Taxe de spéculation lors de la vente d'un bien immobilier : ce à quoi vous devez faire attention
La taxe de spéculation s'applique souvent lors de la vente d'un bien immobilier. Les raisons
de la vente d'une maison sont multiples. Chez l'un, c'est le divorce et chez l'autre, c'est tout
simplement une surcharge financière qui pousse à la vente d'une maison. Mais qu'est-ce
que l'impôt de spéculation et comment se compose-t-il ? Qui doit payer cet impôt ? Vous
trouverez ici les réponses.
Qu'est-ce que la taxe de spéculation ?
L'impôt sur la spéculation est une partie de l'impôt sur le revenu qui s'applique aux
opérations de vente privées. Le montant de l'impôt est calculé en fonction de votre taux
d'imposition personnel.La taxe de spéculation s'applique toujours lorsque vous effectuez des opérations de vente
privées en tant que personne privée. Cela peut être le cas aussi bien pour l'immobilier que
pour l'or.La raison d'être de la taxe sur la spéculation lors de la vente de biens immobiliers est
d'éviter que des biens importants, tels que le logement, ne soient constamment transmis à
des prix exorbitants. Il s'agit donc de contrôler les loyers.
Comment la taxe de spéculation est-elle calculée ?
Le calcul de la taxe de spéculation lors de la vente d'un bien immobilier est un peu plus
compliqué, car seule la plus-value doit être imposée. Il est toutefois possible de réduire la
charge fiscale en effectuant des travaux d'assainissement et de rénovation, car ceux-ci
peuvent être déduits.
Le terme "taxe de spéculation" vient du fait qu'en tant que vendeur, on spécule
généralement sur une hausse des prix et qu'on doit ensuite payer des impôts sur le bénéfice
qui en résulte.
Quand la taxe de spéculation s'applique-t-elle lors de la vente d'un bien immobilier ?
En principe, on peut dire que l'impôt est dû en cas de vente au cours des dix premières
années. Toutefois, cela ne vaut que si le bien immobilier était loué. Les logements occupés
par leur propriétaire peuvent être vendus à tout moment en franchise d'impôt.
Si vous souhaitez vendre votre maison louée dans les 10 premières années sans payer
d'impôt de spéculation, vous devez prouver l'utilisation personnelle pour les deux dernières
années civiles et l'année en cours. Même dans ce cas, la vente reste exonérée d'impôt.
Important : c'est l'intention de vendre qui compte pour le calcul du délai. Cela signifie que
dès que vous faites appel à un agent immobilier ou que vous publiez vous-même des
annonces pour la vente, l'administration fiscale considère que vous avez l'intention de
vendre. Si cette date est antérieure à l'expiration du délai de 10 ans, la taxe de spéculation
s'applique également dans ce cas.
Comment se calcule la taxe de spéculation ?
Le calcul de la taxe de spéculation lors de la vente d'un bien immobilier n'est pas simple, car
il faut tenir compte de différents éléments. Comme l'impôt se calcule sur le produit de la
vente du bien immobilier, on commence tout simplement par déduire le prix d'achat initial du
prix de vente.
D'autres frais peuvent également être déduits. Il s'agit entre autres:
- Coûts des annonces de vente
- Frais de courtage
- Frais de notaire
- les indemnités de remboursement anticipé payées
- Impôt sur les mutations foncières
- Frais de rénovation pour la préparation de la vente
- les éventuels frais de téléphone ou d'affranchissement
Les amortissements déjà déduits dans le cadre de la location doivent être imputés au prix de
vente en cas de cession. En effet, dans le cas contraire, vous bénéficieriez d'un avantage
fiscal indu, puisque les amortissements ont déjà réduit la charge fiscale au cours des
années précédentes.
Ce calcul permet ensuite d'obtenir le bénéfice sur la vente. La dernière étape consiste à
multiplier le bénéfice sur la vente par le taux d'imposition personnel. Le taux d'imposition
personnel peut généralement être communiqué par le conseiller fiscal et se situe quelque
part entre 20 et 45 %.
Privé ou professionnel ? - petite différence, grand effet
En règle générale, la vente d'un bien immobilier est exclusivement soumise à l'impôt sur le
revenu. Il en va toutefois autrement si l'on fait du commerce de biens immobiliers à titre
professionnel. L'administration fiscale peut considérer que c'est le cas si plus de trois biens
sont vendus en cinq ans (limite des trois biens).
Il convient donc d'être particulièrement vigilant dans le cas d'opérations de partage, où un
immeuble collectif est divisé en plusieurs appartements et où les appartements sont vendus
individuellement.
Si l'administration fiscale constate un caractère commercial, la taxe professionnelle sur les
bénéfices s'ajoute à l'impôt sur le revenu. La taxe professionnelle peut certes être réimputée
dans l'impôt sur le revenu, mais dans la plupart des cas, elle n'est pas entièrement
remboursée, car les taux de prélèvement des communes sont plus élevés.
Impôt sur la spéculation en cas de succession ou de donation
Une donation ou un héritage ne fait pas repartir le délai de calcul du délai de spéculation.
C'est ce que l'on appelle le "principe de l'empreinte". L'héritier ou le donataire suit les traces
du défunt ou du donateur et reprend également ses droits et obligations.
Dans les cas défavorables, il peut donc y avoir une double imposition désavantageuse en
termes d'impôt sur les successions/donations et d'impôt sur le revenu, si le bien immobilier
transféré se trouve encore dans le délai de spéculation. Dans ce cas, il convient en tout cas
de consulter un conseiller fiscal et le notaire.
Éviter la taxe de spéculation
Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier loué et réaliser un bénéfice, mais que vous
avez en même temps l'intention d'éviter la taxe de spéculation, vous ne devriez vendre le
bien immobilier qu'après le délai de spéculation de 10 ans. Une autre possibilité consiste à
utiliser le bien immobilier pour soi-même, car dans ce cas, on ne suppose pas que l'on vise
un bénéfice économique. Pour éviter l'impôt de spéculation, vous devez avoir utilisé le bien
immobilier à des fins d'habitation personnelle ou, au moins, ne pas l'avoir loué au cours des
deux dernières années avant la vente.
Conclusion
La taxe de spéculation est un mal nécessaire pour de nombreux propriétaires immobiliers.
C'est notamment le cas lorsque le bien immobilier doit être vendu pour des raisons
personnelles.
Il existe néanmoins différentes possibilités d'aménagement permettant d'éviter ou du moins
de minimiser l'impôt de spéculation lors de la vente d'un bien immobilier. Il vaut donc la
peine de consulter un conseiller fiscal.
En combinaison avec un agent immobilier professionnel, il est ainsi possible d'obtenir le
meilleur rendement possible lors de la vente d'un bien immobilier, malgré la taxe de
spéculation.
