Il y a un an, le Mietendeckel entrait en vigueur. Quel bilan tirer de ces douze derniers mois ?

La loi allemande sur l’encadrement des loyers à Berlin (« Mietendeckel ») est entrée en vigueur le 23 février 2020. Face à la hausse effrénée des loyers qu’a connue Berlin ces dernières années, le gouvernement de la ville s’est vu dans l’obligation d’intervenir pour offrir un peu de répit aux locataires, explique Sebastian Scheel, en charge du développement urbain et du logement à Berlin (parti « Die Linke »).

Cette loi est une première en Allemagne et concerne 1,5 million de logements berlinois. Elle impose un plafonnement des loyers selon un barème précis [1] (sous ce lien, vous trouverez une explication plus détaillée ainsi que le « calculateur de plafond de loyer »). Une augmentation des loyers ne pourra pas avoir lieu avant 2022 et ne pourra alors dépasser 1,3 % conformément au taux d’inflation.

Quels changements le Mietendeckel a-t-il entraînés au cours de ces douze derniers mois ?

Le Mietendeckel est une loi pour le moins très controversée. Non seulement parce qu’elle interfère dans une large mesure avec le marché, mais aussi parce que sa validité, c’est-à-dire sa légalité, a toujours été contestée par de nombreux juristes. C’est pourquoi nombreuses sont les personnes suspendues à la décision de la Cour constitutionnelle fédérale et de la Cour constitutionnelle du Land de Berlin. En effet, les recours constitutionnels contre le plafonnement des loyers sont nombreux. Certains points de la réglementation, mais aussi la loi dans son ensemble, sont remis en question. De par sa nature et le flou juridique créé, le Mietendeckel a provoqué plusieurs phénomènes sur le marché immobilier berlinois.

1. Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, le prix des loyers proposés pour des appartements construits avant 2014 n’a baissé que de 7,8 %. [2] Cette loi et le flou juridique qu’elle entraîne ont donné naissance à ce que l’on pourrait appeler des « loyers fictifs ».
2. En effet, 80 % des loyers proposés sont plus élevés que le plafond imposé par le Mietendeckel. [3]Ces loyers fictifs, apparus simultanément avec l’entrée en vigueur du Mietendeckel, sont supérieurs au plafond de loyer et reflètent le loyer qui pourrait être perçu si la loi sur l’encadrement des loyers était invalidée.
3. Les loyers non réglementés de constructions récentes ont quant à eux augmenté de 17 %.[4]
4. L’offre en appartements concernés par le Mietendeckel a reculé de 30 %. [5]Un recul de 59,1 % a même été observé en septembre 2020 [6]lors de l’entrée en vigueur du deuxième volet de cette loi.
5. Inversement, une augmentation de 19 % des mises en vente d’appartements de cette catégorie a été observée.[7]
6. Les demandes de logements locatifs ont augmenté. On observe un bond de 130 à 220 demandes pour un appartement.[8]
7. Le nombre de permis de construire pour appartements en copropriété a reculé de 21,7 %.[9]

Observer et analyser les conséquences du Mietendeckel sur les locations comme sur les ventes constitue désormais le plus grand volet de notre activité de conseil. Par mois, le nombre d’appartements que nous louons a connu un net recul. Nous sommes passés de 10 à 20 appartements par mois avant le Mietendeckel à entre 1 à 4 actuellement. D’autre part, le nombre de locataires potentiels nous contactant a fortement augmenté, proportionnellement au niveau de découragement.

Les appartements que nous proposons à la location et soumis au Mietendeckel ne restent souvent pas plus de 30 minutes en ligne, une demi-heure au cours de laquelle nous recevons plus de 250 demandes. Le téléphone n’arrête pas de sonner. Les locataires sont de plus en plus découragés. Certes, la loi sur l’encadrement des loyers a permis de geler les loyers, mais le marché immobilier est lui aussi gelé. Les locataires ayant signé leur contrat de location avant l’entrée en vigueur de la loi peuvent s’estimer heureux, car ils sont les seuls à profiter du Mietendeckel. Pour tous les autres, cette loi n’apporte aucun bénéfice.

Quant aux propriétaires, ils ne savent plus sur quel pied danser et se tournent vers nous. La loi soulève beaucoup de questions.

• Est-ce que je ne ferais pas mieux de vendre mon appartement ?
• Quelles sont les conditions de mise en location de mon appartement ? Quel est le contenu de la loi sur l’encadrement des loyers ?
• Qu’est-ce que ce loyer fictif dont parlent tant les médias ?
• Est-ce que cela vaut le coup de rénover mon bien avant de le louer ?
• Est-ce que je ne ferais pas mieux d’emménager moi-même dans mon appartement ?
• Et si je laissais mon appartement vacant jusqu’à ce que je sache comment les choses évoluent ?

Autant de questions qui nous parviennent chaque jour de la part de propriétaires ou de personnes en recherche d’appartement à louer. Nous sommes là pour répondre à vos interrogations.

Avec toutes les conséquences qu’elle a entraînées, la loi sur l’encadrement des loyers berlinois est passée à côté de son objectif. Le marché immobilier berlinois n’a pas connu la détente tant espérée. S’il est vrai que les loyers ont baissé pour quelques locataires, aucune baisse significative des loyers en cas de nouvelle location n’a pu être observée. L’incertitude juridique qui entoure le Mietendeckel complique indéniablement la recherche d’un appartement. Les véritables perdants sont toutes les personnes à la recherche d’un appartement à louer.

Vous avez des questions sur la Loi sur l’encadrement des loyers ou sur la location en général ? Notre équipe se tient à votre disposition pour vous aider et vous conseiller. N’hésitez pas à nous écrire ou nous appeler.

E-mail : contact@aden-immo.com
Téléphone : +49 30 61 67 51 15

Remarque juridique : cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas particulier. Veuillez demander à un avocat et/ou un conseiller fiscal de vous informer sur votre cas particulier.

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[1] https://mietendeckel.berlin.de
[2] https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
[3] https://www.presseportal.de/pm/24964/4845589
[4] https://www.presseportal.de/pm/24964/4845589
[5] https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
[6] https://www.presseportal.de/pm/31321/4737434
[7] selon une étude menée par le portail immobilier Immoscout24 https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
[8] selon une étude menée par le portail immobilier Immoscout24 https://www.presseportal.de/pm/31321/4841822
[9] https://ivd.net/2020/11/baugenehmigungszahlen-2/