Trendstadt Berlin – Immobilienpreise steigen weiter
Die maßgeblichen Forschungsinstitute, Research-Abteilungen, Gutachterausschüsse, Statistiker und Marktbeobachter haben zum Jahresanfang ihre Zahlen zum Immobilienmarkt in Deutschland veröffentlicht. Die Ergebnisse sind aufschlussreich und ermöglichen einen Ausblick auf die weitere Entwicklung. Nach einem Jahrzehnt des Booms und einer vorübergehenden Abkühlung 2022/2023 zeichnet sich nun eine Stabilisierung ab. Zwar steigen die Immobilienpreise wieder moderat, aber längst nicht mehr so dynamisch wie in den Spitzenjahren zuvor.
Berlin – Stadt der Möglichkeiten
Berlin ist eine moderne, leistungsfähige Metropole mit internationaler Ausstrahlung. Die rasante Entwicklung der vergangenen drei Jahrzehnte zeigt sich anschaulich in den Gegensätzen zwischen Herausforderungen und Chancen. Der Charme der prosperierenden Bundeshauptstadt liegt in ihrer Toleranz, Offenheit und kulturellen Vielfalt. Längst hat sich die ehemals geteilte Stadt ihren Stellenwert im Wettbewerb internationaler europäischer Metropolen wie Wien, Paris oder London zurückerobert.
Berlin zeichnet sich durch die zentrale Lage im Herzen Europas aus. Als politisches Zentrum mit bewegter – Geschichte steht Berlin für die politische Wiedervereinigung Deutschlands. Die Stadt ist Regierungssitz, Mittelpunkt zahlreicher Organisationen, Verbände und Medien, sie ist Zentrum wissenschaftlicher, kultureller und administrativer Institutionen sowie Treffpunkt für Wirtschaft, Politik und Kultur. Die Stadt ist ein Anziehungspunkt für die Kreativwirtschaft, Informations- und Kommunikationsbranche.
Die Zahl der Erwerbstätigen steigt in Berlin seit Jahren stärker als im Bundesdurchschnitt – allein im 2. Quartal 2023 wuchs die Beschäftigung um 1,6 % gegenüber dem Vorjahr auf rund 2,19 Mio. Erwerbstätige. Die Kaufkraft liegt derzeit immer noch etwa 5 % unterhalb des Bundesdurchschnitts, weist jedoch ein hohes Potenzial auf. Die aktuelle Bevölkerungsprognose geht von einem weiteren Wachstum aus; nach früheren Vorausberechnungen wird Berlin bis 2030 etwa 3,925 Mio. Einwohner zählen (zum Vergleich: 2024 waren es rund 3,7 Mio. Menschen).
Berlin macht auf sich aufmerksam – durch spektakuläre Projekte: Der Flughafen Berlin Brandenburg ist endlich einsatzbereit, die Siemensstadt 2.0 in Spandau eröffnet neue Perspektiven, der Potsdamer Platz wird umgebaut, und demnächst zeigt der Alexander Tower, ein Wohnhochhaus in unmittelbarer Umgebung des Berliner Alexanderplatzes neben dem Einkaufszentrum Alexa mit seinen 150 Metern Höhe, wohin die Reise geht – aufwärts. Das Gebäude wird bei seiner geplanten Fertigstellung im Jahr 2023 das höchste Wohnhochhaus Berlins und eines der höchsten Deutschlands sein.
Der Immobilienmarkt strebt von Rekord zu Rekord – jedenfalls bis 2021. Zwar hat die Pandemie auch in Berlin Spuren hinterlassen, doch war das Interesse an Immobilien in Berlin bis dahin lebhaft bei gleichzeitig knappem Wohnungsangebot. Der Wohnungsbedarf liegt nach Angaben des Berliner Senats bis 2030 bei rund 20.000 Wohnungen pro Jahr. Der Bauboom der vergangenen Jahre hielt mit dem Bedarf kaum Schritt, und aktuell ist ein Einbruch der Bautätigkeit zu verzeichnen (2024 wurden deutlich weniger Baugenehmigungen erteilt als im Vorjahr). Es gibt auch Hemmnisse: Kontroverse Diskussionen um Milieuschutzgebiete, Mietpreisbremse und Mietendeckel sorgten für Verunsicherung. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel 2021 gekippt, dennoch blieben einige Investoren zunächst zurückhaltend.
