Répercuter la taxe foncière sur les locataires : Ce qu'il faut savoir pour les bailleurs
Les bailleurs peuvent faire valoir la taxe foncière auprès de leurs locataires sur le décompte des charges. Les propriétaires immobiliers qui souhaitent répercuter la taxe foncière sur leurs locataires doivent toutefois respecter certaines règles et connaître les prémisses de cette opération. Nous vous informons sur la manière d’utiliser pleinement et sans complication cette possibilité et de réduire vos dépenses annuelles.
Qu'est-ce que l'impôt foncier ?
L’impôt foncier permet de taxer la propriété d’un bien immobilier. Contrairement à l’impôt unique sur les acquisitions foncières, il est dû régulièrement. Les propriétaires doivent verser l’impôt foncier à la commune locale. Il s’agit d’un poste qui fait partie des frais d’exploitation du bien immobilier. Son montant dépend en premier lieu d’un taux de prélèvement fixé par la ville ou la commune. Mais elle dépend également de la valeur du terrain et des bâtiments qui y sont construits. Cela représente une somme à trois ou quatre chiffres par an. Les bailleurs doivent certes supporter cette dépense, mais ils peuvent ensuite répartir la taxe foncière sur les locataires par le biais du décompte des charges.
Sur quelle base repose la répartition de la taxe foncière ?
La base légale de la répartition de la taxe foncière sur les locataires est le § 556 du Code civil allemand (BGB). La possibilité de répartir les coûts sur les locataires découle du § 2 du décret sur les frais d’exploitation (BetrKV). La taxe foncière y est expressément désignée comme charge publique de l’immeuble. D’autres charges qu’un bailleur peut répartir entre les habitants de l’immeuble sont également mentionnées dans le BetrKV. Il s’agit par exemple des taxes d’évacuation des eaux, des frais d’élimination des déchets, du service hivernal et du nettoyage des rues. Ces charges font partie des taxes foncières. Si, en tant que bailleur, vous occupez vous-même des locaux, vous ne pouvez pas répercuter la taxe foncière sur les locataires pour ces surfaces.
Dans quelles conditions les bailleurs peuvent-ils répercuter la taxe foncière sur les locataires ?
Si le contrat de location ne stipule pas que le bailleur peut répartir la taxe foncière sur les locataires, aucune répartition n’est possible. Pour qu’un accord valable et un décompte des frais d’exploitation efficace puissent être établis, le contrat de location doit être rédigé de manière juridiquement sûre. Il n’y a aucun doute à ce sujet si le contrat de location mentionne en détail le § 2 de la BetrKV et les différents postes de coûts. Selon la jurisprudence actuelle de la Cour fédérale de justice (BGH), une simple référence à la BetrKV et aux postes de coûts qu’elle contient suffirait. Afin d’éviter tout litige, il est toutefois recommandé de mentionner clairement la taxe foncière dans le contrat.
Comment répercuter la taxe foncière sur le locataire ?
Pour que les locataires puissent se faire rembourser la taxe foncière, le décompte des frais d’exploitation doit être conforme aux exigences légales. Dans la mesure où la répartition a été dûment réglée dans le contrat de location et que le locataire a payé à l’avance un acompte mensuel sur les frais d’exploitation, vous êtes tenu, en tant que bailleur, d’établir un décompte des frais d’exploitation. Cela doit être fait dans les 12 mois suivant la fin de la période de décompte. Une mention sans erreur des montants des charges devrait aller de soi, sinon les locataires ont une possibilité de contestation. Dans ce cas, vous devez prouver exactement les coûts réels et il se peut que les frais d’exploitation payés en trop doivent être remboursés à l’occupant du logement. Une demande de remboursement de la taxe foncière augmentée ultérieurement est en principe possible vis-à-vis des locataires dans un délai de trois mois
À quoi faut-il faire attention lors du décompte des charges ?
En principe, le décompte des charges doit être présenté de manière compréhensible et transparente pour le locataire. Les types de coûts doivent être mentionnés dans leur intégralité et ventilés sur chaque locataire. L’attribution se fait selon une clé de répartition. Celle-ci doit être expliquée dans le contrat de location de manière compréhensible pour le locataire. Il existe quatre options selon lesquelles les frais d’exploitation peuvent être répartis entre les locataires, conformément à :
- Surface habitable,
- unités d’habitation,
- nombre de personnes dans le ménage,
- les parts de copropriété dans le cas de logements en copropriété loués.
Le bailleur est libre de choisir. Si le document ne mentionne pas la clé de répartition, le décompte des frais d’exploitation doit être effectué en fonction de la surface habitable. La surface habitable est également le critère décisif pour les logements sociaux.
Comment les bailleurs calculent-ils la part de la taxe foncière pour le locataire ?
Le montant de l’impôt foncier peut être déterminé à partir de l’avis d’imposition de l’administration fiscale. Toutefois, la somme totale ne peut être répartie que si toutes les unités d’habitation d’un immeuble collectif sont louées. Si un ou plusieurs logements de l’immeuble sont vides, les unités inoccupées doivent être déduites au prorata. La taxe foncière qui s’applique aux logements vides ne peut pas être répartie. Si l’inoccupation est due, par exemple, à un incendie dont vous n’êtes pas responsable, vous pouvez, en tant que bailleur, demander un dégrèvement de la taxe foncière auprès de la commune compétente. Pour le calcul de la part de l’impôt foncier dans les immeubles à location mixte, il convient de tenir compte de certaines particularités. Cela concerne les bâtiments dans lesquels sont loués à la fois des appartements et des surfaces commerciales.
Répartir la taxe foncière sur les locataires dans les immeubles mixtes
La taxe foncière pour les surfaces utilisées par les commerces, les entreprises ou les artisans est plus élevée que pour les surfaces d’habitation. Afin de ne pas faire peser une charge disproportionnée sur les locataires privés, la taxe foncière doit être répartie entre les surfaces résidentielles et les surfaces commerciales. Seule la partie résultant de la surface habitable réelle peut être répartie. La partie louée à titre commercial doit être déduite. Cela suppose que vous puissiez chiffrer précisément la valeur du bien immobilier commercial à l’aide de la méthode de la valeur de rendement. Pour faciliter la tâche des bailleurs, la jurisprudence n’a accordé aux locataires d’appartements leur droit de répartition que s’ils sont désavantagés de plus de dix pour cent supplémentaires par rapport aux locataires commerciaux.
L'essentiel en résumé :
Les bailleurs devraient établir leur décompte des frais d’exploitation à temps, dans le délai de 12 mois, afin de ne pas être privés, dans certaines circonstances, d’arriérés de charges. L’impôt foncier fait partie des charges de logement qui peuvent être entièrement réparties entre les locataires en cas de location à 100 %. Pour cela, la répartition de l’impôt foncier doit être convenue dans le contrat de location conformément à la BetrKV et les dépenses doivent être correctement ventilées dans le décompte des charges. En tant que bailleur, vous pouvez ainsi économiser de l’argent et répartir la taxe foncière sur vos locataires.
