Propriétaire et locataire en Allemagne

Vous souhaitez mettre votre bien immobilier en location à Berlin ? Dans le bail, il vous faudra tenir compte d'un grand nombre d’informations relatives à la protection du locataire en Allemagne. Qui règle par exemple les frais d’entretien de l’immeuble ? Que se passe-t-il si des fenêtres doivent être remplacées ? Est-ce à la charge du locataire ou du propriétaire ? ADEN IMMOBILIEN vous répond.

ADEN IMMOBILIEN en tant qu’agence immobilière vous recommande la lecture des textes officiels publiés par le Sénat de Berlin et le Finanzamt, l’équivalent du Trésor public. Cet article est purement informatif et repose sur notre expérience en tant qu’’agent immobilier à Berlin. ADEN IMMOBILIEN décline toute responsabilité en cas d'erreur ou d'omission.

Contrats, bail et protection des locataires

Lors de la location d’un appartement en Allemagne, un bail (Mietvertrag) doit être conclu entre son propriétaire et le locataire. Le contrat doit absolument mentionner la durée du bail, le loyer brut par mois sans les charges (Kaltmiete) ainsi que les charges mensuelles c’est à dire les Nebenkosten, le délai de préavis de fin de bail, le montant et les termes de la caution (Kaution), ainsi que les termes de la remise en état du bien à la fin du bail. Il est d’usage que le propriétaire demande au locataire de rénover le bien immobilier à la fin du bail. Il s’agit généralement de repeindre les murs en blanc et de remettre le bien dans l’état où il se trouvait lors de l’état des lieux d’entrée. Les signes d’usure sont inévitables, mais le locataire est tenu responsable en cas d’appareil défectueux ou de mobilier abîmé (cf. plus bas : Importance de l’état des lieux).

Les règles de vie de l’immeuble (Hausordnung) doivent également figurer dans le bail ou faire l’objet d’une annexe. Ce document indique par exemple les heures de repos, qui exigent notamment que les locataires ne génèrent pas de nuisance sonore entre 22h et 7h du matin, et dans certains cas entre 13h et 15h. Un non respect de ces heures de repos, ou les plaintes répétées des voisins peuvent engendrer une résiliation immédiate du bail.

Mettre fin à un bail de location en Allemagne : la protection des locataires :

On parle souvent du statut tout-puissant du locataire en Allemagne. En 1971, une loi rendant toute résiliation de bail pratiquement impossible a été votée à Berlin-Ouest. Cette loi a été entretemps abrogée, mais il existe toujours des règles très strictes concernant la résiliation d'un bail à durée indéterminée en Allemagne, la forme de bail la plus répandue.
Le délai de préavis est généralement de 3 mois. Il peut passer à 6, 9 et 12 mois, lorsque le locataire occupe l'appartement depuis plus de 5, 8 et 10 ans respectivement.
Un délai de préavis plus court peut être convenu et stipulé dans le bail. Pour les locations de plus courtes durées, ce délai est généralement d'un mois. Un propriétaire doit toujours justifier la résiliation anticipée d'un bail.
Il est possible de mettre fin au contrat si le locataire enfreint les règles du contrat d’une manière répétée et constante (preuves à l’appui).
Usage propre : le propriétaire souhaite utiliser l’appartement pour lui-même ou un membre de sa famille (droit au Eigenbedarf). Cela doit être justifié et documenté.

En Allemagne, un propriétaire souhaitant mettre fin au bail de ses locataires n’a qu'une marge de manœuvre très limitée. Les locations meublées jouissent d'un statut quelque peu particulier (p. ex. baux plus courts assortis de préavis plus courts). Ratgeber “Eine Wohnung in Berlin als Vermieter verkaufen” (PDF)!

Importance de l’état des lieux

En règle générale, le versement d’une caution représentant jusqu’à trois mois de loyer brut est demandée par le propriétaire avant la remise des clefs. A la fin du bail, le propriétaire rend la caution au locataire, à moins que le locataire n’ait endommagé le logement ou son équipement. Mais comment le prouver ? Il est important de faire ensemble un état des lieux d’entrée (le Übergabeprotokoll) détaillé avant la remise des clefs. Par exemple, l’état des murs, des sols, des installations électriques, des meubles, de la cuisine et de la salle de bain etc. sont à noter.

A la fin du bail, un état des lieux de sortie est établi et comparé avec celui d’entrée. S’il y a des réparations à faire allant au-delà d’une usure considérée comme « normale », le locataire a d’abord le droit à un délai pour effectuer les travaux. Ce n'est qu'après cela que le propriétaire peut retenir une partie de la caution si les réparations n'ont pas été effectuées correctement.

nombreux points ! Le plan de l’appartement est-il correct ? Le montant des dépenses et charges mensuelles est-il réaliste ? La loi limitant l’augmentation des loyers (Mietpreisbremse) a-t-elle été prise en compte ? ADEN IMMOBILIEN répond à toutes ces questions dans son guide au format PDF Louer son appartement à Berlin !!

Remarque juridique : cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas particulier. Veuillez demander à un avocat et/ou un conseiller fiscal de vous informer sur votre cas particulier.

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