Preise für Wohnimmobilien in Deutschland bis 2025
Die Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen deutlich die Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland. Nach außergewöhnlichen Anstiegen bis 2021 (im 3. Quartal 2021 etwa +12,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal – der bis dahin höchste Zuwachs seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000) folgte 2022/23 eine Wende. Im 3. Quartal 2023 sanken die Preise für Wohnimmobilien um 10,2 % gegenüber dem Vorjahr, der stärkste Rückgang seit Jahrzehnten. Erst Mitte 2024 stabilisierte sich der Markt wieder. Im 2. Quartal 2025 lagen die Preise durchschnittlich 3,2 % über dem Vorjahreszeitraum. Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im aktuellen Quartal (Q2 2025) gegenüber dem Vorquartal wieder leicht um etwa 1,1 % – ein Hinweis auf eine vorsichtige Erholung nach der Korrekturphase. Zum Vergleich: Im Boomquartal Q3 2021 waren die Preise noch um 4,2 % zum Vorquartal gestiegen.
Häuserpreisindex (2015 = 100)
Nach Indexständen von deutlich über 180 Punkten im Jahr 2022 kam es 2023 zu einer Dämpfung. In den Metropolen zeigte sich dies besonders stark. Ein besonders starker Preisanstieg ließ sich zuvor in den TOP-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf beobachten – dort waren die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Jahr 2021 noch um etwa 14 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Nun aber kam es gerade in diesen Städten auch zu deutlichsten Rückgängen: In den sieben größten Städten sanken die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im 1. Quartal 2024 um 9,5 % gegenüber dem Vorjahr. In ländlichen Regionen fiel die Korrektur mit etwa –6 bis –7 % etwas milder aus.
Immobilienmarktbericht 2023 der Gutachterausschüsse
(Quelle: Achim Scholty, Pixabay)
Der Arbeitskreis der amtlichen Gutachterausschüsse hat zusammen mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) den aktuellen Immobilienmarktbericht Deutschland 2023 vorgelegt. Danach zeigte sich der Markt für Wohnimmobilien zunächst über ein Jahrzehnt unbeeindruckt von Krisen, ehe die Zinswende 2022 die Dynamik abrupt bremste. Die Investitionen in den Erwerb von Immobilien hatten sich zwischen 2010 und 2020 noch verdoppelt; 2020 wurde ein Geldumsatz von 310 Milliarden Euro erzielt – ein Rekordwert. Doch 2022 und 2023 ging die Aktivität spürbar zurück: Im Jahr 2023 fanden bundesweit nur noch rund 733.000 Immobilientransaktionen statt, 15 % weniger als 2022. Der dabei erzielte Geldumsatz sank um 29 % auf etwa 213,3 Mrd. €. Besonders in den Metropolen brachen die Märkte ein – in den acht größten Städten reduzierte sich der Umsatz binnen zwei Jahren um 53 % (von 83,8 Mrd. € in 2021 auf 39,2 Mrd. € in 2023). Dennoch entfielen weiterhin rund drei Viertel aller Immobilienverkäufe auf Wohnimmobilien (2020 waren es 75 %, zum Vergleich 2015 ca. 66 %) – der Wohnungsmarkt dominierte also nach wie vor. Gegenüber dem Vorjahr (2022) gingen die Investitionen in Wohnimmobilien allerdings deutlich zurück.
Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser zahlten Käuferinnen und Käufer im Landkreis München nach wie vor am meisten – 2023 rund 11.900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der bundesweite Durchschnitt lag 2023 bei etwa 2.400 Euro pro Quadratmeter für Bestands-Einfamilienhäuser. Das sind immer noch gut 100 % mehr als 2010 (1.190 €/m²), trotz der jüngsten Preisrückgänge. Die extreme Spreizung der Immobilienpreise bleibt also bestehen: In günstigen Regionen (z.B. ländliche Kreise in Ostdeutschland) wurden Häuser teils für unter 800 €/m² gehandelt, während München ein Vielfaches dieses Wertes erzielt – ein Gefälle von etwa 1:19.
