Pourquoi investir à Berlin ?
Cela fait quelques années que nous entendons tous parler d’investissements immobiliers à Berlin, l’immobilier à Berlin continue plus que jamais d’attirer des investisseurs étrangers ou locaux car la ville rayonne plus que jamais. Nous vous présentons ici les 6 bonnes raisons d’investir dans l’immobilier à Berlin.
Ville n°1 où investir selon PWC
Berlin est l’une des villes en Europe qui attire le plus, que ce soit pour sa vie culturelle, artistique mais surtout pour les investissements immobiliers. Ce n’est pas pour rien si depuis 3 ans le cabinet PwC and the Urban Land Institute classent Berlin comme la ville n°1 ou investir en immobilier.
Cette étude montre les tendances immobilières (cliquer ici pour télécharger l’Étude) selon de nombreux critères mais il est clair que malgré les 2 années de COVID passées, la capitale Allemande n’a pas perdu de son attrait, bien au contraire. Berlin qui était considéré jusqu’ici comme une ville “pauvre mais sexy” est en train de faire changer tous les observateurs, avec notamment la construction des plus grands complexes en Europe (Tesla, aéroport BER…). Tous les indicateurs économiques sont au vert pour faire de Berlin la capitale politique de l’Allemagne et maintenant une vraie puissance économique.
Un marché immobilier accessible
Des logements dont les prix sont parmi les plus bas d’Europe
Il faut distinguer ici les appartements loués pour les investisseurs et les appartements vides à la fois pour les habitants et les investisseurs.
Il est possible de trouver dans les quartiers résidentiels de Berlin des appartements à partir de 5 000 €/m² pour des appartements loués, à 6 000€/m² en moyenne pour des vides alors qu’à Londres ou Paris les prix sont deux voire trois fois supérieurs.
Le secteur immobilier à Berlin est en plein essor aujourd’hui. C’est la capitale de l’immobilier bon marché, puisqu’elle n’a pas connu de bulle immobilière. Berlin affiche des prix au m² qui défient toute concurrence. Ainsi les prix évoluent entre 4 500€ et 9 000€ pour les très bons emplacements. Les prix sont très intéressants pour tous les investisseurs ou expatriés qui souhaitent diversifier ou investir une partie de leur portefeuille dans une ville qui n’a pas été touchée par la flambée des prix comme d’autres villes en Europe.
Des prix bas qui séduisent différents profils d’investisseurs
Ces prix et la qualité des immeubles jouent en faveur des nouveaux acquéreurs qui ont la possibilité d’acheter un appartement de 50 m² pour le prix d’un 15/20 m² à Paris.
Le marché immobilier à Berlin attire aujourd’hui ces investisseurs qui connaissent bien le marché et croient en son potentiel. Cette situation en fait l’une des villes les plus attractives concernant l’achat immobilier qu’il s’agisse d’un pied à terre, d’un investissement locatif ou encore d’une installation durable.
Les investisseurs sont de tout type car les prix immobiliers à Berlin permettent à chaque profil d’investisseurs d’acheter un appartement selon ses envies et ses besoins, ce qui constitue un privilège en Europe.
Des logements de qualité
Des logements de qualité
Les logements à Berlin offrent de grandes surfaces (très rarement moins de 30 m²). Ce sont souvent des biens avec une belle architecture de type Altbau (style de construction des années 1880-1920). ADEN Immo propose principalement ce type d’appartements dans des immeubles aux parties communes rénovées. On y trouve encore bon nombre d’éléments d’époque comme des parquets anciens, des moulures aux plafonds, de grands halls d’immeuble avec un cachet d’époque. Des rénovations généralisées ont eu lieu au cours des 20 dernières années et dans presque tous les biens proposés, de sorte que l’on y retrouve des cuisines séparées et des surfaces modernisées tout en gardant un certain charme.
Une vraie qualité de vie
Berlin est désormais la 3ème ville la plus visitée d’Europe, derrière Paris et Londres, mais devant Rome, Barcelone et Madrid.
12,3 millions de visiteurs en 2015
Cela tient à sa qualité de vie, à l’originalité de son architecture et au fait qu’elle soit devenue un centre des nouvelles tendances dans l’art et la culture.
170 musées
350 galeries d’art
130 théâtres Le festival international du Film (Berlinale
Un marché sain et sécurisé
Berlin, capitale du pays la plus riche d’Europe, est située au carrefour des plus grandes routes Européennes. L’Allemagne est la 4e puissance économique mondiale, la 3e puissance exportatrice mondiale et la première puissance européenne.
Redécollage économique
De plus en plus d’entreprises s’installent à Berlin pour se trouver au centre de l’Europe. Ces grandes entreprises internationales, plus particulièrement dans le secteur de l’innovation, des hautes technologies, de l’informatique et des médias ont relocalisé leur siège allemand ou européen à Berlin comme par exemple Sony Music-BMG, Daimler-Benz, Universal, Siemens, IBM. De nombreuses entreprises innovantes, surtout dans le domaine du commerce en ligne, ont elles aussi leur siège à Berlin (Tesla, Zalando, Rocket Internet et un grand nombre de Start-ups).
Le potentiel économique de Berlin
Le marché immobilier à Berlin est à contre-courant des autres marchés européens.
En effet, alors que le marché de l’immobilier est morose en Europe, Berlin a retrouvé son rayonnement international et les prix du marché immobilier ont commencé à augmenter. C’est une métropole dynamique, le gouvernement s’y est installé, c’est le siège de nombreuses ambassades, consulats ou organismes internationaux.
>3 millions d’habitants
250 000 arrivées prévues à Berlin par an
+ 29 000 naissances par an
L’Allemagne est une valeur refuge en Europe du fait de sa stabilité et de la prospérité de son économie.
