immobiliers sont en principe imposés dans l’État de situation de l’immeuble. Toutefois, l’État de résidence dans lequel l’investisseur siège est autorisé à imposer le revenu mondial, selon lequel les revenus immobiliers doivent également être inclus dans l’imposition. Cette double imposition est évitée selon la CDI via des mécanismes d’imputation ou d’exonération.

Exemple : Vente d’un immeuble à Berlin par un propriétaire résidant en France

Dans ce cas, le droit d’imposition en tant qu’État de situation appartient à l’Allemagne. L’Allemagne impose selon un taux d’imposition progressif sur le revenu. Pour les personnes soumises à une obligation fiscale restreinte qui résident à l’étranger, des particularités concernant notamment l’imposition commune, les frais professionnels et les dépenses spéciales sont à respecter. En tant qu’État de résidence, la France impose le revenu mondial des contribuables résidant en France. Par conséquent, le gain de cession provenant d’Allemagne est imposé en France sous déduction d’un montant d’imputation correspondant à l’impôt allemand effectivement payé.

Exemple détaillé : Un vendeur résidant à Paris cède un appartement loué à Berlin

• Prix d’achat 2018 : 400 000 €
• Prix de vente 2026 : 550 000 €
• Gain de cession : 150 000 €

Variante A1 – Durée de détention 8 ans, pas d’usage personnel
Le délai de dix ans du § 23 EStG n’étant pas encore expiré, le gain est en principe imposable en Allemagne. Avec un taux personnel allemand illustratif de 42 %, il en résulterait sur le gain de 150 000 € un impôt sur le revenu allemand d’environ 63 000 € plus, le cas échéant, la surtaxe de solidarité. La France n’impose pas à nouveau le gain en totalité, mais décharge selon l’art. 20 de la CDI ; toutefois, en comparaison, le taux d’imposition allemand appliqué est plus élevé que le français, c’est pourquoi un excédent d’impôt apparaît. Cela signifie que l’impôt allemand payé peut être entièrement imputé sur l’impôt français, mais seulement jusqu’à hauteur de l’impôt calculé comparativement selon les règles fiscales françaises. Les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % en France ne sont pas couverts par la CDI et sont perçus en sus sur le gain de cession.

Variante A2 – Durée de détention 12 ans, pas d’usage personnel
Après l’expiration du délai de dix ans, le gain n’est en principe plus imposable en Allemagne selon le § 23 EStG. L’Allemagne ne perçoit donc régulièrement plus d’impôt sur le revenu sur le gain de cession. La France impose le revenu mondial et donc également le gain de cession immobilière allemand. Selon la convention de double imposition, l’impôt dans l’État de situation serait en principe imputable en France. Il n’y a aucun potentiel d’imputation en raison de l’absence d’imposition en Allemagne. Ainsi, le gain de cession reste entièrement imposable selon les règles françaises.

Variante A3 – Durée de détention 4 ans, mais usage personnel continu
Si l’appartement berlinois a été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelle entre l’acquisition et la vente, le gain n’est pas imposable selon le § 23 al. 1 phrase 1 n° 1 phrase 3 EStG malgré la courte durée de détention. Ensuite, aucun impôt sur le revenu ne s’applique au gain dans l’État de situation, l’Allemagne. La France ne perçoit pas non plus de seconde imposition sur ce gain de cession, pour autant que la qualification de résidence principale selon les règles françaises s’applique.

Exemple : Vente d’un immeuble à Paris par un propriétaire résidant en Allemagne

Ici, le droit d’imposition appartient tout d’abord à la France. L’Allemagne renonce en principe à une imposition supplémentaire selon la convention de double imposition, mais prend toutefois également en compte le gain dans le cadre de la réserve de progressivité lors de la détermination du taux d’imposition personnel.

Conclusion

Le traitement fiscal des ventes immobilières diffère parfois considérablement entre la France et l’Allemagne. Alors que la France impose en principe chaque cession et que la charge fiscale n’est réduite que sur de longues durées de détention, le droit fiscal allemand permet une exonération fiscale totale après dix ans. Toutefois, les différentes normes d’exonération et d’imposition en Allemagne et en France peuvent mener à des distorsions et des doubles impositions. Une exonération fiscale complète en Allemagne ne signifie pas nécessairement une exonération fiscale en France e.v.v.. Pour les investisseurs transfrontaliers, une planification fiscale prévoyante est donc décisive – notamment en ce qui concerne la durée de détention, la résidence et la structure de l’investissement.

AVERTISSEMENT : Cette présentation générale n’est pas un conseil fiscal. Veuillez vous adresser à votre conseiller fiscal ayant des connaissances internationales pour clarifier d’éventuelles particularités au cas par cas. Nous pouvons également vous aider dans le cadre d’un mandat.