Gefahr von Immobilienpreisblasen – Entwicklung bestätigt die Warnungen
In immer mehr Regionen und Marktsegmenten kam es bis 2021 zu spekulativen Übertreibungen, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Baugrundstücken in Metropolen wie Berlin, Hamburg und München. Dort – aber auch in anderen großen Städten – schienen in den folgenden Jahren Preiskorrekturen größeren Ausmaßes möglich. Während die Kaufpreise für Wohneigentum 2021 um durchschnittlich 9 % kletterten, stiegen die Mieten damals nur etwa halb so stark. Da Immobilienpreise langfristig an die Entwicklung von Mieterträgen und damit an die allgemeine Einkommensentwicklung gebunden sein sollten, deutete die zunehmende Diskrepanz zwischen Mieten und Kaufpreisen auf Spekulationsblasen hin.
Heute – vier Jahre später – zeigt sich, dass diese Diskrepanz tatsächlich nicht dauerhaft aufrechterhalten werden konnte. Wie oben erwähnt, sanken 2023 erstmals seit vielen Jahren die Kaufpreise, während die Mieten weiter anzogen. Besonders betroffen von der Preiskorrektur waren die Großstädte; dort gingen z.B. Baulandpreise und Eigenheimpreise um 6–7 % zurück. Gleichzeitig stiegen die Angebotsmieten 2023 um rund 3–5 % (je nach Segment). Die Zinswende und erschwerte Finanzierung spielten dabei die entscheidende Rolle. Mit anderen Worten: Die in manchen Städten entstandene Preisblase ist geplatzt, was zu deutlichen regionalen Anpassungen geführt hat – aber der Grundbedarf an Wohnraum bleibt hoch.
(Quelle: wal_172619, Pixabay)
empirica-Immobilienpreisindex: Trendwende nach Höchstständen
Das Forschungsinstitut empirica veröffentlicht regelmäßig den empirica-Immobilienpreisindex, den empirica-Blasenindex und den empirica-Erschwinglichkeitsindex. Im Durchschnitt aller Baujahre waren die Indizes von Miet- und Eigentumswohnungen sowie von Ein- oder Zweifamilienhäusern im vierten Quartal 2021 weiter gestiegen – bei Eigentumswohnungen gegenüber dem vorigen Quartal um 2,9 % und bei Ein- und Zweifamilienhäusern sogar um 3,1 %. Die Mietpreise stiegen zum selben Zeitpunkt mit +1,2 % deutlich schwächer als die Kaufpreise. Bei Neubau-Wohnungen bzw. Ein- und Zweifamilienhäusern erreichten die Indizes Ende 2021 neue Höchstwerte: Eigentumswohnungen lagen 2,6 % über dem vorherigen Quartal, neu gebaute Einfamilienhäuser +3,3 %. Der Zuwachs bei neu gebauten Mietwohnungen fiel mit +1,0 % erneut am geringsten aus.
Mittlerweile hat sich das Bild gewandelt. Laut empirica-Index für Q4 2023 sind die Preise zwar noch leicht rückläufig, doch die Abwärtsdynamik ließ spürbar nach. Eigentumswohnungen verbilligten sich im Bundesdurchschnitt Q4 2023 nur noch um 1,1 % zum Vorquartal, Einfamilienhäuser um 1,4 %. Neugebaute Eigentumswohnungen zeigten sogar eine erste Stabilisierung mit +0,5 % gegenüber Q3 2023. Gleichzeitig setzt sich der Mietanstieg fort: Die Mietpreis-Indizes stiegen Ende 2023 erneut um ca. 1,3 % zum Vorquartal. Die empirica-Analysten sprechen von einer „langsamen Stabilisierung der Kaufpreise“. Im dritten Quartal 2024 war laut empirica der Bestandskaufmarkt bereits weitgehend stabil, während Neubau-Kaufpreise noch leicht zulegten. Damit bestätigt sich, dass der Marktumschwung abgebremst ist – der Preisrückgang 2022/23 fand seinen Boden und geht in eine Seitwärtsbewegung über.