Une fiscalité avantageuse et un environnement juridique stable
Garde-fou juridique donc pas de bulle immobilière et marché juste pour toutes les parties = consensus
Contrairement à certains pays où l’immobilier a connu un boom mais où l’environnement juridique et légal est peu sécurisé pour les investisseurs, l’Allemagne présente de fortes garanties juridiques pour un investissement sans risque, équivalent à la France.
Convention fiscale franco-allemande
ADEN Immo n’a pas vocation à être un cabinet d’experts fiscalistes. Cependant, nous vous informons que la convention fiscale avec l’Allemagne, signée à Paris le 21 juillet 1959, spécifie que les revenus provenant de biens immobiliers ne sont imposables que dans l’Etat où ces biens sont situés. Vos revenus locatifs perçus à Berlin ne seront taxés qu’en Allemagne, vous permettant ainsi de profiter d’une tranche d’imposition plus basse. A noter : 80% de nos clients ne paient pas d’impôts sur leurs revenus locatifs allemands.
Concernant la CRG CRDS : elle se déclare en France, mais comme votre bien se situe en Allemagne, elle vous est restituée.
Les réductions fiscales en Allemagne
A l’heure actuelle, les avantages fiscaux sont les suivants :
Avantages fiscaux pour l’achat d’un appartement à Berlin*
- Amortissement du bien ouvert à tous (2 à 2,5% par an de la valeur du bien),
- A la revente, exonération d’impôts sur la plus-value immobilière après 10 ans de détention (contre 22 ans en France) – Attention sur ce point, cela n’est valable que pour la fiscalité Allemande, en effet la France a modifié dernièrement la convention fiscale entre les 2 pays, et demande aux personnes imposable en France et vendant un bien en Allemagne, de le déclarer également en France selon les règles d’imposition Française. Cette règle n’est pas forcément valable si vous n’êtes pas résident fiscal français.
* donnés à titre d’information, il est nécessaire de vérifier ces informations auprès d’un cabinet fiscaliste spécialisé.
L’horizon d’investissement : 10 ans
Et ceci parce que les experts prédisent un doublement des prix de vente à horizon 10 ans mais aussi parce que les plus-values lors de la vente sont exonérées d’impôt après 10 ans de détention de biens.
Un marché au fort potentiel - Berlin
Les Français investissent de plus en plus dans l’immobilier à Berlin
Si les institutionnels avaient commencé à investir dans l’immobilier à Berlin dès la chute du Mur, ils sont rejoints actuellement par de nombreux investisseurs particuliers, scandinaves mais aussi britanniques ou français, qui ont perçu le potentiel de l’immobilier à Berlin. Ainsi beaucoup de Français qui avaient investi en France lors de la dernière décennie, effectuent un arbitrage de leur portefeuille en faveur de Berlin afin de repartir sur un nouveau cycle immobilier haussier.
Budget moyen pour un investissement loués à Berlin :
300.000 €, 2 Zimmer, 60 m²
Des perspectives favorables pour l’immobilier à Berlin
Le marché allemand n’est pas encore totalement homogène. Des disparités entre l’Ouest et l’Est de l’Allemagne persistent. Ainsi par exemple, si les prix des logements à Munich sont plus élevés, ils sont au contraire très bon marché à Berlin.
Les prix immobiliers de Berlin ne semblent pas à leur niveau d’équilibre à long terme. Ces prix bas s’expliquent principalement par l’offre excédentaire de logements qu’a connue Berlin durant les années 90, conséquence directe du boom de la construction qui a suivi la réunification. Aujourd’hui, la donne a changé : le manque de constructions neuves, combiné à la démolition des grands ensembles dans l’ancienne partie Est de Berlin, a entraîné une baisse de l’offre aujourd’hui insuffisante pour répondre à la demande. En effet, on observe une forte hausse démographique pour répondre à une demande croissante. Par conséquent, les premiers effets de la hausse des prix ont commencé à se faire sentir : +10% par an depuis 2019
A long terme, cela laisse à penser que les prix immobiliers ont un potentiel de croissance intéressant. Il est même probable d’assister d’ici peu à une augmentation des prix immobiliers, dans la perspective d’un ajustement des prix locaux de Berlin à ceux de l’Allemagne et à ceux des autres grandes villes européennes.
Un marché locatif intéressant
Les loyers peuvent sembler exceptionnellement bas pour un Parisien car le m² se loue 9 à 10€ en moyenne à Berlin contre plus de 30€ sur Paris cependant la rentabilité est comparable. Ces loyers sont également bien inférieurs au reste de l’Allemagne. Le marché locatif est donc d’autant plus intéressant qu’il est aujourd’hui sous-évalué même par rapport aux autres grandes villes allemandes et que les perspectives futures vont vers une hausse des loyers.
16% de propriétaires à Berlin
2% de logements vacants
La demande croissante de location, couplée à la baisse de l’offre locative, conduit les loyers à s’élever progressivement. Il faut noter que Berlin a moins de 2% de logements vacants. Des quartiers comme Mitte, Friedrichshain ou Prenzlauer Berg sont très recherchés pour les investissements locatifs car les tarifs à la location sont supérieurs aux autres quartiers.
Diverses études, telles que celle de Jones Lang Lasalle, ont montré que le marché locatif était très attractif et prédisent un « gros potentiel du marché immobilier berlinois… » pour les investisseurs.
Sources :
Amt für Statistik Berlin und Brandenburg
Benchmarking Report ECM
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Berlin und Brandenburg Prognosen
Hauptbahnhof Berlin
GSW Wohnmarktreport
IBB Wohnungsmarktbericht
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
