Visite d'un appartement : Ce à quoi les bailleurs doivent faire attention

C’est précisément dans les agglomérations très prisées comme Hambourg, Munich et Berlin que les propriétaires d’appartements peuvent choisir qui ils laisseront emménager dans leur appartement vide. La solvabilité des locataires est la première des priorités. Nous vous expliquons dans cet article ce à quoi vous devez faire attention en tant que bailleur lors de la visite de l’appartement.

Préparer l'appartement pour la visite

Le nombre de personnes intéressées et le marché du logement déterminent si vous devez organiser des visites de masse ou des entretiens individuels. Sur les marchés locatifs très concurrentiels, il est préférable de faire visiter un appartement aux locataires potentiels en grands groupes. Attention : les visites individuelles sont plus longues, mais elles vous permettent de vous faire une meilleure idée des locataires potentiels.

Comment préparer un appartement pour les visites

• Supprimez les petits défauts et, si nécessaire, remettez le logement en état.
• Veillez à l’ordre et à la propreté de l’appartement.
• Veillez à ce qu’il n’y ait pas d’odeur désagréable et soyez dans l’appartement suffisamment tôt pour aérer à nouveau si nécessaire.
• Assurez-vous que les objets trop personnels sont retirés.
• Enlever ou protéger les objets de valeur

Les locataires actuels sont encore là : voici ce que vous devez prendre en compte

Souvent, les locataires actuels n’ont pas encore quitté l’appartement au moment de la visite. Selon la loi sur la location, ils ne peuvent pas refuser de donner leur accord pour une visite. Si les dates proposées ne conviennent pas, les occupants actuels devraient indiquer des alternatives.

Demandez-leur gentiment de nettoyer l’appartement et indiquez qu’ils doivent retirer leurs effets personnels ou leurs objets de valeur. En tant que bailleur, vous devez protéger leur vie privée. Les personnes intéressées ne doivent par exemple pas prendre de photos ou de vidéos de l’appartement.

Déroulement de la visite de l'appartement - checklist pour les bailleurs

En tête de la « checklist » d’un bailleur figure certainement un locataire qui peut prouver sa solvabilité. Les bailleurs attachent une importance particulière à un locataire solvable. Il semble que les bailleurs s’inquiètent de plus en plus de l’incapacité de leurs nouveaux locataires à faire face à leurs obligations financières.

Ce qui leur importe, ce n’est pas le loyer maximal possible, mais le fait que le loyer puisse toujours être payé de manière fiable. Un nombre relativement faible de bailleurs place le revenu en première position. En bref : la solvabilité du locataire est plus importante que la maximisation des bénéfices.

Trouvez des locataires solvables, car le mauvais locataire peut vous coûter beaucoup d’argent et de nerfs. Il est donc important de ne pas prendre de décisions uniquement sur la base de l’empathie. C’est pourquoi vous devez obtenir au préalable les informations suivantes :

• solvabilité du locataire, par exemple par le biais de la vérification de la solvabilité SCHUFA
• Renseignements personnels du locataire
• Comptes de pertes et profits

Checklist lors de la visite d'un appartement pour le propriétaire immobilier

Avant la visite (préparation) :

• Définir le(s) groupe(s) cible(s) : Quel est le profil du locataire idéal ? (célibataire, couple, famille, étudiant, retraité)
• Quel doit être le montant du loyer ? (tenir compte de l’encadrement des loyers !) + caution
• Prendre des photos pertinentes du bien immobilier – intérieur et extérieur
• Obtenir un plan du bien immobilier
• Passer une annonce, le cas échéant, faire appel à un intermédiaire
• Se procurer d’autres documents importants, présentation d’un certificat énergétique obligatoire (décomptes de charges, éventuellement documents d’aménagement, etc.)
• Des travaux de remise en état ou de rénovation sont-ils nécessaires ? Certaines parties du bien immobilier doivent-elles être remplacées/rénovées, comme par exemple les fenêtres, les portes, les sols ou les installations sanitaires ? Le bien immobilier est-il propre ?
• Il est possible que les locataires potentiels envoient au préalable un questionnaire (en les priant d’apporter tous les documents pour les consulter).
• Obtenir des informations : Quelles sont les questions qui peuvent se poser ? Se renseigner sur les infrastructures, les cliniques, les magasins, les écoles et les crèches à proximité.
• Se procurer les clés (des pièces d’habitation, des pièces de service et de la cave).
• Éviter les visites de masse, en cas de doute, prendre plusieurs rendez-vous individuels.
• Ne pas prendre de rendez-vous le soir (visite à la lumière du jour).

Lors de la visite :

• Ponctualité et amabilité (réagir aussi aimablement aux critiques/questions)
• Apporter un mètre pliant ou un mètre ruban pour prendre les mesures
• Si non envoyé à l’avance : Récolter les renseignements personnels
• Récolter les renseignements personnels des personnes intéressées
• Apporter des documents (p. ex. certificat énergétique, plans), imprimer le questionnaire et le distribuer
• Faire visiter toutes les pièces, y compris la cave et l’extérieur.
• Être prêt à répondre aux questions : Pouvoir présenter l’appartement en détail (surface, équipement, âge de l’appartement, répartition des pièces, indications d’aménagement, etc.)

Les bailleurs doivent être prêts à répondre à ces questions

Les bailleurs devraient pouvoir répondre à ces questions afin de convaincre les locataires potentiels pendant la visite de l’appartement : 

• Quelle est la superficie du logement ?
• Qu’est-ce qui a été réparé pour la dernière fois et quand ? (portes, fenêtres, sols, chauffage …)
• Où est le sud et quand le soleil est-il dans quelle pièce ?
• Quelle est la température et quelle est la consommation d’électricité ? (les habitants trouvent également ces informations sur le certificat énergétique)
• Qui sont les voisins (personnes âgées, jeunes familles …)
• Quel est le niveau d’insonorisation de l’appartement ?
• Quel est le niveau de bruit le matin et le soir ?
• Quelles sont les caractéristiques des règles internes ? (p. ex. « semaine de balayage » : les locataires se relaient pour nettoyer la cage d’escalier).
• Les animaux domestiques sont-ils autorisés ? (Remarque : la détention de petits animaux comme les chats et les chiens ne devrait pas être strictement interdite).
• Quels sont les défauts de l’appartement ? (Remarque : si vous dissimulez les dégâts, les locataires peuvent résilier le contrat sans préavis).
• Quelle est la connexion réseau disponible (par exemple, fibre optique ou câble en cuivre) ?
• Où se trouve le parking le plus proche ?
• Où se trouve l’arrêt de bus le plus proche ?
• Où se trouvent les supermarchés, écoles, etc. les plus proches ?
• Quelles sont les pièces supplémentaires disponibles ? (cave, ascenseur, grenier, pièce de séchage, etc.)
• Quel est l’état des fenêtres et des portes ?
• Le bien immobilier a-t-il déjà été modernisé ? Si oui, qu’est-ce qui a été fait ?
• Welche Anschlüsse sind in der Wohnung verteilt? (TV, Internet, Telefon)
• Quels sont les raccordements répartis dans l’appartement ? (TV, Internet, téléphone)
• Quel type de chauffage est installé ? Quel est l’âge du chauffage ?
• L’appartement dispose-t-il d’une place de parking/d’un garage/d’une remise à vélos ? Si oui, quels sont les coûts ?
• Quel est l’environnement social ?
• S’il existe un jardin : Peut-on l’utiliser au prorata ?