Höchster Anstieg der Baupreise seit 1970
Vor einigen Jahren galt der Bau eines eigenen neuen Hauses noch als Alternative zum Kauf eines gebrauchten Hauses oder einer älteren Eigentumswohnung. Inzwischen sind die Baupreise jedoch derart stark gestiegen, dass diese Option nur noch Bauherr*innen mit guter finanzieller Polsterung offensteht. Die Baupreisindizes für Wohngebäude und Straßenbau verdeutlichen die Entwicklung. Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden sind in Deutschland im Jahr 2022 um 16,3 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Damit wurde der bereits enorme Anstieg von 2021 (+14,4 % gegenüber 2020) noch übertroffen. Zeitweise lag 2022 der jährliche Anstieg sogar bei fast 18 % – der höchste Zuwachs der Baupreise seit 1970. Dieser extreme Kostenanstieg ist auf Materialengpässe, explodierende Rohstoffpreise und hohe Nachfrage zurückzuführen. Erst 2023 flachte die Teuerung etwas ab; im August 2025 lagen die Baupreise für Wohngebäude noch um +3,1 % über Vorjahr.
Die Folgen: Neubauprojekte werden immer teurer und vielfach verschoben oder abgesagt. Der Wohnungsneubau bleibt hinter dem Bedarf zurück – statt der politisch angestrebten 400.000 Wohnungen pro Jahr wurden in den letzten Jahren teils weniger als 300.000 fertiggestellt. Gleichzeitig sind die Zinsen für Baukredite stark gestiegen, was viele Bauvorhaben zusätzlich erschwert. Vor diesem Hintergrund lohnt sich für viele wieder eher der Kauf einer Bestandsimmobilie als der Neubau – doch auch der Bestand ist knapp. Dies treibt langfristig die Preise, trotz der kurzfristigen Abschwächung.
Baupreisindizes für Wohngebäude und Straßenbau (2015 = 100)
Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden sind in Deutschland nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im November 2021 um 14,4 Prozent gegenüber November 2020 gestiegen. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise gegenüber einem Vorjahr seit August 1970.
Immobilienpreisentwicklung: Sonderstellung Berlin
Der Immobilienmarktbericht Berlin 2022/2023 des Gutachterausschusses zeigt die Besonderheiten des Immobilienmarktes in Berlin auf. Nachdem die Preise jahrzehntelang aufgeholt hatten, gab es 2022/23 erstmals leichte Rückgänge in der Hauptstadt. Der mittlere Kaufpreis für eine Eigentumswohnung lag 2022 in Berlin bei etwa 5.330 €/m² (Bestand) – nach zuvor 4.735 €/m² im Jahr 2020/21, was damals +6 % gegenüber dem Vorjahr bedeutete. 2023 kam es dann zu einem Rückgang um rund 4 %, gefolgt von weiteren –3 % im Jahr 2024. Derzeit (2025) liegt der Durchschnittspreis einer Bestandswohnung in Berlin bei etwa 5.130 €/m². Damit hat Berlin den Großteil der Korrektur überstanden – dieser Wert entspricht immer noch einem Plus von 18 % gegenüber 2020 und liegt nur ca. 4 % unter dem absoluten Höchststand von 2022. Der Berliner Mieterverein schimpft dennoch über die Politik: „Für eine 85 Quadratmeter große Eigentumswohnung müssen etwa 15 Jahresnettogehälter von einem durchschnittlich verdienenden Haushalt aufgebracht werden. (…) 45 % der Berliner Haushalte verfügen nur über ein monatliches Einkommen von unter 2.000 Euro.“ Diese Situation hat sich durch die Zinsanstiege eher verschärft – viele durchschnittliche Haushalte können sich Wohneigentum in Berlin trotz etwas gesunkener Preise weiterhin nicht leisten, da die Finanzierungsraten stark gestiegen sind.
Derzeit weicht die Nachfrage verstärkt ins weitere Berliner Umland aus, vorwiegend in Regionen mit guter Verkehrsanbindung an die Hauptstadt. Das Umland profitiert von relativ günstigeren Preisen und dem Trend zum Homeoffice, der etwas mehr Abstand zur City zulässt. So verzeichneten z.B. Landkreise wie Dahme-Spreewald oder Oberhavel in Brandenburg zuletzt zweistellige Zuwachsraten bei der Nachfrage.
Der Immobilienmarkt in Berlin ist im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen immer noch geprägt von der außergewöhnlichen Entwicklung nach der Wiedervereinigung. Während Städte wie München, Frankfurt oder Hamburg sich über Jahrzehnte kontinuierlich entwickeln konnten, wurde Berlin aus seinem ehemals gebremsten Dasein geradezu herauskatapultiert. Diese außergewöhnliche Dynamik drückt sich bis heute in Zahlen aus – etwa in den hohen jährlichen Zuwächsen zwischen 2015 und 2021, die bei Eigentumswohnungen durchschnittlich 12–14 % pro Jahr betrugen. Berlin hat damit innerhalb eines Jahrzehnts zu Städten wie Köln oder Düsseldorf preislich aufgeschlossen, wenngleich das absolute Niveau (ca. 5.000–6.000 €/m² im Schnitt) noch unter München oder Frankfurt liegt.
