Législation et réglementation 2025
Réforme de la taxe foncière (Grundsteuerreform)
La réforme de la taxe foncière est entrée en vigueur à l’échelle fédérale le 1er janvier 2025. Berlin applique le modèle fédéral (« Bundesmodell »), qui repose sur une nouvelle évaluation de l’ensemble des terrains. Sont notamment pris en compte la superficie du terrain, la valeur foncière de référence (Bodenrichtwert), la surface bâtie, le type de bâtiment et l’année de construction du bien immobilier [4].
Dans le cadre de cette réforme, le Land de Berlin a abaissé le taux d’imposition (Hebesatz) de la taxe foncière B à 470 %. L’objectif était une mise en œuvre globalement neutre en termes de recettes fiscales. La charge fiscale individuelle résulte de la combinaison de la nouvelle valeur de la taxe foncière, du coefficient de calcul de l’impôt (Steuermesszahl) et du taux d’imposition. Les anciennes valeurs unitaires (Einheitswerte) ont définitivement perdu leur validité [4].
Valeurs foncières de référence au 1er janvier 2025
Le comité d’expertise foncière de Berlin (Gutachterausschuss) a publié les valeurs foncières de référence actualisées à la date de référence du 1er janvier 2025. Celles‑ci représentent des valeurs moyennes de localisation pour les terrains non bâtis et constituent une base essentielle pour les expertises de valeur vénale ainsi que pour les évaluations fiscales dans le cadre de la réforme de la taxe foncière [1].
Règlement sur la transformation (Umwandlungsverordnung) 2025
La version prolongée du règlement berlinois sur la transformation est entrée en vigueur le 13 mars 2025. Elle s’applique pour une durée de cinq ans et couvre 81 zones de protection sociale (« soziale Erhaltungsgebiete ») [3]. Dans ces zones, la transformation de logements locatifs en copropriétés est soumise à autorisation.
L’objectif de cette réglementation est de protéger la composition de la population résidente et de limiter les processus de déplacement liés à la transformation des logements et à leur vente à l’unité [3].
Prolongation du plafonnement des loyers (Mietpreisbremse) jusqu’en 2029
En juin 2025, le Bundestag a décidé de prolonger le plafonnement des loyers jusqu’au 31 décembre 2029. Le Bundesrat a approuvé la loi en juillet 2025 [2][10]. La base juridique permettant aux Länder de désigner des marchés du logement tendus reste ainsi en vigueur.
Le plafonnement des loyers limite, lors d’une relocation, le loyer autorisé à un maximum de 10 % au‑dessus du loyer de référence local. Sont exclus les constructions neuves mises en location pour la première fois à partir du 1er octobre 2014 ainsi que les logements ayant fait l’objet d’une modernisation complète [2][10].
Règlement berlinois de limitation des loyers 2025
Afin de garantir une application continue du plafonnement des loyers, le Sénat de Berlin a adopté en avril 2025 un règlement de limitation des loyers conformément au § 556d du Code civil allemand (BGB). Celui‑ci est entré en vigueur le 1er juin 2025 et était valable jusqu’au 31 décembre 2025 [6].
Par ce règlement, l’ensemble du territoire berlinois a de nouveau été désigné comme zone de marché du logement tendu. La limitation dans le temps résultait de l’attente, à cette date, de la prolongation au niveau fédéral [6].
Facteurs de valeur de remplacement (Sachwertfaktoren) 2025
Le 11 juillet 2025, le comité d’expertise foncière de Berlin a publié les facteurs de valeur de remplacement pour l’année 2025 [5]. Ceux‑ci servent à ajuster la valeur de remplacement calculée de manière théorique aux conditions réelles du marché. Ils sont utilisés en particulier pour l’évaluation des maisons individuelles et jumelées ainsi que des biens immobiliers spécialisés.
Décisions de justice pertinentes en 2025
Par un arrêt du 18 décembre 2024 (réf. VIII ZR 16/23), la Cour fédérale de justice (Bundesgerichtshof – BGH) a confirmé la constitutionnalité du plafonnement des loyers à Berlin. Les règles limitant le loyer lors d’une relocation ne violent pas l’article 14 de la Loi fondamentale allemande (GG) [8].
