L’importance d’une estimation précise de la valeur d’un bien pour la communauté d’héritiers

La difficulté de partager un bien immobilier entre plusieurs héritiers sert bien souvent de déclencheur à d’âpres querelles de famille qui finissent régulièrement au tribunal. Les tentatives d’arrangement à l’amiable entre les différentes parties d’une communauté d’héritiers échouent souvent faute d’avoir rempli une condition préalable essentielle : faire estimer clairement la véritable valeur du bien et les charges à en déduire.

Très peu savent à l’avance ce qu’il convient de faire lorsqu’ils héritent d’un bien immobilier avec d’autres successibles. L’une des parties aimerait peut-être s’y installer alors que les autres veulent vendre au plus vite afin de pouvoir répartir le produit de la vente sans complications entre les héritiers. Toutefois, avant que la communauté d’héritiers ne puisse s’accorder sur la suite, il faut toujours commencer par déterminer la valeur exacte du patrimoine à partager.

Tout commence par une expertise professionnelle

L’un des problèmes que l’on rencontre fréquemment dans les querelles de succession autour d’un bien immobilier découle du fait que l’estimation de la valeur, première et principale étape, a été omise dans un premier temps. Sans estimation exacte, les mésententes ultérieures au sujet de la valeur du bien sont presque inévitables. En revanche, si la valeur du bien est estimée d’emblée par un professionnel, on se retrouve dans « la situation idéale », comme le dit l’avocat et spécialiste de l’immobilier Sven Johns. En effet, le montant du patrimoine à partager est alors clair pour tous, de même que la part qui revient à chacun. Il importe donc que le bien soit estimé sur la base d’une expertise professionnelle et sérieuse. Une vague estimation au moyen d’outils de simulation en ligne ou par rapport à quelques biens comparables n’est pas très utile en l’espèce. En effet, une partie peut contester plus tard le prix fixé initialement et exiger une nouvelle expertise.

Estimation du patrimoine restant après paiement des charges

Ist der Wert der Immobilie ermittelt, müssen davon die Belastungen abgezogen werden, die eventuell noch zu tilgen sind.  Die Gesamtheit dieser Belastungen ist allerdings gar nicht so leicht herauszufinden. Anhand des Grundbuchauszuges kann man beispielsweise nicht direkt erkennen, ob die Immobilie noch mit einer Grundschuld belastet ist, das heißt, ob ein Bankdarlehen noch nicht abbezahlt wurde. Das lässt sich nur anhand der Anlagen zum Darlehensvertrag ermitteln, wo für jeden Monat der Kreditlaufzeit jeweils die Zins- und Tilgungsrate und die verbleibende Restschuld ausgewiesen sind. Ferner ist zu bedenken, dass Banken für die vorzeitige Ablösung des Darlehens meist eine Vorfälligkeitsentschädigung fordern, wodurch zusätzliche Kosten für die Erbengemeinschaft entstehen. Weitere mögliche Schulden des Erblassers, beispielsweise aus einem Bausparvertrag, sind gegebenenfalls in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Erst wenn alle noch bestehenden Schulden sorgfältig ermittelt wurden, kann ein Saldo aus dem Immobilienwert und den finanziellen Belastungen gezogen werden. Dann erst wird klar, wie viel vom Immobilienwert als zu verteilende Erbmasse übrig bleibt. Und erst auf dieser Grundlage kann sinnvoll überlegt werden, ob die Immobilie verkauft wird oder ob beispielsweise eine Partei es sich leisten kann, die Immobilie zu übernehmen und die anderen Erben auszuzahlen.

Vous avez hérité d’un bien immobilier et avez besoin de son estimation ? Vous souhaitez faire appel à un professionnel pour éviter tout conflit lié à une succession ? Contactez-nous ! Nous vous conseillerons volontiers au sujet des différentes possibilités.

 

Si vous n’avez pas trouvé ce que vous cherchez :

http://www.mosler-partner.com/index.php/de/sven-r-johns

https://www.aktiv-online.de/ratgeber/die-erbengemeinschaft-was-ist-das-und-wie-verteilt-sie-den-nachlass-4439?gclid=EAIaIQobChMIxpbttOvN7gIVkYBQBh0TpQRcEAAYASAAEgIWqvD_BwE

https://www.ratgeber-erbengemeinschaft.de/blog/immobilie-erbengemeinschaft/

 

Remarque juridique : cet article ne constitue pas un conseil fiscal ou juridique dans un cas précis. Ne manquez pas de vous faire expliquer les tenants et aboutissants de votre situation particulière par un avocat et/ou un conseiller fiscal.

 

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