Die Sonderstellung zeigt sich auch an der Nachfrage nach Immobilienangeboten. Laut ImmobilienScout24 kamen in Berlin vor einigen Jahren pro Inserat deutlich mehr Anfragen als im Bundesdurchschnitt: In einer Woche etwa zwei Nachfragen auf ein angebotenes Neubauhaus (in Deutschland eine), fünf Anfragen auf ein Bestandshaus (Deutschland: 4), eine Nachfrage auf eine Neubaueigentumswohnung (bundesweit ebenfalls eine) und drei Nachfragen nach einer Eigentumswohnung im Bestand (in Deutschland 5). Inzwischen hat sich dieses Verhältnis etwas relativiert – die stark gestiegenen Zinsen haben auch in Berlin die Zahl der Kaufinteressenten reduziert, sodass die Konkurrenz pro Inserat nicht mehr ganz so groß ist. Dennoch bleibt Berlin ein Nachfragemagnet, vor allem für Objekte im erschwinglichen Segment und in trendigen Stadtteilen.
Miet- und Preisdynamik in Metropolen lässt nach
Während sich die Preisdynamik der Wohnungsmärkte in den Metropolen zuletzt abgekühlt hat, zieht nun teils das Umland nach. Bei den Mieten konnten z.B. 2023 einige zuvor günstigere Städte höhere Zuwächse verzeichnen als die teuren Großstädte. Laut JLL Research war bereits 2021 Leipzig der einzige Markt unter den Big-8-Städten, der ein höheres Mietwachstum erzielte als im Fünfjahresvergleich. In Berlin fiel der vergleichsweise große Anstieg 2021 mit +4,1 % (auf 13,85 €/m²/Monat) vor allem wegen der Aufhebung des Mietendeckels hoch aus. Seitdem normalisierte sich die Lage etwas: 2022 stagnierte das Mietniveau in einigen teuren Städten zeitweise, stieg dann aber 2023 wieder an – im Bundesdurchschnitt um etwa 3 %. Periphere Standorte ziehen weiterhin nach, da die Nachfrage sich mangels Kaufalternativen verstärkt auf den Mietmarkt verlagert.
Beispiel Mietniveau 2023/2024 (Auswahl): München bleibt mit rund 21 €/m² im Median die teuerste Großstadt, gefolgt von Frankfurt am Main (~16 €/m²) und Stuttgart (~15 €/m²). Berlin verzeichnete Angebotsmieten um 16 €/m² (Bestand, Mitte 2025), Hamburg und Düsseldorf lagen bei etwa 13–14 €/m². Leipzig als aufstrebender Ostdeutschland-Standort kam im Schnitt auf ~9–10 €/m², bei gleichzeitig überdurchschnittlichem prozentualem Anstieg in den letzten Jahren. Diese Zahlen verdeutlichen: Die Mietpreisdynamik der vergangenen Jahre in den Big 8 hat sich etwas abgeschwächt, während günstigere Städte und Umlandkreise aufholen.
Der Immobilienmarkt in Berlin ist im Vergleich mit anderen deutschen Metropolen immer noch geprägt von der außergewöhnlichen Entwicklung nach der Wiedervereinigung. Während Städte wie München, Frankfurt oder Hamburg sich über Jahrzehnte kontinuierlich entwickeln konnten, wurde Berlin aus seinem ehemals gebremsten Dasein geradezu herauskatapultiert. Diese außergewöhnliche Dynamik drückt sich bis heute in Zahlen aus – etwa in den hohen jährlichen Zuwächsen zwischen 2015 und 2021, die bei Eigentumswohnungen durchschnittlich 12–14 % pro Jahr betrugen. Berlin hat damit innerhalb eines Jahrzehnts zu Städten wie Köln oder Düsseldorf preislich aufgeschlossen, wenngleich das absolute Niveau (ca. 5.000–6.000 €/m² im Schnitt) noch unter München oder Frankfurt liegt.