Par un arrêt du 24 septembre 2025 (réf. VIII ZR 289/23), le BGH a précisé les conditions applicables aux résiliations pour besoin personnel (Eigenbedarf) en cas de projets de transformation suivis d’une intention de vente. Est déterminante l’existence d’un projet d’occupation personnelle sérieux, raisonnable et compréhensible [7].
Par un arrêt du 3 juin 2025 (réf. IX R 18/24), la Cour fédérale des finances (Bundesfinanzhof – BFH) a précisé les conditions permettant de faire valoir un amortissement basé sur une durée d’utilisation réelle raccourcie, ainsi que les exigences applicables aux expertises immobilières dans le cadre des procédures fiscales de constatation [9].
Marché et prix 2025
Au premier semestre 2025, le nombre de transactions portant sur des appartements en copropriété a augmenté de 14 %, tout comme le volume financier des ventes. Les prix ont progressé en moyenne de 4 % [1].
Pour les maisons individuelles et jumelées, le nombre de ventes a augmenté de 9 %, tandis que les prix ont reculé en moyenne de 1 % [1].
Les immeubles d’habitation sans usage commercial ont enregistré une hausse de 12 % du nombre de ventes, accompagnée d’une augmentation des prix de 6 % [1]. Les immeubles mixtes résidentiels et commerciaux ont connu la plus forte hausse du nombre de transactions (+22 %), avec une augmentation modérée des prix de 2 % [1].
Analyse et mise en perspective
Le marché immobilier berlinois en 2025 est marqué par la prolongation de cadres réglementaires existants et par une reprise modérée de l’activité du marché. La prolongation du plafonnement des loyers jusqu’en 2029 ainsi que celle du règlement sur la transformation pour cinq années supplémentaires assurent une continuité réglementaire [2][3][10].
La réforme de la taxe foncière et l’actualisation des facteurs de valeur de remplacement conduisent à une nouvelle base d’évaluation des biens immobiliers. L’analyse de marché du comité d’expertise foncière montre des évolutions de prix différenciées selon les types de biens, dans un contexte de hausse globale du nombre de transactions [1][4][5].
Cette synthèse propose une présentation fondée sur des sources institutionnelles des évolutions du marché immobilier berlinois en 2025 à ce jour, et renonce volontairement aux sources émanant d’acteurs du marché ayant des intérêts commerciaux.
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Sources
[1] Gutachterausschuss Berlin – Marktanalyse 1. Halbjahr 2025
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/amarktanalyse/04-02-010-2502.pdf
[2] Bundesregierung – Verlängerung der Mietpreisbremse
https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/verlaengerung-mietpreisbremse-2350648
[3] Senatsverwaltung Berlin – Umwandlungsverordnung
https://www.berlin.de/sen/wohnen/rechtliches/umwandlungsverordnung/
[4] Land Berlin – Grundsteuerreform
https://www.berlin.de/grundsteuer/
[5] Gutachterausschuss Berlin – Sachwertfaktoren 2025
https://www.berlin.de/gutachterausschuss/_assets/amarktinformationen/adaten-zur-wertermittlung/05-03-010-2500.pdf
[6] Senatsverwaltung Berlin – Pressemitteilung 1551882
https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2025/pressemitteilung.1551882.php
[7] Bundesgerichtshof – Urteil VIII ZR 289/23
https://datenbank.nwb.de/Dokument/1078579/
[8] Bundesgerichtshof – Urteil VIII ZR 16/23
https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/bgh-rechtsprechungsuebersicht/mieterhoehung_258_119066.html
[9] Bundesfinanzhof – Urteil IX R 18/24
https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE202520215/
[10] Deutscher Bundestag – Textarchiv Mietpreisbremse
https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2025/kw26-de-mietpreisbremse-1084786
[11] Senatsverwaltung Berlin – Pressemitteilung 1552348
https://www.berlin.de/sen/sbw/presse/pressemeldungen/pressemitteilung.1552348.php
