Copropriété : tout ce qu'il faut savoir
Pour commencer, qu’est-ce que la copropriété ?
Un immeuble est dit en copropriété lorsqu’il appartient à plusieurs personnes. Dans ce cadre, chaque propriétaire en possède une partie bien définie. Il s’agit de l’espace personnel dont vous disposez en tant que copropriétaire : un ou plusieurs appartements, une cave, une place de parking ou encore un garage. Vous y détenez alors un usage exclusif. De la même manière que la France, les charges de copropriété allemandes regroupent les frais de nettoyage, les travaux de rénovation de l’immeuble, l’entretien et les frais de gestion de la copropriété. En allemand, le terme “hausgeld” désigne les charges de copropriété. Ce montant du hausgeld dépend des différents coûts de la copropriété, mais il est proportionnel à la taille de votre bien. À Berlin, il faut compter entre 3 et 4 € le m².
Par ailleurs, il existe des espaces communs au sein des immeubles en copropriété. Ce sont des zones non privatisées auxquelles tout le monde peut avoir accès. Il s’agit des chemins d’accès, corridors, escaliers ou espaces de détente. Les copropriétaires peuvent aussi décider, d’un commun accord, de rendre commune, une partie qui, jusque-là, était privée. Bien entendu, c’est une décision qui doit être votée dans le respect des normes.
Il faut noter que ce ne sont pas seulement les espaces qui peuvent être partagés. Certaines installations de plusieurs équipements peuvent aussi faire l’objet d’un usage commun.
Quelles sont les parties prenantes à une copropriété ?
Dans un immeuble à multiples propriétaires, il existe trois grandes parties qui permettent d’assurer la gestion immobilière.
Le syndicat
Le syndicat des propriétaires se forme automatiquement dès qu’il existe plus d’un propriétaire pour un immeuble. Lorsque vous devenez copropriétaire, vous faites donc inéluctablement partie de ce groupe. Le syndicat est considéré comme une personne morale aux yeux de la loi. Il possède une personnalité juridique et prend les décisions selon les règles de la majorité.
Le syndic
Le syndic est une personne élue pour assurer la gestion de l’immeuble. En Allemagne, c’est la WEG (la loi Wohnungseigentumsgesetz) et certains termes du BGB (Code Civil allemand) qui déterminent les conditions par rapport à sa nomination et à son fonctionnement. Le syndic est élu par vote à la majorité. Il peut être un copropriétaire ou un professionnel externe à l’immeuble. Son mandat est limité à 5 ans. Toutefois, il peut être renouvelé. Le contrat d’un syndic résulte d’un accord entre les parties. Ce contrat comporte fondamentalement ses obligations, ses droits et sa rémunération.
Le conseil syndical
Constitué des copropriétaires élus par vote à la majorité, le conseil syndical est chargé de contrôler le syndic dans son activité de gestionnaire. Il peut lui demander des informations (budget, pièces justificatives ou encore devis) à n’importe quel moment. Son rôle est de s’assurer que la gestion est bien effectuée et de mettre diverses informations à la disposition des copropriétaires. Sa constitution reste facultative.
Comment sont prises les décisions au sein d'une copropriété ?
Les décisions relatives à l’immeuble sont prises par vote à travers l’organisation d’une assemblée générale. Une assemblée générale a lieu au moins une fois au cours de l’année. Elle peut être convoquée par le syndic (selon les cas désignés dans le règlement) ou par les copropriétaires eux-mêmes. Toute convocation doit respecter les dispositions relatives aux notifications : selon les personnes concernées, la forme et les délais de transmission.
Au cours de l’assemblée générale, les accords sont pris à la majorité simple. Après chaque réunion, il revient toujours au syndic de rédiger un procès-verbal afin de résumer les décisions qui ont été prises. Naturellement, celui-ci doit mentionner le lieu et la date auxquels l’assemblée générale s’est tenue. Le document est finalement signé par le syndic lui-même ou par le représentant du conseil syndical.
Les propriétaires qui ne parlent pas allemands ou qui ne peuvent pas assister aux réunions peuvent donner leur droit de vote à un autre propriétaire. Il est également possible de voter par procuration. Il est important de donner son avis en participant aux votes. En effet, les rénovations et modernisations d’immeuble sont très courantes à Berlin, notamment en ce qui concerne l’ajout d’un ascenseur ou de balcons.
Qu’en est-il des dépenses ?
En Allemagne, la copropriété fait face à trois types de dépenses : les dépenses courantes, les dépenses de construction et les dépenses de remise en état ou entretien.
La valeur des dépenses courantes est déterminée chaque année en assemblée générale, à travers un budget mensuel (wohngeld). La remise en état concerne l’entretien des parties communes. Son montant est aussi défini au cours de l’assemblée générale. Toutes les dépenses d’entretien sont mentionnées au cours de cette réunion. Contrairement à la France, le fonctionnement berlinois nécessite rarement un appel de fonds. Effectivement, en Allemagne, le montant du hausgeld est versé tous les mois par les copropriétaires, ce qui génère une cagnotte. Une fois que la réserve sera assez élevée, les travaux pourront débuter.
Pour ce qui est des dépenses de construction, ces dernières ne s’adressent qu’aux propriétaires concernés par les modifications à apporter. Tous les copropriétaires qui pourraient recevoir ou être affectés par des travaux doivent ainsi donner leur accord.
Dans le cadre de la copropriété, toutes les décisions résultent d’un commun accord, obtenu soit à la majorité, soit à l’unanimité des copropriétaires. En Allemagne, le fonctionnement de ce type d’immeuble n’est donc pas très différent de celui pratiqué en France. Les syndics ne sont pas contrôlés par des organismes spécialisés et n’ont pas besoin de justifier de qualifications particulières. En revanche, il est conseillé de bien les choisir pour s’assurer une gestion correcte et efficace. N’hésitez pas à demander conseil à un professionnel au besoin.
Être propriétaire d’un bien immobilier en Allemagne
Si vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un appartement, en cas de cession, succession auprès des héritiers ou de donation, l’imposition est différente. En effet, dans ce cas-ci, une telle opération peut être déductible à l’impôt. Dans le cas où le propriétaire réside en France, les revenus issus du loyer sont toujours imposables et doivent faire l’objet d’une déclaration au moment où le contrat de bail est signé.
Le régime fiscal allemand n’est pas très éloigné du régime français, cependant, il est tout de même recommandé de se renseigner auprès d’un conseiller fiscal allemand. Si vous ne parlez pas allemand, nos agents immobiliers francophones sont à votre disposition pour répondre à vos questions.
De nombreux français décident d’acheter un appartement ou une maison à Berlin avec l’objectif de louer ce bien. Il s’agit d’un investissement intéressant afin d’effectuer un placement financier sur le long terme et d’obtenir le revenu du loyer mensuel. Néanmoins, certaines informations sont à prendre en compte surtout pour les particuliers qui débutent dans le secteur immobilier. N’hésitez pas à nous contacter pour estimer la valeur locative de votre propriété.