Die Sonderstellung zeigt sich auch an der Nachfrage nach Immobilienangeboten. Laut ImmobilienScout24 kamen in Berlin vor einigen Jahren pro Inserat deutlich mehr Anfragen als im Bundesdurchschnitt: In einer Woche etwa zwei Nachfragen auf ein angebotenes Neubauhaus (in Deutschland eine), fünf Anfragen auf ein Bestandshaus (Deutschland: 4), eine Nachfrage auf eine Neubaueigentumswohnung (bundesweit ebenfalls eine) und drei Nachfragen nach einer Eigentumswohnung im Bestand (in Deutschland 5). Inzwischen hat sich dieses Verhältnis etwas relativiert – die stark gestiegenen Zinsen haben auch in Berlin die Zahl der Kaufinteressenten reduziert, sodass die Konkurrenz pro Inserat nicht mehr ganz so groß ist. Dennoch bleibt Berlin ein Nachfragemagnet, vor allem für Objekte im erschwinglichen Segment und in trendigen Stadtteilen.
| Stadt | Steigerung der Mieten in % | Miete/m²/Monat |
| München | 1,7 | 20,90 |
| Köln | 3,9 | 13,35 |
| Frankfurt | -3,1 | 15,50 |
| Düsseldorf | 0,0 | 12,00 |
| Stuttgart | 0,0 | 15,00 |
| Berlin | 4,1 | 13,85 |
| Hamburg | 3,8 | 13,55 |
| Leipzig | 5,3 | 7,90 |
(Quelle: JLL Research, Angebotsmieten Q2 / Q1 -2021)
Auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen in den Big-8-Städten stiegen die Preise bis 2021 weiter, aber im Spitzensegment ließ die Dynamik nach. 2021 legten die Kaufpreise gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt noch um durchschnittlich 11,4 % zu, in den kreisfreien Städten außerhalb der Big 8 sogar um 12,5 %. Seit 2022 hat sich dieses Bild umgekehrt: Die teuersten Metropolen verbuchten die deutlichsten Rückgänge, während viele Mittelstädte geringere Korrekturen sahen. Berlin etwa verzeichnete 2021 noch +11,6 % (Kaufpreis ~5.560 €/m²) – einer der höchsten Anstiege – wohingegen 2023 ein Minus von rund 4 % zu Buche stand. Leipzig war 2021 Spitzenreiter mit +20,2 % (auf noch moderate 3.100 €/m²); dort blieb das Preisniveau bis 2023 relativ stabil, da es von vornherein niedriger war. München lag 2021 bei nahezu 9.750 €/m² (+12,7 %), musste aber 2023 ebenfalls leichte Abschläge hinnehmen. Insgesamt schließt die Preisdynamik der Peripherie zu den Metropolen auf: In einigen attraktiven Umlandregionen steigen die Preise teils noch leicht oder stagnieren, während teure Großstadtlagen etwas nachgeben – ein Zeichen für eine Angleichung der Marktkräfte.
| Stadt | ETW-Preise Steigerung in % | Kaufpreis in Euro/m² |
| Leipzig | 20,2 | 3.100 |
| Düsseldorf | 14,0 | 5.060 |
| München | 12,7 | 9.750 |
| Köln | 12,6 | 5.000 |
| >> Berlin | 11,6 | 5.560 |
| Hamburg | 7,8 | 6.210 |
| Stuttgart | 7,2 | 5.330 |
| Frankfurt | 5,3 | 6.900 |
(Quelle: JLL Research)
Ausblick auf die Zukunft der Immobilienpreisentwicklung
Die Preisdynamik von Eigentumswohnungen und Häusern zum Kauf in Deutschland hat sich insgesamt deutlich abgeschwächt. Nach den historischen Preisrückgängen 2023 (erstmals seit 18 Jahren kein Anstieg im bulwiengesa-Gesamtindex) deuten aktuelle Indikatoren auf eine Stabilisierung hin. Seit Ende 2024 ziehen die Preise mancherorts wieder leicht an. ImmoScout24 meldete für Mitte 2024 den ersten quartalsweisen Preisanstieg seit zwei Jahren (+1,3 % von Q1 auf Q2 2024). Bundesweit prognostiziert beispielsweise die DZ Bank für 2024 nur noch einen moderaten Rückgang von ca. –1 bis –2 %, nachdem zuvor größere Minus erwartet worden waren. Viele Expert*innen gehen davon aus, dass der Markt sein Tief erreicht hat und eine Phase der Seitwärtsbewegung bzw. leichten Erholung bevorsteht – allerdings ohne rasante Preissteigerungen.
