Investir dans l'immobilier en Allemagne
Une excellente qualité de vie, des biens globalement moins chers qu’en France et une charge fiscale allemande inférieure à celle qui serait due en France pour un revenu équivalent… Tous les voyants sont au vert pour investir dans l’immobilier en Allemagne ! De plus en plus de français, résidents allemands ou non se lancent ainsi dans l’achat d’une maison ou d’un appartement Outre-Rhin. À ce titre, Berlin attire de plus en plus de potentiels acquéreurs séduits par un investissement en raison d’une expatriation ou pour réaliser une opération locative.
Investir dans l'immobilier en Allemagne : Berlin, un excellent choix
L’Allemagne compte de nombreuses villes attractives et dynamiques réputées pour séduire les investisseurs immobiliers. Parmi elles on citera Francfort, Hambourg, Cologne, Stuttgart, Dusseldörf ou Munich qui présentent toutes de sérieux atouts. Une mention spéciale est attribuée à Berlin qui se démarque par son fort potentiel immobilier.
Acheter à Berlin
Un cadre de vie agréable (Berlin est classée comme ville la plus verte d’Allemagne), des prix immobiliers stables et raisonnables laissant entrevoir de belles plus-values à long terme… la capitale allemande séduit les personnes en quête d’une acquisition immobilière.
Dans cette ville aussi vaste que New-York, les prix diffèrent d’un quartier à l’autre entre 6500 € /m2 minimum et 10 763 €/m2 maximum. Dans l’hyper-centre berlinois, à l’intérieur du Ringbahn, les prix flirtent avec les 8000 €/m2 en 2023. Sur le segment de l’immobilier résidentiel, Wilmersdorf, Mitte, Zehlendorf, Kreuzberg et Prenzlauer Berg sont aussi très bien placés avec un large choix de biens haut de gamme. La périphérie berlinoise attire quant à elle les familles qui y trouvent un large choix d’appartements modernes conformes à leurs besoins à des prix relativement modérés. D’une manière générale, le coût d’un mètre carré d’immobilier en ville reste en moyenne 44 % plus bas que le celui constaté en France.
Comment investir dans un bien immobilier en Allemagne ?
Mener à bien un projet d’investissement immobilier Outre-Rhin nécessite l’accompagnement d’un professionnel. Le rôle de votre agent immobilier est de vous conseiller et de vous assurer que votre investissement est bien conforme aux règlementations locales. De plus, grâce à l’expertise, au savoir-faire et à la connaissance approfondie d’une agence immobilière vous disposez d’une évaluation exacte du marché et d’analyses comparatives grâce auxquelles vous connaissez le prix réel du bien immobilier que vous désirez acheter.
S’appuyer sur les compétences d’un professionnel de l’immobilier est également indispensable pour traduire tous les documents administratifs, financiers, commerciaux etc. que vous devrez produire, rédigés en allemand. C’est le cas notamment de votre dossier de financement et de vos documents administratifs.
Contrairement à la France, il n’existe pas de promesse ou de compromis de vente en Allemagne. Les deux parties signent un document de réservation valable 2 à 3 semaines. L’acheteur verse des frais de réservation qu’il perd s’il se retire. Dès la signature du document de réservation, votre agent immobilier vous propose un notaire (si vous n’en avez pas) afin de signer l’acte notarié.
Français en Allemagne : trouvez facilement votre financement pour un achat immobilier
Les étrangers et notamment les français n’ont pas besoin d’habiter ou de justifier d’un emploi en Allemagne pour obtenir un crédit auprès d’une banque allemande. Vous pouvez en tant qu’investisseur non-résident, solliciter un prêt bancaire à hauteur de 70 % du montant total du projet. En revanche, si vous résidez en Allemagne avec une situation professionnelle stable, le bien peut être financé à 100 %. Pour que votre crédit soit accepté vous devez bien entendu présenter un dossier solide basé sur des revenus stables, des garanties, un apport etc.
Les frais d’acquisition à prévoir pour acheter un bien immobilier en Allemagne
Investir en Allemagne ne se limite pas au seul prix du bien. Pour estimer le coût total de votre accession à la propriété, vous devez rajouter certains frais liés à votre acquisition. Il s’agit notamment :
- Des frais de notaire en charge de rédiger le contrat de vente et de procéder à l’inscription au livre foncier. Ses honoraires sont fixés par la Loi et correspondent à environ 1 % du prix du bien.
- L’inscription au livre foncier (Grundbuch) qui marque le transfert de propriété du bien. Le coût de cette inscription, à la charge de l’acheteur, équivaut à 1% du prix du bien.
- L’impôt sur les mutations (Grunderwerbsteuer), à la charge de l’acheteur qui s’élève à 3.5 % du prix du bien.
À l’ensemble des taxes estimées à 5.5 % du prix du bien, il convient de rajouter les frais de l’agence mandatée pour la recherche de votre bien immobilier et, si vous le souhaitez, pour la recherche de votre financement. Les honoraires sont fonction de la valeur du bien sans accéder 6 % TVA comprise.
L’Allemagne est un pays stable et fort qui a su s’imposer aussi bien au niveau mondial qu’européen pour devenir très attractif aux yeux des investisseurs immobiliers. Le marché immobilier allemand reste globalement beaucoup plus abordable que le marché français et offre la perspective de plus-values intéressantes en cas de revente dans quelques années. Acheter une maison ou un appartement à Berlin revêt de nombreux avantages dont bon nombre de français ont déjà profité et la tendance n’est pas près de s’infléchir…
