Wenn eine Immobilie vererbt oder verschenkt wird, ermittelt das Finanzamt häufig einen eigenen Wert für steuerliche Zwecke. Dieser Steuerwert wird nach gesetzlichen Vorgaben berechnet und kann vom Angebotspreis oder einem möglichen Verkaufspreis abweichen.
Steuerwert und Marktwert verfolgen unterschiedliche Zwecke
Der Marktwert beschreibt vereinfacht, welcher Preis für eine Immobilie unter üblichen Bedingungen am Markt erzielt werden könnte. Der Wert, den das Finanzamt feststellt, wird dagegen nach den Regeln des Bewertungsgesetzes berechnet. Beide Werte können sich ähneln, müssen aber nicht identisch sein.
Das Finanzamt nutzt bei bebauten Grundstücken gesetzlich geregelte Bewertungsverfahren. Welches Verfahren grundsätzlich vorgesehen ist, hängt unter anderem von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Das Bewertungsgesetz nennt dafür das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. § 182 BewG
Welches Verfahren wird angewendet?
Beim Vergleichswertverfahren spielen Vergleichsdaten ähnlicher Immobilien eine zentrale Rolle. Es wird grundsätzlich unter anderem für Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser angewendet. Ob ausreichend geeignete Vergleichswerte vorliegen, ist dabei entscheidend.
Das Ertragswertverfahren kommt grundsätzlich bei Mietwohngrundstücken sowie bei bestimmten Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken infrage. Bei diesem Verfahren ist die Ertragsseite der Immobilie besonders wichtig. Das Sachwertverfahren wird für bestimmte Grundstücke angewendet, wenn kein Vergleichswert vorliegt, sowie für weitere gesetzlich bezeichnete Grundstücksarten. Das bedeutet nicht, dass Eigentümer das Verfahren frei wählen können; die Zuordnung richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben.
Warum kann der Steuerwert vom Verkaufspreis abweichen?
Eine steuerliche Wertermittlung folgt einem standardisierten Verfahren. Ein tatsächlicher Verkaufspreis entsteht dagegen durch das konkrete Angebot und die Nachfrage, die Eigenschaften der Immobilie und die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer. Individuelle Faktoren wie ein besonderer Modernisierungsbedarf, eine ungewöhnliche Raumaufteilung oder ein für Käufer wichtiger Ausstattungsstandard können sich auf den erzielbaren Preis auswirken.
Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle. Maßgeblich für die steuerliche Bewertung ist ein bestimmter Bewertungsstichtag. Ein Verkauf, der deutlich später stattfindet, kann unter veränderten Marktbedingungen zustande kommen. Deshalb lassen sich ein steuerlicher Wert und ein späterer Kaufpreis nicht ohne Weiteres gleichsetzen.
Welche Angaben sollten Eigentümer kontrollieren?
Wer einen Bescheid zur Bewertung einer Immobilie erhält, sollte die zugrunde gelegten Angaben sorgfältig prüfen. Stimmen die Flächen, das Baujahr und die Nutzungsart? Sind wichtige Modernisierungen oder Besonderheiten korrekt erfasst? Liegen Unterlagen vor, die den Zustand der Immobilie zum Bewertungsstichtag nachvollziehbar machen?
Schon fehlerhafte Grunddaten können das Ergebnis beeinflussen. Wenn Angaben nicht stimmen oder Besonderheiten fehlen, sollten Eigentümer zeitnah klären, wie sie diese gegenüber dem Finanzamt belegen können. Für Fristen und das weitere Vorgehen sind die Informationen im Bescheid sowie die individuelle steuerliche Situation ausschlaggebend. Lassen Sie sich dazu bei Bedarf von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt beraten.
Niedrigeren Immobilienwert nachweisen
Fällt der festgestellte Wert höher aus als der tatsächliche gemeine Wert am Bewertungsstichtag, kann ein niedrigerer Wert unter den gesetzlichen Voraussetzungen nachgewiesen werden. § 198 BewG nennt dafür regelmäßig Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von entsprechend qualifizierten beziehungsweise zertifizierten Sachverständigen. Auch ein zeitnaher Kaufpreis kann unter bestimmten Voraussetzungen als Nachweis dienen.
Sie benötigen eine erste Einschätzung zum möglichen Marktwert Ihrer Immobilie? ADEN Immobilien unterstützt Sie gern bei der Orientierung. Für die Bewertung eines Steuerbescheids wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater oder Rechtsanwalt.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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