Entscheidend wird vor allem die Zinsentwicklung sein. Solange die Zinsen deutlich höher bleiben als in den 2010er Jahren, dürfte die Immobiliennachfrage gedämpft bleiben. Die hohe Inflation 2022/2023 hat die Europäische Zentralbank (EZB) zu einer strafferen Geldpolitik veranlasst; der Leitzins liegt 2025 im Bereich von 4 % – ein Niveau, das Finanzierungen spürbar verteuert. Höhere Zinsen schränken die Finanzierbarkeit von Immobilien für breite Bevölkerungsschichten ein und wirken daher mittelfristig als Bremsklotz für die Preisentwicklung. Sollte die Inflation jedoch zurückgehen und die EZB die Zinsen perspektivisch senken (einige Prognosen erwarten ab 2024/25 eine leichte Zinssenkung), könnte dies wieder neue Käufergruppen anlocken und die Preise stützen.
Gleichzeitig treiben strukturelle Faktoren den Markt: Die politischen Ziele der Klimaneutralität erfordern kostenintensive Neubauten und energetische Sanierungen im Bestand. Neubau bleibt teuer, und das Angebotsdefizit – insbesondere in Ballungsräumen – wird größer, da zu wenige Wohnungen fertiggestellt werden. Bulwiengesa erwartet daher, dass nach dem nominalen Preisstillstand 2023 keine dramatischen weiteren Preisrückgänge erfolgen werden. Aufgrund von Wohnraummangel und weiterhin hoher Nachfrage seien eher stabile bis leicht steigende Preise zu erwarten, sobald sich die Unsicherheit am Kapitalmarkt legt. Allerdings dürfte das Wachstum deutlich unter den zweistelligen Raten der Vergangenheit bleiben. Die „18 Jahre Wachstum“ zuvor sind Geschichte – an ihre Stelle tritt ein ausgewogenerer Markt mit regional unterschiedlichen Tendenzen.
Insgesamt hängt die zukünftige Preisentwicklung von vielen Faktoren ab: Zinsen, Einkommen, Baukosten, Regulatorik (z.B. mögliche neue Förderprogramme) und demographische Trends. Deutschland profitiert zwar von Zuwanderung und steigenden Haushaltszahlen, doch ohne ausreichenden Neubau wird dies vor allem die Mieten weiter antreiben. Schon jetzt ist zu beobachten, dass Anleger verstärkt in den Mietmarkt drängen und Investitionen in Wohnimmobilien zur Vermietung – trotz hoher Zinsen – wieder als langfristig rentierlich ansehen. Für Selbstnutzer hingegen bleibt 2025 ein herausforderndes Jahr, in dem sorgfältig gerechnet werden muss.
Fazit: Die Immobilienpreise in Berlin und Deutschland steigen auf lange Sicht weiter, jedoch gedämpfter und differenzierter. Nach einer Phase der Überhitzung und Korrektur stabilisiert sich der Markt. Wer in Immobilien investiert, sollte den Blick sowohl auf die großen Trends (Zinsniveau, Baupolitik, Energiekosten) als auch auf die lokalen Gegebenheiten richten. Gute Lagen mit echter Knappheit dürften ihren Wert behalten oder steigern, während überteuerte Objekte ohne entsprechende Nachfrage nun schwerer zu verkaufen sind.
Rechtlicher Hinweis:
Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Inhaltsverzeichnis
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- Berlin – Stadt der Möglichkeiten
- Preise für Wohnimmobilien in Deutschland bis 2025
- Immobilienmarktbericht 2023 der Gutachterausschüsse
- Gefahr von Immobilienpreisblasen – Entwicklung bestätigt die Warnungen
- empirica-Immobilienpreisindex: Trendwende nach Höchstständen
- Höchster Anstieg der Baupreise seit 1970
- Immobilienpreisentwicklung: Sonderstellung Berlin
- Miet- und Preisdynamik in Metropolen lässt nach
- Ausblick auf die Zukunft der Immobilienpreisentwicklung
