Fiscalité immobilière : comment la calculer ?
Le régime fiscal appliqué dans les transactions immobilières en Allemagne est proche de la France. Il y a une certaine nuance dans le système fiscal, la désignation des charges et des produits. Quels sont les différents points à considérer dans la fiscalité immobilière allemande ?
Comment calculer l’impôt foncier allemand ?
Si vous êtes propriétaire d’un appartement à Berlin ou que vous souhaitez investir dans cette ville, il est essentiel que vous sachiez comment calculer l’impôt foncier allemand. Avant de rentrer dans les détails de l’impôt foncier allemand, il est nécessaire de préciser qu’une réforme a été votée en 2022. Cette mesure prévoit que la taxe foncière soit payée par le propriétaire puis facturable au locataire. Pour cela, désormais les propriétaires recevront une déclaration d’évaluation de la valeur foncière. Ainsi, le calcul de la taxe foncière reste le même mais la valeur de l’impôt foncier sera déterminée sur la base de la déclaration mentionnée précédemment.
Pour calculer l’impôt foncier de votre bien allemand il suffit donc de multiplier à cette valeur foncière le coefficient d’imposition (“Grundsteuerwert”) et le taux de prélèvement (“Hebesatz”). Il est important de noter que le coefficient d’imposition est fixé à l’échelle nationale par la loi allemande tandis que le taux de prélèvement dépend de la ville ou de la commune.
Dans le cas de la ville de Berlin, si votre bien se trouve dans un quartier huppé comme Mitte, Prenzlauer Berg, Neukolln, …, alors sa valeur tend à augmenter. Le coefficient varie entre 2,6 et 6‰ pour l’ancien Berlin-Ouest et une valeur approximative comprise entre 5 et 10‰, pour la zone de Berlin-Est.
Pour un montant supérieur à 30 €, l’impôt foncier correspondant (Grundsteuer) doit être réglé tous les trimestres à partir du 15 février. Soit le 15 mai, le 15 août et jusqu’au 15 novembre. Pour les valeurs inférieures qui oscillent entre 15 à 30 €, les dates d’imposition sont tous les semestres à partir du 15 février. Enfin, pour les valeurs inférieures à 15 €, le paiement se fait en une seule fois, tous les 15 août.
Comment faire une déclaration de l’impôt sur le revenu ?
La déclaration de l’impôt sur le revenu se fait tous les ans en Allemagne et doit être réglée et suit un taux d’imposition progressif. Ce taux varie entre 14 à 45% des revenus déclarés dans sa situation fiscale en Allemagne quel que soit votre lieu de résidence (France ou ailleurs en Europe). Lors de la déclaration d’impôt, le propriétaire doit remplir une fiche, la Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige. Cette fiche est destinée aux personnes assujetties et qui résident en général à l’étranger. D’autres sommes doivent être déduites de l’impôt tel que la contribution de solidarité (CS) et les charges d’exploitation (CE). La CS se calcule à un taux de 5,5%. Tandis que la CE regroupe les frais bancaires, les réparations et entretiens divers, les coûts administratifs engendrés par les locataires. En revanche, le montant de la taxe foncière doit être collecté auprès des locataires
Quelle fiscalité pour les plus-values immobilières ?
La fiscalité immobilière des plus values lors des opérations d’achat et de revente peut être exonérée si vous avez déjà acquis le bien plus de 10 ans. Dans le cas où vous n’avez jamais mis le bien à la location, alors le délai d’exonération de l’impôt est un peu plus court. Cela donne un avantage pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier. Un marché niche pour les capitaux étrangers qui veulent investir dans des quartiers privilégiés de Berlin comme Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Schoneberg, etc. En revanche, si le bien en question a été loué moins de 10 ans, une plus-value correspondante est assujettie au régime fiscal. Dans le cas où la propriété est gérée par des professionnels (société de gestion), la plus-value sera toujours déductible quel que soit l’usage et la durée d’utilisation du bien.
Être propriétaire d’un bien immobilier en Allemagne
Si vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement, en cas de cession, succession auprès des héritiers ou de donation, l’imposition est différente. En effet, dans ce cas-ci, une telle opération peut être déductible à l’impôt. Dans le cas où le propriétaire réside en France, les revenus issus du loyer sont toujours imposables et doivent faire l’objet d’une déclaration au moment où le contrat de bail est signé.
Le régime fiscal allemand n’est pas très éloigné du régime français, cependant, il est tout de même recommandé de se renseigner auprès d’un conseiller fiscal allemand. Si vous ne parlez pas allemand, nos agents immobiliers francophones sont à votre disposition pour répondre à vos questions.
De nombreux français décident d’acheter un appartement ou une maison à Berlin avec l’objectif de louer ce bien. Il s’agit d’un investissement intéressant afin d’effectuer un placement financier sur le long terme et d’obtenir le revenu du loyer mensuel. Néanmoins, certaines informations sont à prendre en compte surtout pour les particuliers qui débutent dans le secteur immobilier. N’hésitez pas à nous contacter pour estimer la valeur locative de votre propriété.
